Особенности выделения доли в квартире

Время чтения: 9 минут

Жилая недвижимость востребована всегда. Большинство сделок, связанных с таким имуществом, отличаются сложной юридической процедурой. Нередко сдаются или продаются жилые объекты, которыми владеют сразу несколько лиц. Чтобы не нарушить интересы кого-то из собственников, перед проведением сделок с такой недвижимостью производится выделение доли в квартире.

Как определяются размеры долей в общем имуществе

Недвижимость, которая находится в собственности двух и более лиц, эксплуатируется согласно правилам, установленным законом.  Нюансы распоряжения такими объектами изложены в Гражданском кодексе РФ. Отдельные особенности процедуры отображены в судебной практике.

Общая собственность чаще всего возникает вследствие совместного строительства, покупки или получения помещения несколькими гражданами по договору дарения и в ряде других случаев. Она может быть:

• долевой – каждый из владельцев имеет долю на квартиру;
• совместной – у граждан нет четко определенных частей, имущество находится в их общей совместной собственности. Классический пример – жилое помещение, нажитое супругами во время брака.

Много споров возникает в отношении того, как определить долю в квартире, если собственность совместная. Согласно п.5 ст.244 ГК РФ, на основании соглашения участников может быть установлена долевая собственность на общее имущество. Объем правомочий по владению, пользованию и распоряжению общей жилплощадью напрямую связан с размерами частей, принадлежащим участникам. Этот момент нужно четко прописывать в соглашении.

Граждане, которым не удалось прийти к согласию в отношении особенностей эксплуатации или реализации недвижимости, вынуждены обращаться в суд.

Определение доли при общей совместной собственности при соблюдении установленных законом правил не вызовет трудностей. Одно из ключевых положений указано в п.1 ст.245 ГК РФ: если размер частей не определен, они считаются равными.

В чём заключается выдел доли

Процесс выделения частей из общей собственности имеет много нюансов. Во владение одному из участников передается площадь, которая соответствует его доле. На практике оформить все быстро и без разногласий сторон удается далеко не всегда.

Фактическое разделение квартиры на две доли владельцы производят по общему согласию, которое желательно закрепить письменно. В противном случае сторонам приходится опять-таки обращаться в суд для решения спора.

Если выделить долю в натуре нельзя по закону или это невозможно сделать без несоразмерного ущерба квартире, сособственники могут компенсировать стоимость доли участнику, который желает получить свою часть.

В этом случае применяются сразу две отрасли права – гражданское и жилищное. Чтобы разобраться в ситуации, нужно учитывать её особенности. В этом поможет консультация юриста.

Когда выделяют долю в квартире

Необходимость выдела долей бывает обусловлена разными причинами. Чаще всего выделяют долю супруга, родственника или детей.

Законодательно установлены равные права супругов на имущество, совместно нажитое в браке (ст.38 СК РФ). Если доли мужа и жены заранее оговорены по соглашению или указаны в брачном договоре, юридическая процедура не доставит проблем.

Нередко при разводе супругов один из них продает долю другому. Если раздел невозможен, подается исковое заявление в суд. Когда доли определены, каждый собственник вправе распорядиться своей частью по желанию. Он может выделить часть в натуре или получить денежную компенсацию.

Чаще всего при приватизации квартира оформляется на всех владельцев в равных долях.

Проблемы не возникают до тех пор, пока родственники не решат поделить жилье. Сложность состоит в том, что мало кто при покупке квартиры принимает во внимание, имеют ли комнаты одинаковую площадь. Если при разделе каждый хозяин захочет получить отдельное пространство, участники окажутся в неравных условиях. Потребуется искать компромисс или отстаивать свои интересы в суде.

Порой доля в квартире достается ребенку. В этом случае выдел его части осуществляется по особой процедуре. И неважно, прописано ли несовершеннолетнее лицо в жилом помещении или нет. Ребенок становится полноправным участником сделки купли-продажи.

Если производится выделение доли ребенку при продаже, интересы лица до 14 лет представляют его родители или законные представители. Подростки с 14 до 18 лет могут лично поставить подпись в договоре купли-продажи (ДКП), однако для проведения сделки нужно получить письменное согласие родителей или опекунов на это действие и заверить документ у нотариуса.

Сделки с недвижимостью, в которых участвуют несовершеннолетние лица, происходят только по согласию органов опеки и попечительства. Они обязательно проверят, не ухудшатся ли условия проживания ребенка после продажи жилья.

Выдел части из совместной собственности

Если размеры долей граждан, участвующих в общей собственности, не определены, выдел из такого имущества происходит после расчета размеров частей всех участников. По общему правилу, в квартире, находящейся в совместной собственности, доли между владельцами разделены поровну, если не достигнуты иные договоренности.

Порядок выдела доли в совместной собственности таков, как и в отношении квартиры, находящейся в долевом владении. Осуществляется операция на основании соглашения или судебного решения. Понятно, что второй вариант более затратный по деньгам и времени.

Даже если заинтересованное лицо обратится к юристу с вопросом, как выделить долю в квартире из совместной собственности супругов, он перечислит только три варианта действий:

• брачный договор;
• соглашение;
• суд.

Выделение супружеской доли при наличии долга

Раздел долгов можно оформить соглашением, если супруги договорились, что и каким образом делить. Они могут использовать разные варианты решения проблемы:

• передать поровну каждому задолженность и собственность;
• передать одному больше имущества и больше долгов;
• определить доли в праве на недвижимость и соразмерно им сумму задолженности.

Если такой договоренности нет, не обойтись без помощи суда.

Кроме того, выделение супружеской доли в совместно нажитой квартире сопровождается необходимостью решать вопрос с кредитором. Семейный кодекс в полной мере не устанавливает порядок разделения долгов. В большинстве случаев договор, на основании которого возникает задолженность, оформляется только на одного супруга. Кредитор имеет все основания взыскать деньги именно с него независимо от того, находится лицо в браке или нет (п.1 ст.450 ГК РФ).

Выдел части из долевой собственности

Выделение из общедолевой собственности квартиры производится на основании презумпции равенства (каждому из владельцев принадлежат одинаковые доли), но часто размеры долей обозначаются отдельно в соглашении или законе.

На выделение долей по совместному решению участников собственности может влиять вклад. Делают его при получении квартиры или в период её использования. Главное, чтобы вклад был внесен согласно правилам и обсуждался с остальными участниками.

Если один из владельцев произвел неотделимые улучшения – то, что нельзя устранить, не навредив недвижимости, – он вправе требовать увеличения своей доли.

Когда в натуральном виде невозможно выделение комнаты из общей долевой собственности, можно выплатить денежную компенсацию. К примеру, если площадь спальни больше причитающейся идеальной доли, остальные участники вправе требовать возмещения разницы деньгами. Это правило действует и в обратном порядке.

Особенности процедуры в муниципальном жилье

Нормами гражданского и жилищного права, которые регулируют аренду квартиры, не предусмотрено выделение долей в помещениях, предоставляемых по договору социального найма. Однако по согласию лиц, проживающих на жилплощади, можно отдельно установить порядок пользования комнатами в квартире. Для этого заключается письменное соглашение. Чтобы придать документу более весомый статус, его желательно нотариально заверить.

Использование материнского капитала

Распространена ситуация, когда граждане приобретают жилье в кредит, а на погашение задолженности используют деньги материнского капитала. Поскольку в этом случае они обязаны выделить долю детей в помещении, Пенсионный фонд запрашивает нотариально заверенное обещание. Только обеспечив выполнение этого условия можно получить помощь от государства.

Однако порой выделение долей детям при ипотеке в Сбербанке или другой финансовой организации вызывает недовольство кредитора. В случае неуплаты долга банки продают залоговое имущество, чтобы компенсировать убытки. Но если доля в нем принадлежит несовершеннолетнему, кредитору приходится получать разрешение суда. Кроме того, органы опеки тоже должны одобрить эту процедуру, убедившись, что ребенок не останется без крыши над головой. Вот банки и не спешат соглашаться на подобные сделки.

Чтобы решить проблему, родители могут на основании судебного решения обязать кредитора дать согласие на выделение доли несовершеннолетнему в ипотечной квартире.

Выдел части в натуре

При разделе общей собственности учитываются как правовые, так и технические аспекты. Должна быть возможность не только передать изолированную часть квартиры, но и создать условия для проживания в ней – оборудовать санузел, например, и отдельный вход.  При отсутствии таких условий суд по требованию истца может определить порядок эксплуатации жилого объекта.

Неудивительно, что выделение доли в квартире в натуре на практике осуществляется редко. Обычно для этого нет технических условий, ведь создать в квартире для каждого собственника отдельный вход, туалет и кухню невозможно. Обычно в частную собственность переходят только комнаты, а помещения общего пользования остаются долевым имуществом.

Так как разделить недвижимость поровну не получается, заинтересованный собственник вправе требовать от других владельцев денежной компенсации его доли.

Споры по поводу жилой недвижимости трудно выиграть без помощи специалиста. Юрист в деталях объяснит клиенту, как проходит процедура выдела доли.

На основании соглашения

Не всегда легко определить, кому какая часть жилья достанется. И все же достичь договоренности гораздо дешевле и быстрее, чем искать справедливости в суде.

В идеале доля должна соответствовать площади жилого помещения, а другие владельцы – не возражать, чтобы комната стала самостоятельным объектом недвижимости. Гораздо сложнее найти выход из ситуации, когда доли не соответствуют фактическим квадратным метрам.

Для закрепления соглашения заключается договор. В нём указываются:

1. Юридически определенные доли каждого владельца имущества.
2. Сведения об общей и жилой площади.
3. Документы на квартиру – справка из БТИ.
4. Свидетельства о собственности на жилье или отдельные доли, если они были определены ранее.
5. Стоимость недвижимости (по желанию сторон).

При выделе частей жилого помещения следует помнить о правах несовершеннолетнего ребенка.

Получить более полное представление поможет образец соглашения о выделении долей в квартире.

Обращение в суд

Как упоминалось выше, если квартира неделима и нет технической возможности обеспечить изолированное помещение, денежная компенсация может удовлетворить интересы кого-то из собственников. Однако проблемы с выделом долей возникают не только из-за технических нюансов. Распространена ситуация, когда остальные собственники не желают идти навстречу инициатору выделения доли. Тогда можно добиться выдела в натуре через суд.

В первую очередь владельцу следует получить документ, который подтверждает возможность выделения доли. Для этого придется привлечь экспертов, можно обратиться в БТИ.

Иск составляется согласно нормам ГПК РФ (ст. 131, 132). В исковом заявлении нужно детально описать ситуацию:

• какое помещение требуется выделить;
• тип недвижимости;
• размер долей участников.

Судебное решение является основанием для выделения доли.

Обратите внимание: в случае требования денежной компенсации в ходатайстве следует указать сумму и обосновать ее расчёт.

Комплект документов для подачи иска

Прежде чем обратиться в суд, истцу нужно собрать как можно более полный пакет документов. Это позволит сэкономить время, ведь в будущем не придется приносить недостающие бумаги.

В суд нужно передать:

1. Исковое заявление на выделение. Кстати, его копии нужно обязательно направить остальным владельцам жилого помещения.
2. Документацию из БТИ.
3. Заключение экспертов о возможности выделения части квартиры.
4. Квитанцию об уплате пошлины.
5. Дополнительные бумаги (расчет компенсации и так далее).

По запросу работников суда могут потребоваться и другие документы, о чем истца уведомят отдельно.

Вот как выглядит образец иска.

Как оформляется выдел доли

Независимо от того, производился выдел по добровольной договоренности или на основании решения суда, собственники должны зарегистрировать изменения в статусе недвижимости. Для оформления выдела нужно:

1. Определить размеры долей. Получить эту информацию можно из договора о разделе помещения, свидетельства о наследстве и так далее.
2. Подготовить техническую документацию на недвижимость:
   • выписку из техпаспорта,
   • экспликацию,
   • план жилья.
3. Подать заявку и пакет документов в Росреестр.
4. Уплатить госпошлину.

Результатом процедуры станет получение свидетельства о праве собственности.

Подготовка документов

Чтобы документально зафиксировать выделение доли одного из собственников, в Росрестр нужно подать:

1. Заявление от каждого владельца. Один хозяин регистрирует новое имущество, остальные – изменения в собственности.
2. Паспорта владельцев квартиры.
3. Соглашение или решение суда о выделе.
4. Какой-либо из правоустанавливающих документов: ДКП, свидетельство о праве на наследство и другие.
5. Выписку из БТИ.
6. Квитанцию об уплате пошлины.

Регистратор проверит бумаги, чтобы оценить законность сделки.

Если на приобретение имущества использовались средства маткапитала, следует знать, какие документы нужны для выделения детям долей:

1. Паспорта родителей.
2. Свидетельства о рождении детей.
3. Соглашения владельцев.
4. Свидетельство о праве собственности и бумаги, на основании которых оно было получено или выписка из ЕГРН.

Во сколько обойдется выдел доли

Операции с недвижимостью требуют материальных затрат. Их объем зависит от ситуации.

Если собственники пришли к согласию, они могут сами составить подтверждающий этот факт документ и заверить его у нотариуса. Тогда им придется заплатить только за услугу юриста. Поскольку тарифы могут отличаться в регионах, выяснять, сколько стоит эта процедура, нужно в конкретной нотариальной конторе.

Если доля выделяется через продажу имущества, многие для ускорения сделки привлекают риелтора. Даже когда владельцы сами подготавливают документы, выделение части помещения всё равно обойдется им недешево.

На случай, если имущественная операция как-то связана с использованием материального капитала, упомянем стоимость услуг нотариуса при выделении долей детям. В среднем родители или другие законные представители должны уплатить 1100-1500 рублей.

Поскольку результат любых сделок с недвижимостью в обязательном порядке отображается в ЕГРН, в список расходов нужно внести стоимость регистрации – 2000 рублей (ст. 333.33 НК РФ).

Как пользоваться имуществом после выделения доли

Определение порядка пользования позволяет закрепить за каждым владельцем пропорциональное его доле помещение. Размер их частей не меняется. Выделение доли одного из собственников не прекращает у остальных хозяев прав общего владения.

Выяснение порядка эксплуатации опять же сводится к соглашению между владельцами. Им может быть предоставлено право пользования изолированной или неизолированной комнатой в квартире. Проходное место целесообразно признать объектом общего пользования.

Реализация доли

Приоритетное право на покупку части жилого помещения имеют остальные совладельцы. В первую очередь нужно именно им в письменной форме предложить выкупить долю в квартире. Они должны принять решение в течение месяца.

Если сособственники отказываются от предложения или игнорируют его, продать долю можно любому лицу на тех же условиях, включая стоимость имущества (она не должна быть ниже).

Граждане, которые желают свою реализовать долю в помещении, часто сталкиваются с возражениями со стороны соседей. Выход из ситуации – судебное разбирательство.

Поскольку владелец действует в законных интересах, аргументировав свою позицию, он может рассчитывать на благоприятное решение суда.

Стоит также упомянуть, можно ли продать долю в квартире без выделения в натуре. На практике такое случается. Главное, чтобы часть помещения была четко определена, к примеру, 1/4 жилплощади.

Выдел в частном доме

Для выделения доли отдельно стоящего строения в натуре должны соблюдаться такие условия:

1. Жилое помещение является домовладением.
2. Выдел не наносит ущерб имуществу, которое принадлежит нескольким хозяевам.
3. После процедуры объект эксплуатируется по назначению, права собственников соблюдены.
4. В результате сделки не уменьшается стоимость жилья.

Выводы

Право собственности на квартиру не может быть ограничено. Это касается и ситуации, когда человеку принадлежит только часть жилья. Из-за некоторых жизненных обстоятельств может потребоваться выделение доли в квартире. Проще и быстрее всего это сделать посредством соглашения с другими собственниками. Но в случае разногласий вопрос можно урегулировать в судебном порядке.