Дарение квартиры в браке между супругами как социальное явление в России широко распространено. Граждане, вступившие в официальный союз, обретают статус близких родственников, хотя формально остаются лишь членами семьи. И у каждого из них может возникнуть желание обрести финансовую стабильность. Мужья нередко преподносят женам недвижимость в подарок. Но чтобы избежать возможных проблем в будущем, передача собственности должна происходить в соответствии с нормами законодательства.
Понятие договора дарения и требования к одаряемому
Дарение недвижимости относится к категории безвозмездных сделок. Если, например, если муж подарил жене квартиру, он не получит взамен никаких материальных и финансовых выгод. В случае указания в договоре пункта об уплате бывшему владельцу даже частичной компенсации подарка суд может признать сделку недействительной.
При оформлении дарственной нужно учитывать нормы ст. 14 СК РФ и гл. 23 НК РФ, а также положения гл.32 ГК РФ (статьи с 572 по 582), в которых прописаны:
- возможные формы сделки – оформление договора дарения у нотариуса либо в простом письменном виде;
- требования к содержимому текста – существенные, а также дополнительные условия;
- участники сделки – возраст сторон и условия относительно дееспособности;
- запреты и ограничения;
- оспаривание и условия отмены;
- аспекты налогообложения.
Порядок регистрации обсуждается в ФЗ № 218 от 13.07.15 «О госрегистрации недвижимости».
Возможные цели дарения квартиры между супругами
За расторжением брака следует раздел жилья между бывшими партнерами. Чтобы объект перешел в единоличное владение мужа или жены после развода, заранее осуществляется дарение имущества, находящегося в совместной собственности, в нашем случае – квартиры.
Главное условие передачи в дар жилья – согласие обоих супругов. Поэтому тот, кто дарит квартиру, не может представлять одновременно две стороны – дарителя и одариваемого. Эта норма законодательства защищает интересы одного супруга от посягательства второго на его имущество.
Невозможно подарить квадратные метры самому себе, не известив жену или мужа.
Есть еще одно преимущество дарения. Например, в случае развода жена не возражает против того, чтобы квартира перешла в единоличную собственность мужа, если тот купит ее долю. С точки зрения закона это сделка купли-продажи, поэтому выгодоприобретателю – жене – придется заплатить 13% налога, если сумма компенсации превысит 1 млн. руб. А дарение совместно нажитого имущества между супругами в 2020 году позволяет избежать таких расходов, если перед подачей заявления о разводе квартира будет подарена.
Конечно, власти знают о существовании этого механизма получения доходов, поэтому Росфинмониторинг контролирует финансовые операции на сумму более 600 000 рублей.
Нюансы и способы дарения жилых объектов между супругами
Особенность дарения заключается в том, что это мероприятие имеет не только преимущества. Коротко упомянем некоторые подводные камни:
- Хотя сделка является безвозвратной, недвижимое имущество в исключительных ситуациях может быть возвращено дарителю, например, если тому жить больше негде.
- Самостоятельное оформление договора (без обращения к нотариусу) может стать причиной признания документа недействительным, если будет доказано, что даритель в тот момент был в недееспособном состоянии.
Прежде чем перечислить варианты дарения, отметим, что недвижимость как объект собственности супругов бывает:
- личной. К этой категории относится жилье, которое один из партнеров получил:
- в результате сделки до заключения официального брака;
- безвозмездно в период семейных отношений – квартира досталась по наследству или в дар от близких родственников;
- общей. Это жилое помещение, совместно нажитое в период пребывания граждан в официальных семейных отношениях.
Рассмотрим, какие особенности имеет дарение недвижимости между супругами в зависимости от принадлежности жилого помещения к одному из этих видов.
Дарение объектов, имеющих статус единоличной собственности одного из супругов
Совместным имуществом считается не вся собственность супружеской пары. В частности, существуют личные вещи, находящиеся во владении лишь одного лица. Именно оно наделено правом самостоятельно распоряжаться имуществом такого типа. Потому ответ на вопрос, как муж может подарить жене квартиру либо долю, формулируется так: сделать это несложно даже без согласия супруги.
Количество даримых квадратных метров полностью остается на усмотрение их владельца.
Дарение жилплощади, являющейся совместной собственностью
Сделка по дарению жилплощади, которая находится в совместном владении супругов, сопровождается рядом трудностей. И дело не только в том, что необходимо нотариально заверить согласие одаряемого на получение подарка. Кстати, многие юристы считают это требование в контексте вопроса, может ли муж подарить жене свою долю в квартире, приобретенной в браке, излишним. По крайней мере, единая точка зрения просто отсутствует. Ведь сам факт пребывания людей в брачном союзе подразумевает, что супруга по умолчанию согласна на проведение такой сделки.
Сложностей добавляет законодательная трактовка режима совместной собственности. Она предусматривает, что недвижимостью оба супруга владеют одновременно, а доли каждого не выделены. Следовательно, если размер дара не определен, чтобы подарить долю из общей совместной собственности, нужно ее сначала выделить. С этой целью следует опираться на положения ст. 38 СК РФ. Данный вопрос будет подробнее обсуждаться ниже.
Выделение доли в совместной квартире
Инициатором выделения доли в жилье, которое имеет статус совместной собственности, может быть любой из супругов. Для этого применяются следующие способы:
- брачный контракт. Хотя в России такой метод пока широкого распространения не получил, он позволяет выделить долю супругов без споров и разногласий;
- соглашение. Составление договора о разделе имущества, находящегося в общей собственности, – бюджетная альтернатива БК. Соглашение оформляется в письменном виде, подлежит нотариальному заверению и регистрации в Росреестре;
- обращение в судебную инстанцию. Этот вариант актуален в случае отсутствия БК или невозможности договориться мирным путем.
Следует знать, что минимальная доля для дарения без выделения российским законодательством не определена. Но если принадлежащая одному из участников часть имущества незначительна, то при невозможности выделения ее в натуре ему компенсируется стоимость доли.
Узнайте подробнее о том, в каком порядке производится выделение доли в квартире.
Дарение квартиры, имеющей статус долевого имущества
Под долевой понимается собственность на объект, поделенный между двумя либо более лицами на доли. Следует знать, что разделенная квартира находится во владении всех собственников. Они наделены правом, например, вселять в нее членов своих семей. Таким образом, дарение своей доли квартиры в общей долевой собственности близким родственникам допускается без предварительного согласования с остальными владельцами долей.
Это условие не распространяется на случаи, когда участник долевой собственности планирует продать свою часть, передать ее в залог банку для оформления долгосрочного жилкредита или распорядиться другим образом.
По общему правилу в дарственной указываются:
- общие характеристики жилого помещения в целом;
- площадь передаваемой в дар доли.
Дарение недвижимости, находящейся в долевой собственности, не требует выделения доли в натуре. Это правило действует лишь по отношению к квартире, находящейся в общем владении жильцов.
Из правила о безусловности сделки дарения доли существуют исключения. Например, допускается пожизненное проживание дарителя на переданной жилплощади, но только на условиях ренты.
Вникнуть в особенности дарения подобного имущества поможет дополнительная статья «Долевая собственность на квартиру».
Процедура дарения квартиры в браке между супругами
Порядок дарения квартиры предполагает такую последовательность действий:
- Сбор документации на жилой объект.
- Оформление договора дарения с подписанием обеими сторонами.
- Передача документов на регистрацию.
Спустя установленное время новый собственник получит свидетельство о регистрации.
Как составить договор дарения жилья между супругами
Договор дарения части квартиры между супругами, как, впрочем, и всего объекта недвижимости, составляется в письменной форме.
В подготовленном документе недопустимы ошибки или неточности в паспортных данных дарителя и одариваемого. Из-за некорректного оформления переход прав собственности приостановится. К таким же последствиям приведет неправильное указание реквизитов правоустанавливающих документов.
Вот как выглядит типовой бланк дарственной. Хотя законодательством не установлена форма такого договора, этот образец является самым простым и наиболее читабельным.
Ранее допускалась подача в Росреестр договора, оформленного в рукописном виде. Сегодня же принимается только документ, распечатанный на бумажном носителе.
Если речь идет о дарении доли жилого помещения, то одним из существенных условий является срок предоставления подарка и документальное оформление этого факта.
Стороны вправе согласовывать перечень важных для них пунктов. Типовой образец договора дарения доли квартиры между супругами представлен ниже.
Выше упоминалось, что нарушение безвозмездности договора дарения влечет его ничтожность. Однако к этому не приводит чисто символическая оплата и прочие встречные представления, связанные с местными традициями. Помимо этого, не считается обязательством наличие в договоре отлагательного условия получения подарка, например, после выхода замуж и так далее.
Где зарегистрировать сделку
Существует несколько способов регистрации сделки дарения объекта недвижимости:
- личное обращение в Росреестр;
- подача заявления в орган Росреестра почтой. В послании должна содержаться опись вложения. Этот вариант предусматривает нотариальное заверение всех подписей;
- оформление дарения доли квартиры через МФЦ. Эта организация является посредником между участниками сделки и Росреестром. Ее услугами пользуются, чтобы не выстаивать большие очереди в отделении регистрирующего учреждения;
- подача заявки в электронном формате через сайт Росреестра.
Чтобы запросить регистрацию сделки посредством обращения через сайт Росррестра, нужно предварительно оформить электронную подпись в сертифицированном центре Минсвязи.
Пакет документов для регистрации дарственной и права собственности на объект
Участники сделки должны подготовить следующие документы для регистрации права собственности на квартиру на основании договора дарения:
- договор в 3 экземплярах;
- удостоверения личности одаряемого и дарителя;
- документы, подтверждающие права дарителя на жилое помещение.
Кроме того, заявителям следует уплатить госпошлину и предъявить квитанцию.
Особенности налогообложения при дарении недвижимости между супругами
С одной стороны, получение подарка – доход, на который должен начисляться НДФЛ. С другой же – это безвозмездная сделка. Поэтому часто возникает вопрос, нужно ли платить налог при дарении квартиры жене от мужа. Ответ на него содержится в п.18.1 ст.217 НК РФ. Согласно этой норме, если одаряемый и даритель являются членами семьи, такая операция налогообложению не подлежит, при условии, что их брак официально зарегистрирован в ЗАГСе.
При гражданском браке дарение облагается налогом в размере 13% от стоимости объекта недвижимости.
Несколько слов стоит сказать о взимании НДФЛ при уступке прав на строящееся жилье. В соответствии с разъяснениями Минфина РФ, супруг, производивший выплаты по договору долевого участия и безвозмездно в порядке цессии передавший партнеру права по ДДУ, может претендовать на налоговый имущественный вычет по НДФЛ в размере 13%. Для его расчета принимаются во внимание следующие максимальные суммы расходов:
- 2 млн. рублей, если средства направлялись на возведение и покупку жилого объекта;
- 3 млн. рублей при выплате процентов по долгосрочным жилкредитам, за счет которых приобреталось или строилось жилье и покупалась под него земля.
Если супруги дарят жилье третьим лицам
Супругам, которые хотят преподнести третьему лицу в дар жилье, придется оформить договор дарения квартиры двумя собственниками общей совместной жилплощади. В роли дарителя в данном случае выступают одновременно муж и жена. Никто из них не имеет прав на совершение этой сделки без согласия партнера.
Чаще всего одариваются близкие родственники. Обусловлено данное явление тем, что передача третьим лицам жилья осуществляется на безвозмездной основе.
Участниками сделки могут быть и иные граждане. В частности, можно подарить квартиру в совместной собственности сестрам и братьям независимо от степени родства – родным, двоюродным и так далее, детям и родителям.
Когда не обойтись без согласия супруга на дарение квартиры
Необходимость получать согласие брачного спутника на дарение квартиры зависит от статуса объекта. Если жилье находится в общей собственности, его можно подарить лишь при условии, что муж или жена не возражают против этого решения.
Согласие нужно получить даже в том случае, если квартира была раньше оформлена в собственность только одного партнера, хотя на ее покупку пошли общие денежные накопления.
Дарение квартиры, находящейся в единоличном владении, не требует согласия супруга. Однако если во время брачного союза объект подвергался улучшениям за счет средств второго партнера, потребуется его нотариально заверенное согласие.
Другие особенности этого вопроса рассматриваются в материале «Нужно ли согласие супруга на дарение квартиры».
Если квартиру подарили одному из супругов третьи лица
Как показывают статистические данные, в 2018 году в России было заключено меньше 1 млн. брачных союзов, а количество распавшихся семей превысило 600 тыс. Не последнюю роль здесь играют финансовые сложности.
В связи с этим у разводящихся нередко возникает вопрос, считается ли совместно нажитым имуществом подаренная квартира. Ведь если ответ звучит утвердительно, при расторжении брака она подлежит разделу.
Как следует из п.1 ст. 36 СК РФ, имущество, доставшееся супругу в период семейных отношений по безвозмездным сделкам, имеет статус его единоличной собственности. Следовательно, после расторжения брака разделить его нельзя.
Таким образом, становится понятно, может ли супруг претендовать на подаренное имущество во время брака его партнеру. И ему не следует удивляться, если поданная в суд исковая заявка на отчуждение доли недвижимости будет признана юридически неправомочной.
Брачный контракт и дарение квартиры
Хотя подаренная недвижимость находится в единоличном владении одариваемого и при разводе не разделяется, встречаются различные ситуации, когда партнеры хотят изменить режим собственности. Поэтому квартира, подаренная другому супругу по брачному договору, может быть возвращена дарителю, если в документе прописаны соответствующие условия.
Следовательно, подобное соглашение между лицами, вступающими в семейные отношения, может вносить исключения в правила, установленные семейным законодательством.
Дарственная после смерти дарителя
Договор дарения жилья может носить консенсуальный характер. Это означает, что преподнесение подарка предполагается в будущем при наступлении определенного события, например, достижения одаряемым совершеннолетия или смерти дарителя.
Однако чтобы дарение квартиры после смерти супруга-собственника обрело законную силу, передачу жилья в дар следует зарегистрировать в Росреестре при его жизни. В противном случае дарственная будет рассматриваться как завещание (ст.1152 ГК РФ). Тогда не исключено, что одариваемому супругу придется делиться с людьми, имеющими право на обязательную часть в завещанной недвижимости, например, с нетрудоспособными родителями или детьми-инвалидами.
Развод и раздел имущества, полученного по договору дарения
В общих случаях ответ на вопрос, делится ли при разводе квартира, подаренная в браке одному из супругов, звучит отрицательно – нет, поскольку она является его личной собственностью. Более того, неправомочен раздел подаренной квартиры даже в пользу детей, рожденных в браке и проживающих в ней. Да, они являются наследниками владельца жилья, но только после его смерти. А ведь при жизни он может продать либо подарить квартиру третьему лицу.
И все же в российском законодательстве предусмотрены случаи, когда даренное имущество подлежит разделу при разводе. В частности, эту процедуру может инициировать второй супруг, которой во время брака вкладывал личные средства и усилия в улучшение состояния жилого помещения, в результате чего стоимость объекта увеличилась.
Вероятнее всего, суд удовлетворит иск о разделе квартиры, если были проведены следующие мепроприятия:
- перепланировка жилого помещения;
- дорогостоящий ремонт;
- оснащение квартиры современными техническими средствами.
В качестве доказательств своего участия в улучшении условий проживания в квартире второй супруг может предоставить заключенные им договора подряда со сторонними организациями и чеки об оплате стройматериалов.
Заключение
Ввиду безвозмездности дарения совершается оно обычно в пользу близких родственников и супругов. Договор о передаче недвижимости в дар должен быть оформлен в письменном виде. Это требование обусловлено необходимостью регистрации в Росреестре перехода прав на жилое помещение. Договор дарения служит основанием для внесения изменений данных в ЕГРН.