Закрыть рекламу ×

Оспаривание кадастровой стоимости: пособие для владельцев недвижимости

Бесплатная консультация юриста: +7 (499) 110-58-24 (МСК), +7 (812) 603-45-08 (СПБ), +8 (800) 550-71-95 (Федеральный)
Загрузка...
Время чтения: 9 минут

Завышенная кадастровая стоимость – настоящая проблема для любого владельца недвижимости. Ранее предполагалось, что этот показатель будет максимально приближен к рыночной цене, благодаря чему получится правильно рассчитать имущественные налоги и пошлины при операциях с недвижимостью. Но несовершенство методик оценки порой значительно завышает стоимость участков и строений, и, как следствие, сумму налогов. В ряде случаев законодательство позволяет инициировать оспаривание кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Оспаривание кадастровой стоимости

Общая информация о кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость (КС), согласно ст. 3 Федерального закона от 03.07.2016 № 237 «О государственной кадастровой оценке» (далее – ФЗ № 237) – это стоимостная величина, установленная на основании методов массовой оценки недвижимости. Она условно приближена к рыночной стоимости, поэтому применяется для расчета:

  • налога на имущество физических лиц;
  • земельного налога;
  • госпошлин и сборов при совершении сделок;
  • выкупной стоимости или стоимости аренды госземель;
  • пошлин при оформлении земли в наследство или по договору дарения;
  • любых других налогооблагаемых операций с недвижимостью.

ФСО № 4, утвержденный Приказом Минэка № 508 от 22.10.2010, определяет массовую оценку как приоритетный инструмент определения кадастровой стоимости.

К сожалению, несовершенство этого метода оценки значительно завышает итоговый результат. А если кадастровая стоимость превышает рыночную, налогоплательщик сталкивается с проблемой неоправданно высоких налогов на недвижимость.

Подробности можно найти в статье «Кадастровая стоимость недвижимости».

Но как узнать кадастровую стоимость и определить, не завышена ли она?

Как и где узнать размер КС

Сведения о кадастровой стоимости содержатся в реестре недвижимости (ЕГРН). Так как этот источник информации является публичным, данные в нем находятся в свободном доступе для граждан и организаций.

Сведения о КС конкретного объекта недвижимости предоставляются бесплатно. Получить их можно несколькими способами, в том числе онлайн:

  • в Фонде данных государственной оценки;
  • посредством Публичной кадастровой карты;
  • через справочный онлайн-сервис Росреестра;
  • подав «Электронный запрос сведений из ЕГРН»;
  • обратившись лично в офис Росреестра;
  • посетив ближайшее отделение МФЦ.

Ответ на запрос, отправленный через онлайн-сервисы Росреестра, предоставляется в электронном виде. Чтобы получить официально заверенную выписку из ЕГРН, необходимо либо лично обратиться в офисы Росреестра/МФЦ, либо направить электронный запрос через специальную форму, отметив, что информация в виде справки должна быть прислана по почте.

Больше об этом читайте в статье «Как узнать кадастровую стоимость недвижимости онлайн».

Как уменьшить КС: подробное руководство

Многим налогоплательщикам будет полезно узнать, можно ли опротестовать кадастровую стоимость недвижимого имущества и как это сделать, если основания для протеста действительно есть.

Желание оспорить КС обычно возникает у собственников, считающих завышенной сумму в налоговом уведомлении из ФНС (Федеральной налоговой службы). Зачастую кадастровая стоимость и в самом деле бывает завышена, то есть превышает реальную цену, за которую можно продать объект.

Уменьшение кадастровой стоимости

Если вы интересуетесь, как снизить кадастровую стоимость жилого дома, обратите внимание: это возможно лишь при наличии у собственника доказательств необоснованного завышения КС.

Подтверждением данного факта могут служить:

  • результаты независимой оценки, согласно которым реальная рыночная стоимость окажется ниже;
  • результаты экспертизы, указывающие на недостоверность использованных сведений.

Процесс оспаривания может занять не один месяц и потребует немалых расходов. Пошаговая инструкция по оспариванию включает в себя следующие шаги:

  1. Получение информации о кадастровой стоимости, самостоятельный анализ рыночных цен на идентичные объекты недвижимости и предварительное выявление завышения КС.
  2. Запрос в местных органах власти сведений, использовавшихся при проведении кадастровой оценки, анализ полученных отчетов, экспертиза кадастровой стоимости недвижимости с целью выявления недостоверных сведений.
  3. Обращение к оценщику и получение отчета о реальной рыночной стоимости объекта.
  4. Сбор и подготовка документов для оспаривания.
  5. Подача заявления во внесудебном порядке: участие в заседании комиссии, получение решения.
  6. В случае отказа – обращение с заявлением об оспаривании в административный суд.
  7. Внесение измененных сведений в ЕГРН.
  8. Снижение налогооблагаемой базы и возврат переплаченных сумм имущественных налогов.

Точно придерживаясь этих шагов и учитывая процессуальные особенности, описанные ниже, соискатель без проблем сможет уменьшить кадастровую стоимость здания самостоятельно.

Те, кто не уверен, что справится с этой задачей, могут обратиться к специалистам, которые оспорят КС без участия заинтересованного лица.

Основания для оспаривания кадастровой цены

В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135 «Об оценочной деятельности в РФ (далее – ФЗ № 135), пересчитать кадастровую стоимость можно только по двум основаниям:

  1. При проведении кадастровой оценки оценщик использовал недостоверные данные об объекте недвижимости.
  2. Рыночная стоимость, установленная по результатам независимой оценки на дату определения КС, оказалась ниже, чем сама КС.

Под недостоверными данными, примененными при кадастровой оценке, принято понимать ошибки оценщика, в том числе использование неправильных характеристик, которые повлияли на итоговый результат.

Согласно п. 13 Постановления Пленума ВС РФ № 28 от 30.06.2016, пересмотреть кадастровую цену по причине использования недостоверных данных можно в случае искажения сведений, обусловленного:

  • указанием неправильной информации в перечне объектов, подлежащих оценке;
  • допущением ошибок при определении основных ценообразующих факторов: расположения объекта, его назначения, целей использования, площади;
  • ошибками при расчете конечной КС;
  • игнорированием информации об аварийном состоянии предмета оценки.

Решая, что делать, если кадастровая стоимость завышенная, для начала стоит послать запрос о сведениях, использовавшихся при проведении оценки, заказчику процедуры:

  • в управление государственного имущества;
  • в профильное региональное министерство;
  • в иной орган регионального/местного самоуправления.

Согласно регламенту, информация в виде отчетов об оценке должна быть передана по запросу в течение 7 рабочих дней. На основании анализа и экспертизы полученных сведений можно выявить ошибки и оспорить кадастровую цену.

Впрочем, несогласие с ней можно выразить и посредством индивидуальной оценки и определения рыночной стоимости на дату расчета КС.

Основания для оспаривания кадастровой стоимости

Рыночная оценка позволяет учесть не только общие, но и индивидуальные характеристики конкретного объекта. П. 3 ст. 66 ЗК РФ позволяет указывать рыночную цену в качестве кадастровой в ЕГРН.

Пакет необходимых документов

Ходатайствуя о пересмотре КС, заявитель обязан указать факты и обстоятельства, обосновывающие его требование. Перед тем как оспорить кадастровую оценку, соискатель должен собрать исчерпывающий пакет документов для внесудебного порядка обжалования:

  1. Заявление о пересмотре.
  2. Выписку из ЕГРН с указанием в ней КС.
  3. Нотариально заверенные копии документов, подтверждающих право на недвижимость: договор купли-продажи/дарения, свидетельство о праве на наследство и так далее.
  4. Документы, подтверждающие недостоверность информации, использованной при массовой оценке.
  5. Документы, подтверждающие наличие ошибки при ее проведении, оценочная экспертиза.
  6. Отчет о расчете рыночной цены на дату определения КС. Если рыночная цена отличается от КС более чем на 30%, дополнительно подается положительное экспертное заключение организации оценщиков, иначе заявление будет отклонено (п. 20 Порядка, утв. Приказом Минэка № 263).

При судебном обжаловании для физических лиц предусмотрен ряд дополнительных документов:

  • исковое заявление и по одной его копии для каждого из ответчиков;
  • негативное решение комиссии во внесудебном порядке (при наличии);
  • квитанция, подтверждающая уплату госпошлины в размере 300 рублей;
  • доверенность, если в деле участвует представитель истца;
  • иные документы, подтверждающие требования заявителя.

Без этих документов заявление об оспаривании не будет рассмотрено ни в одном из указанных порядков.

Документы для оспаривания кадастровой стоимости

Досудебный порядок обжалования

Согласно ст. 24.18 ФЗ № 135, первым органом, чье решение может изменить кадастровую стоимость квартиры, является комиссия по рассмотрению споров о кадастровой стоимости. В соответствии с п. 1 Порядка, утв. Приказом Минэка № 263 от 04.05.2012, эта комиссия создается при местном управлении Росреестра.

Обратиться в комиссию для обжалования можно на протяжении 5 лет со дня внесения КС в ЕГРН, но до момента плановой переоценки, которая, как правило, проводится не реже, чем раз в 5 лет.

Чтобы обжаловать кадастровую стоимость, следует составить заявление в свободной форме. Текст обращения должен содержать:

  • анкетные данные заявителя;
  • факты, обосновывающие обращение: дату проведения массовой оценки, обстоятельства, при которых она проведена, и так далее;
  • обоснование причин, по которым заявитель считает КС завышенной;
  • перечень приложенных документов;
  • дату, подпись.

К заявлению прикладывается пакет перечисленных выше документов.

В течение недели с момента принятия документов заявителю направляется уведомление об их приеме и сообщается дата заседания, посвященного его вопросу. Обращение должно быть рассмотрено в месячный срок с момента принятия документов от заявителя.

Чтобы доказать свою правоту и понизить кадастровую стоимость для уменьшения налога, заявителю рекомендуется участвовать в заседании. На нем он имеет право задавать членам комиссии вопросы и иным образом обосновывать свои требования.

По результатам рассмотрения дела комиссия выносит решение, которым может:

  • отклонить требования заявителя;
  • обязать заказчика оценки (местный орган власти) произвести пересмотр КС;
  • определить КС в размере рыночной стоимости при наличии достоверного отчета.

Оспорить кадастровую стоимость недвижимости через МФЦ невозможно. Вопрос пересмотра КС находится исключительно в компетенции комиссии, созданной при Росреестре. Прием заявлений осуществляется только сотрудниками территориального офиса Росреестра.

Судебный порядок оспаривания кадастровой стоимости

Если заявитель не удовлетворен итоговым решением комиссии или если не согласен с кадастровой оценкой недвижимости, но по каким-то причинам не хочет обращаться в этот орган, он вправе инициировать судебное разбирательство.

Вопрос обжалования КС рассматривается в рамках административного судопроизводства по правилам, установленным главой 25 КАС РФ.

Помимо обжалования решения комиссии, истец вправе заявить те же требования, что и при подаче документов в комиссию при Росреестре:

  • назначить пересмотр КС по причине недостоверности использованных сведений при оценке;
  • определить КС в размере рыночной стоимости, установленной посредством независимой оценки.

Процедура обжалования кадастровой стоимости недвижимости предполагает соблюдение правил подсудности: первой инстанцией по таким вопросам является республиканский, краевой, областной, суд города федерального значения и так далее.

Оспаривание кадастровой стоимости в суде

Иск подается по месту нахождения заказчика (местного/регионального органа власти) в те же сроки, что и заявление в комиссию, но до истечения трех месяцев с момента обнаружения истцом завышенных результатов оценки.

Административное исковое заявление об уменьшении кадастровой стоимости недвижимости должно соответствовать требованиям ст. 125 КАС РФ и содержать:

  • наименование суда, контактные данные истца и ответчика–заказчика оценки. Если причиной оспаривания является ошибка или недостоверные сведения, привлекается также территориальный орган Росреестра;
  • описание ситуации;
  • перечисление прав, нарушенных в результате оценки: завышенные суммы налога и прочее;
  • обстоятельства, на которых истец обосновывает требования: отсылка к допущенной ошибке, недостоверным сведениям или рыночной стоимости, которая значительно ниже КС;
  • сведения об обращении в комиссию, реквизиты принятого ею решения;
  • перечень приложенных документов.

Чтобы оспаривание кадастровой стоимости объекта недвижимости в 2019 году имело шансы закончиться благоприятно для истца, желательно его личное участие в заседаниях. Ожидается, что он будет поддерживать заявленные требования, аргументировать свою позицию и при необходимости представит дополнительные доказательства своей правоты.

При пересмотре КС вопрос обычно решается за два месяца, об обжаловании решения комиссии – в течение месяца.

Судебная практика

Несмотря на относительную простоту описанного порядка, судебная практика по оспариванию кадастровой стоимости недвижимости демонстрирует, что это не так. Даже наличие отчета об оценке, подтверждающего, что рыночная стоимость на порядок ниже КС, не гарантирует положительного решения.

Дело в том, что, руководствуясь п. 20 Постановления Пленума ВС РФ № 28, суд вправе проанализировать, соответствует ли отчет об оценке требованиям профильного законодательства.

При наличии сомнений в обоснованности отчета, предоставленного истцом, суд вправе привлечь к процессу независимого эксперта-оценщика.

Подобные сомнения возникают, если по отчету заявителя отклонения от размера КС превышают 15%. В этом случае суд назначает проведение оценочной экспертизы.

Чтоб исключить занижение кадастровой стоимости объектов недвижимости и прочие манипуляции, кандидатура эксперта утверждается непосредственно судом, предложения истца или ответчика обычно отклоняются.

Как показывает практика, результаты такой экспертизы увеличивают рыночную стоимость, установленную отчетом заявителя, на 20-50%. Итоговая рыночная стоимость может даже превысить КС, которая оспаривается заявителем. Но это не останавливает судей: они определяют новую КС по результатам судебной экспертизы, оспорить которую практически невозможно.

Процедура оспаривания и тип объекта недвижимости

Важно понимать, что у процедуры оспаривания в каждом случае есть свои особенности, ведь разные объекты недвижимости имеют индивидуальные ценообразующие факторы. Рассмотрим несколько примеров:

  • переоценить кадастровую стоимость земельного участка можно на основании смены главных критериев оценки: его целевого назначения или разрешенных видов использования;
  • пересмотр КС в отношении жилой недвижимости возможен по причине ее аварийного состояния, отсутствия коммуникаций, неучтенных при массовой оценке разрушений/реконструкций;
  • оспаривание КС объектов незавершенного строительства возможно по причине их сноса, произошедшего на момент оценки;
  • снижение кадастровой стоимости коммерческой недвижимости возможно в связи со снижением балансовой и остаточной стоимости встроенных помещений;
  • снизить КС объектов водного и лесного фонда можно по причинам значительного ухудшения их состояния и действия антропогенных факторов.

Больше информации читайте в материале «Изменение кадастровой стоимости недвижимости в 2019 году».

Независимая оценка

Как мы уже сказали, независимая оценка недвижимости для оспаривания кадастровой стоимости – важнейший этап процедуры. Именно ее результаты станут основой заявления и иска об оспаривании КС.

Не имеет значения, что написано в иске, каким даром убеждения обладает истец или насколько завышен размер КС. Если отчет об оценке рыночной стоимости будет недостаточно обоснован, рассчитывать на благоприятное решение нельзя.

Обращаем внимание, что субъектом оценочной деятельности, имеющим право пересматривать отчет об оценке КС, может быть лишь оценщик, который:

  • имеет квалификационный аттестат с соответствующим направлением оценки;
  • застраховал свою ответственность в соответствии с законом;
  • является членом саморегулируемой организации оценщиков.

Выбирая, куда обращаться для пересчета КС, остерегайтесь оценщиков, не имеющих деловой репутации на рынке и предлагающих существенное снижение кадастровой цены при незначительных расходах. Вероятнее всего, такой отчет суд не признает достоверным.

Больше о выборе оценщиков читайте в статье «Независимая оценка недвижимости».

Независимая оценка недвижимости

Стоимость независимой оценки для оспаривания

Из описанного выше следует, что переоценка кадастровой стоимости квартиры возможна лишь на основании индивидуальной рыночной оценки. Чем тщательнее она будет проведена и обоснована, тем у заявителя больше шансов получить положительный результат.

Наиболее объективные цифры обеспечивает одновременное применение нескольких подходов и методик оценивания. Это возлагает на оценщика значительный объем работы по анализу:

  • рыночных цен на аналогичные объекты недвижимости;
  • инфраструктуры;
  • состояния оцениваемого объекта;
  • планировки, этажности, типа объекта и прочих индивидуальных характеристик;
  • спроса и предложений на момент проведения кадастровой оценки;
  • удаленности и так далее.

Кроме того, итоговая стоимость объекта также будет зависеть от региона, вида оцениваемой недвижимости и репутации самого оценщика – чем она выше, тем дороже услуги специалиста.

Вот во сколько в среднем обойдется собственнику независимая оценка для обжалования кадастровой стоимости:

  • земельного участка – от 4 тыс. рублей для регионов и от 8,5 тыс. рублей в столице;
  • жилой недвижимости – от 3-5 тыс. рублей в регионах и от 4-6 тыс. рублей в Москве;
  • коммерческой недвижимости – от 8 тыс. рублей в регионах и от 10-12 тыс. рублей в Москве.

Важно, что в каждом случае итоговая стоимость оценивается индивидуально и может отличаться даже для типовых объектов.

Заключение

Резюмируя сказанное, выделим несколько главных моментов, на которые стоит обратить внимание:

  • кадастровая стоимость может быть оспорена, лишь если при ее расчете были допущены значительные ошибки или индивидуально оцененная рыночная стоимость оказалась ниже;
  • для оспаривания КС заинтересованное лицо вправе обратиться в комиссию при Росреестре либо в суд, в нем же можно обжаловать негативное решение комиссии;
  • если установленная отчетом рыночная стоимость значительно ниже кадастровой, суды назначают экспертизу, итоги которой повышают результаты независимого отчета на 20-50%;
  • чтобы исключить неблагоприятный для собственника исход событий, рекомендуем обращаться к оценщикам с солидной репутацией.

 Судебная практика по оспариванию кадастровой стоимости объектов недвижимости: Видео

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Комментариев: 2
  1. Никита

    Вот и подумаешь 100 раз, прежде чем обращаться в суд. А, может быть, и установленная кадастровая стоимость – неплохой вариант? Инициатива наказуема, как говорят. Так и получается: пойдешь доказывать, что КС завышена, наймешь независимого оценщика (деньги заплатишь), обратишься к юристу за консультацией (деньги отдашь), а в суде назначат своего оценщика, и в итоге КС окажется еще и заниженной.

  2. Татьяна

    Конечно кадастровая стоимость зачастую устанавливается неправильно, хотя государственные организации якобы устанавливают ее достоверно по разным критериям. Поэтому и оспаривать ее нужно.

Добавить комментарий

закрыть рекламу x
закрыть рекламу x