Коллективное распоряжение долевой собственностью на имущество вызывает множество вопросов. Ее отчуждение или приобретение порождает страх и сомнения в правильности совершаемых действий. Самое важное — грамотно организовать процесс, поэтому следует иметь четкое представление о том, как оформить долевую собственность на квартиру.
Основания возникновения долевой собственности
Собственность, которая принадлежит нескольким гражданам, называется общей в соответствии с п. 1 ст. 244 Гражданского кодекса РФ. Она, в свою очередь, разделяется на два вида:
- совместную. Доли в имуществе не определены. Это относится к супружеским материальным отношениям;
- долевую. Имущество, в котором определены отдельные и не обязательно равные доли.
Долевая собственность возникает в следующих случаях:
- Приобретение недвижимости в долях, оформленных на двух и более человек.
- Приватизация, когда несколько граждан имеют право на нее. В этой ситуации долевая собственность на квартиру формируется в равных частях.
- Раздел имущества между мужем и женой или выдел доли из совместного объекта во время брака или после его расторжения.
- Получение части имущества в порядке наследования, когда наследство распределяется между несколькими людьми.
Узнайте подробнее о том, когда устанавливается общедолевая собственность на квартиру.
Правовое регулирование
Разобраться в особенностях владения, пользования и распоряжения долевым имуществом помогут базовые нормы законодательства:
- Ч. I ГК РФ — устанавливает основные понятия и ограничения.
- Жилищный кодекс РФ — затрагивает тонкости права владения, пользования и распоряжения общей квартирой.
- Семейный кодекс РФ — определяет порядок имущественных отношений супругов, содержит инструменты и основания для перевода совместной собственности в долевую.
- Федеральный закон от 13.07.15 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — ФЗ № 218). Устанавливает общие правила регистрации объектов недвижимости.
Изменения в федеральном законодательстве приводят к регулярному обновлению порядка регистрации прав на квартиру. Например, положения Федерального закона от 30.12.12 №302-ФЗ «О внесении изменений в гл. 1,2,3 и 4 ч. I ГК РФ» отменили регистрацию сделки купли-продажи, оставив лишь регистрацию права покупателя. А оформление долевой собственности на квартиру с июня 2016 года было обновлено на основании Федерального закона от 02.06.16 N 172-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». С этого момента все сделки с долевым имуществом должны были удостоверяться нотариально в обязательном порядке.
Впрочем, уже с 31 июля 2019-го года при заключении большинства сделок с долями услуги нотариуса больше не обязательны. С этой даты в силу вступил Федеральный закон от 01.05.19 N 76-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации” (ФЗ № 76).
Общая процедура оформления и нововведения
Продажа и приобретение недвижимости в долях — стандартная сделка. Единственным осложняющим фактором в ней является то, что на один и тот же объект права заявляет сразу несколько человек. И хотя эти права равны, размеры доли могут быть разными. Как и желания собственника по ее распоряжению.
Самое сложное — согласовать действия всех владельцев и убедиться в том, что никто из них не возражает против сделки. Поэтому оформление квартиры в общую долевую собственность имеет дополнительные защитные механизмы: определение долей в процентном соотношении и пока еще нотариальная форма договора купли-продажи (ДКП).
Подготовка правоустанавливающих документов
Для того чтобы зарегистрировать право на недвижимость, нужно подтвердить ее принадлежность определенному лицу. Сделать это можно с помощью следующих документов:
- ДКП, если по сделке недвижимость приобретена в долях;
- дарственной — при получении части квартиры в дар.
- решения суда — при признании доли в праве собственности на квартиру в судебном порядке;
- договора приватизации, если в процессе участвовало несколько человек.
Составить договор при регистрации права долевой собственности можно самостоятельно или с помощью юриста.
Читайте о том, как правильно оформить завещание на квартиру, чтобы у наследников не возникло проблем со вступлением в право владения недвижимостью.
Как определить размер долей
В соответствии с п. 1 ст. 245 ГК РФ, доли всех обладателей имущества признаются равными. Однако это можно изменить с помощью соглашения. В таком документе разрешается указать:
- точный размер частей;
- порядок их определения и изменения в зависимости от вклада каждого собственника в приобретение и приумножение имущества;
- влияние неотделимых улучшений, например, возведения пристройки к дому, на размер доли.
Как следует из ч. 2 ст. 44 ФЗ № 218, после заключения соглашения по заявлению всех дольщиков распределение частей можно зарегистрировать в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Это касается ситуаций, когда происходит оформление доли квартиры в собственность.
При возникновении споров совладельцы могут определить доли в суде. Судебное решение станет основанием для внесения сведений о размере долей в ЕГРН.
Узнайте подробнее о том, как происходит определение долей в праве общей долевой собственности.
Процедура регистрации права общей долевой собственности
Переход права в долях подлежит регистрации в Росреестре. Но прежде чем отправиться в государственный орган, в отдельных ситуациях необходимо нотариально удостоверить договор. Напомним, что все сделки по отчуждению общего долевого имущества, заключаемые до 31 июля 2019-го года, подлежали обязательному удостоверению.
После этой даты, если недвижимость отчуждается всеми ее участниками одновременно (по одной сделке), достаточно составить договор в простой письменной форме. Но обязательным остается нотариальное удостоверение сделок, если:
- квартира отчуждается каждым совладельцем в разное время или в рамках разных договоров;
- отчуждается долевая недвижимость несовершеннолетнего, частично или полностью недееспособного;
- по договору происходит не отчуждение, а приобретение мужем и женой квартиры в долевое владение, ведь по общему правилу их имущество – совместное.
После этого нужно известить остальных собственников об отчуждении доли, если она продается третьему лицу. В таком извещении должна быть указаны цена и другие условия продажи (ч. 2 ст. 42 ФЗ № 218).
Пакет документов для регистрации
Для того чтобы Росреестр зарегистрировал право долевой собственности, необходимо подать следующие документы:
- паспорт или иное удостоверение личности заявителя;
- документ, на основании которого приобретено право на долю, например, ДКП;
- заявление
;
- подтверждение уведомления сособственников о продаже доли, если регистрирует права лишь один владелец;
- доверенность, если интересы заявителя представляет другое лицо.
Подать заявление можно в офисе Росреестра, в многофункциональном центре (МФЦ) и онлайн на сайте Росреестра.
Сроки переоформления прав
Процедура перехода прав подтверждается внесением записи в ЕГРН. Срок выдачи выписки из ЕГРН, согласно ст. 16 ФЗ № 218, зависит от способа подачи заявления:
- 7 дней, если документы поданы в офисе Росреестра;
- 9 дней, если заявитель обращался в МФЦ;
- 3 дня, если сделка подлежала предварительному нотариальному удостоверению. Этот срок увеличивается до 5 дней в случае обращения через МФЦ;
- 1 день, если сделка была нотариальной, а документы на регистрацию подавались онлайн.
Таким образом, на то, чтобы переоформить долю в квартире в собственность, уйдет от 1 до 9 дней.
Стоимость услуги
Государственная услуга по регистрации облагается государственной пошлиной, согласно ст. 17 ФЗ № 218. В соответствии с пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ, ее размер составляет:
- 2 000 рублей для физических лиц;
- 22 000 рублей для юридических лиц.
Уплата госпошлины подтверждается квитанцией. При отправке заявления посредством сайта Росреестра средства можно перечислить через онлайн-банкинг или электронный кошелек.
Регистрации может предшествовать заключение нотариальной сделки, которое потребует дополнительных расходов на оплату услуг нотариуса.
[yop_poll id=9]
Переоформление квартиры на брачного спутника
В браке может потребоваться переоформление квартиры с одного супруга на другого. Основные причины этого:
- потребности бизнеса,
- условие кредитора,
- особенности налогообложения объекта,
- личные предпочтения мужа и жены.
Поэтому вопросом, как происходит переоформление собственности на имущество между супругами в 2020 году, задаются не только пары, которые намерены оставаться в браке, но и те, кто планирует свои действия на случай возможного развода или уже расторгли союз.
Под имуществом подразумевается квартира и все движимые/недвижимые совместно приобретенные вещи. Значения не имеет, на кого они зарегистрированы, если иное не предусмотрено брачным договором. Поэтому передать свою долю дачи бывшему супругу можно в том же порядке, что и квартиру. Процедура зависит не от вида недвижимого имущества или причины его отчуждения, а от того, кому и на каком основании оно принадлежит, и когда (до или после свадьбы) супруг приобрел право собственности на него.
Как подарить свою квартиру
Самый простой вариант, при котором с оформлением сделки не возникнет дополнительных проблем, — передача личного имущества одного супруга в дар другому. Для этого даже не придется выяснять у нотариуса или юриста, как переоформить квартиру на супруга в браке. Достаточно следовать положения семейного законодательства и нормам ГК РФ, регулирующим порядок дарения.
Напомним, что, согласно ст. 36 СК РФ, к личному имуществу мужа или жены относится то, что они приобрели:
- до заключения союза;
- по договору дарения.
- в наследство.
То есть личную квартиру, принадлежащую жене, переоформить на мужа можно на основании заключенного между ними договора дарения. Завершается такая сделка в Росреестре внесением записи в ЕГРН. Как следует из ст. 224 НК РФ, налогом на доходы физических лиц она не облагается.
Подробнее о других преимуществах, которые имеет дарение квартиры в браке между супругами.
Когда недвижимость находится в долевой собственности
Возможна ситуация, при которой состоялась нотариальная сделка по приобретению супругами квартиры в долях. Кроме этого случая, долевым имущество становится после расторжения брака и раздела собственности бывших членов семьи. Тогда необходимо определить его судьбу:
- продолжать владеть им вместе;
- отчуждать свою часть в пользу кого-то другого.
Для того чтобы не уступать по ДКП долю в квартире постороннему человеку, можно распорядится имуществом иначе. Осуществить это позволяет передача права собственности на квартиру бывшей супруге.
Следует заметить, что по закону собственник обязан первым делом предложить приобрести долю недвижимости совладельцу, например, бывшему супругу, даже если у него есть иные предпочтения в этом плане. Это не просто вариант действий, а обязанность. И только после отказа сособственника приобрести эту долю станет правомерным отчуждение жилья в пользу третьего лица.
И в том и в другом случае существует два способа как долевую собственность оформить на одного супруга. Нужно заключить договор дарения или купли-продажи, по которому жена или муж продает свою долю брачному спутнику.
Если квартира является общей совместной собственностью
На основании законного режима имущества супругов их квартиры, машины и дачи являются общей совместной собственностью. Следовательно, все, что им принадлежит, находится в собственности двоих, но официально на доли не разделено.
Долевой общая недвижимость становится только тогда, когда муж и жена в браке или после развода официально разделяют ее на части.
Переоформить общую совместную собственность на долевую можно по условиям брачного договора, по соглашению о разделе имущества (во время брака или после его расторжения) или по соглашению об определении долей.
Если достичь договоренности невозможно, переоформление производится на основании решения суда.
Определение долей и передача их в дар
Как и в общем долевом, в совместном имуществе мужа и жены допускается выделение частей. Для этого нужно заключить соглашение об определении долей в праве совместной собственности.
В соглашении можно установить как равные (50/50), так и разные по размерам доли. Главное, чтобы каждый из супругов выразил добровольное согласие. Именно по этой причине такой документ должен быть оформлен письменно и удостоверен нотариально, ведь его положения меняют законный имущественный режим.
Таким образом, можно из совместной собственности супругов сделать долевую, а затем подарить ее мужу или жене.
Соглашение о разделе совместно нажитого имущества
Как следует из п. 2 ст. 38 СК РФ, нажитое в браке имущество делится на основании соглашения между супругами. Оно может быть подписано как до свадьбы, так и после расторжения брака.
Такой вид договоренности должен оформляться в письменной нотариальной форме, иначе документ не будет иметь юридической силы.
Каких-либо правил раздела имущества по такому договору нет. Супруги могут разделить его так, как считают нужным, и после подписания документа обратиться за переоформлением недвижимости в Росреестр.
Подобное соглашение между супругами о передаче права собственности – хороший инструмент, который позволяет предотвратить судебные споры о разделе имущества.
Переоформление объекта на основании брачного договора
Некоторые супруги заключают брачный контракт. В соответствии с гл. 8 СК РФ, на основании этого документа они по взаимному согласию определяют свои имущественные права и обязанности.
Заключается договор в нотариальной письменной форме. Недвижимости, как правило, в нем уделяется особое внимание.
Брачный договор может:
- подтвердить режим совместной собственности,
- установить долевое владение,
- передать имущество одного члена семьи другому.
Впрочем, и совмещать различные положения относительно каждого объекта не запрещается.
Если в рамках договора предусматривается перевод квартиры из совместной собственности в долевую во время брака или после его расторжения, для регистрации перехода права следует обратиться в Росреестр. Кроме заявления и стандартных документов, с собой необходимо иметь свидетельство о заключении брака и брачный договор.
Особенности оформления доли в унаследованном имуществе
Часто квартира становится долевой не по решению будущих собственников, а в результате ее совместного наследования. У наследодателя может быть несколько наследников, которые получают общее право на один объект. Оформление долевой собственности в этом случае имеет свои особенности:
- Наследники должны в течение 6 месяцев подать нотариусу заявление о принятии наследства. С собой нужно взять документы, подтверждающие личность, родство и принадлежность имущества умершему.
- Наследство открывается через полгода с момента смерти. После этого нотариус оформляет свидетельство о праве на долю в наследстве каждому наследнику.
- Свидетельство вместе с заявлением о регистрации права долевой собственности подается в Росреестр, где в ЕРГН вносится запись о долях.
Граждане не всегда готовы становиться совладельцами, поэтому именно на этой стадии нередко производится перевод из общей долевой в индивидуальную собственность.
Узнайте подробнее о том, как правильно оформляется доля в квартире по наследству после смерти владельца.
Как оформить выделенную долю в частную собственность
Долевые собственники в ряде случаев не возражают против того, чтобы квартира принадлежала кому-то одному из них. Некоторые даже готовы передать ее третьему лицу. Это становится возможным с помощью стандартных договоров купли-продажи или дарения.
С финансовой точки зрения удобнее всего перейти с долевой собственности в частную путем дарения всех частей близкому родственнику. Такая сделка не облагается налогом. Куплю-продажу следует выбирать, когда недвижимость продается стороннему лицу. Но отчуждать имущество в обмен на деньги можно и в пользу родных.
Каким бы не был договор, после его заключения следует зарегистрировать переход права в отделении Росреестра или в МФЦ.
Читайте больше о том, какими последствиями сопровождается выделение доли в квартире.
Предпочтительный вариант оформления квартиры супругами
Если супругов не устраивает совместное владение квартирой, они могут заключить брачный договор или соглашение о разделе имущества. В этих документах допустимы любые условия:
- установление раздельной собственности на отдельные виды имущества;
- признание его общим долевым в равных или других долях;
- определение собственности общей совместной.
Безусловно, лучшим инструментом, который способен предотвратить большинство проблем с оформлением и разделом имущества, является брачный контракт. Его положения можно менять с учетом ситуации в семье. Ведь невозможно предсказать заранее, будет ли выгодно иметь квартиру в долевой или в совместной собственности. Оба варианта требуют дополнительных согласований с супругом в случае отчуждения имущества.
Подробнее о том, как супругам лучше оформить квартиру в собственность.
Выводы
Право собственности, при котором одна квартира принадлежит нескольким людям, называется долевым. Его оформление начинается с приобретения основания:
- заключения договора купли-продажи недвижимости в долях,
- получения свидетельства о наследстве,
- оформления договора дарения,
- приватизации.
В некоторых случаях сделка требует нотариального удостоверения. Ключевой документ вместе с заявлением подается на регистрацию долевого права в Росреестр.