Реализация прав дольщиков вызывает много споров. Владельцы крошечных частей в жилом помещении могут быть мошенниками, вынуждающими добросовестных собственников к невыгодным условиям продажи. Чтобы не стать жертвой квартирного рейдерства и разобраться в любой ситуации, связанной с владением недвижимостью, следует знать и правильно применять законы. Особое внимание стоит уделить тому, как происходит определение долей в праве общей долевой собственности.
Общее долевое имущество
Наследство, дарение, приватизация или купля-продажа несколькими гражданами – это ситуации, когда недвижимость переходит в долевое владение. Часть, принадлежащая каждому участнику, отображается как процент либо дробь от всего имущества. Размер зависит от оснований приобретения в собственность и определяется следующим образом:
- законом при наследовании либо приватизации;
- соглашением всех участников при купле-продаже.
Если документально не зафиксированы размеры частей, они считаются равными. Но при этом права владельцев отличаются от прав участников совместной собственности.
Более подробно тема раскрыта в материале «Отличие долевой собственности от совместной».
Законодательное регулирование
Основной нормативный документ, который регламентирует правоотношения, связанные с владением долевым имуществом, – ст. 245 ГК РФ. Специальный закон, устанавливающий зависимость размера доли от принадлежащей человеку площади, – ст. 37 и ст. 42 ЖК РФ.
Порядок определения части регулируют следующие нормативные акты:
- ст. 1149 ГК РФ – обязательная доля в наследстве;
- ст. 1122 ГК РФ – завещание имущества двум или нескольким наследникам;
- ст.ст. 1142-1145 ГК РФ–принятие наследства правопреемниками по закону;
- ст. 572 ГК РФ – дарение недвижимости двум или нескольким лицам одновременно;
- ст. 3.1 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ».
Ст. 252 ГК РФ предусматривает соглашение об определении долей в праве общей долевой собственности между совладельцами. Она же указывает на возможность судебного разрешения спора в случае отсутствия согласия.
Установление порядка пользования имуществом
Если долевая квартира неделима, п. 4 ст. 252 и ст. 247 ГК РФ признает право владельцев определить правила пользования жильем. Размер долей остается неизменным, а за каждым участником закрепляется часть помещения.
Фактически сложившийся порядок владения может не соответствовать документальным долям. Но при явном ущемлении прав кого-то из собственников суд вправе выделить каждому часть имущества ввиде отдельного жилого помещения. Задача определения порядка – установить наиболее приемлемый для всех режим исходя из равенства прав владельцев.
Читайте подробнее о том, как устанавливается порядок пользования жилым помещением в долевой собственности.
Распределение долей
Ст. 42 ЖК РФ содержит правила распределения долей в праве общей собственности. Расчет выполняется с учетом размера площади, принадлежащей участникам.
Согласно ст. 15 ЖК РФ, площадь жилья включает в себя все помещения, в том числе вспомогательные. Исключение составляют балконы, лоджии, террасы и веранды.
Доли участников не обязательно равны, но каждый из них имеет право на часть в общем имуществе:
- квартиры – помещения для бытовых нужд жильцов;
- многоквартирного дома.
Ст. 30 ЖК РФ обязывает собственников обеспечивать надлежащее состояние жилых помещений. Поэтому определение доли в праве общей собственности влияет на расходы по содержанию имущества. В многоквартирных домах к нему относятся:
- механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование расположенное внутри квартиры или за ее пределами;
- общие помещения и несущие конструкции.
Как правило, отдельная квартира предназначена для проживания и ведения хозяйства одной семьи. При долевом владении это не всегда соблюдается, поскольку участниками могут являться не-родственники, которые сразу решают, как определить долю в общей долевой собственности.
К общим помещениям в квартире относят кухни, кладовки, ванные, санузлы, коридоры. Изменить размер либо состав общего имущества можно при помощи переустройства.
Недвижимость признается делимой с выделом части каждому участнику только при следующих условиях:
- возможно предоставление изолированных жилых и подсобных помещений владельцам;
- имеется несколько выходов или существует техническая возможность перепланировки.
Только тогда можно пропорционально площади рассчитать доли в долевой собственности на квартиру. Если по техническим признакам квартира неделима, части указываются дробью без выдела в натуре.
Расчет размера доли
При равенстве в долевом владении чем больше собственников, тем меньше размер частей. В этом случае несмотря на наличие долей каждый метр жилья будет считаться общим. Например, у 3-х комнатной квартиры 2 долевых собственника, оба имеют право на ½ идеальную часть. Расчет размера долей в квартире выполняется с учетом площади помещения. При выделении в натуре один жилец станет владельцем большой комнаты, а другой – двух небольших.
Если позволяют технические параметры, возможна перепланировка по соглашению участников либо по решению суда.
От размера долей участников зависят полномочия по владению и распоряжению имуществом, поэтому собственников интересуют факторы, влияющие на изменение размера их частей квартиры. Пример расчета доли в праве общей собственности для таких случаев приведен ниже.
Определение долей в имуществе супругов
По желанию супругов в период брака или при разводе совместно нажитое имущество, зарегистрированное в установленном порядке, можно разделить. Согласно ст. 39 СК РФ, доли мужа и жены равны, если нет соглашения, предусматривающего другой порядок раздела.
Если брачного контракта или другой договоренности нет, но возник спор в отношении размера частей принадлежащей недвижимости, стороны вправе обратиться в суд. Определение долей в праве общей совместной собственности супругов на квартиру выполняется с учетом следующих факторов:
- интересов несовершеннолетних детей;
- наличия конфликта с одним из родителей;
- неполучения доходов кем-то из супругов по неуважительным причинам, например из-за злоупотребления алкоголем или асоциального образа жизни;
- эксплуатации общего имущества в ущерб интересам семьи.
После определения долей можно установить порядок пользования помещением либо перепланировать жилье с выделением частей в натуре.
При определении доли в совместной собственности в судебном порядке учитываются следующие принципы:
- раздельность имущества детей и родителей (п. 4 ст. 60 СК РФ);
- самостоятельность определения родителями формы и порядка предоставления содержания (ст. 80 СК РФ).
Следовательно, суды не считают основанием отступить от начала равенства долей лишь при наличии несовершеннолетних детей.
Порядок распоряжения долевым имуществом и недвижимостью без определения долей не одинаков. Поэтому прежде чем оформить право на долю квартиры, следует обдумать преимущества второго режима.
Узнайте больше о том, какие плюсы имеет совместная собственность на квартиру без определения долей.
Основания для изменения долей
На размер части квартиры для каждого собственника влияют следующие факторы:
- Изменение количества участников. Например, один из 3 владельцев выкупает долю, таким образом, вместо полагающейся 1/3, он становится хозяином 2/3.
- Выполнение работ, которые расцениваются как неотделимые улучшения жилья. Предположим, квартирой площадью 60 м2 владеют двое собственников в равных долях. Один из них делает пристройку и квадратура увеличивается на 30 м2. Теперь доля одного владельца составляет 1/3, а другого – 2/3.
Изменение долей в общей долевой собственности на 3-х и более участников квартиры выполняется так же.
Порядок выделения долей
Основная цель собственников при выделении в натуре частей квартиры – возможность получить отдельный объект недвижимости. Согласно ст. 16 ЖК РФ, в качестве отдельного жилого помещения могут выступать комнаты и части квартиры, предназначенные для проживания.
Если имеется техническая возможность для выделения частей, участники заключают соглашение и вносят изменения в ЕГРН. После получения выписки гражданин считается владельцем индивидуальной собственности. Чтобы изменить механизм оплаты коммунальных услуг, жильцы инициируют раздел лицевых счетов.
Более подробно процесс раздела имущества рассмотрен в материале «Выделение доли в квартире».
Невозможность определения долей
Согласно положениям п.п. 35 – 39 Пленума ВС РФ № 6 и Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением ч. 1 ГК РФ», определение и выделение частей невозможно, если после этого:
- помещение невозможно будет использовать по назначению;
- значительно ухудшится техническое состояние объекта;
- существенно снизится материальная ценность.
Как следует из ст. 252 ГК РФ, если доли участников долевой собственности не могут быть определены либо являются незначительными, дольщики имеют право требовать:
- установления порядка совместного пользования имуществом;
- денежной компенсации за передачу своего права в долевой собственности.
Для принятия решения о выплате компенсации и передачи незначительной части во владение остальным участникам суду не нужно согласие собственника. Это допускает п. 36 Пленума № 6/8.
Заключение
Право свободно распоряжаться своим имуществом без согласования с другими гражданами подталкивает участников долевой собственности к ее разделу. Размер доли не всегда дает право на получение полноценного жилья, но не лишает владельца компенсации.
Рассчитать причитающуюся часть нетрудно, но сложности может вызывать достижение договоренности с остальными участниками и отсутствие технической возможности для выдела. Такие споры разрешает суд по заявлению одного или всех собственников.