Выгодно ли сдавать квартиру посуточно: экономика вопроса

Время чтения: 9 минут

Сдача квартиры посуточно – заманчивый способ заработать, но стоит ли овчинка выделки? Давайте рассмотрим экономику вопроса, чтобы помочь вам принять решение.

Законно ли сдавать квартиру посуточно

Да, сдача квартиры посуточно в России законна, но с 2024 года она регулируется новыми правилами.

Договор найма:

• Обязательно составьте договор найма, даже если вы сдаете квартиру на короткий срок.
• В договоре должны быть указаны:
  • паспортные данные обеих сторон
  • адрес квартиры
  • стоимость аренды
  • срок аренды
  • права и обязанности сторон

Уведомление госорганов:

• С 1 сентября 2024 года нужно уведомить о сдаче квартиры ФНС и Росстат.
• Сделать это можно через сайт Госуслуги или МФЦ.

Согласие соседей:

• С 1 сентября 2024 года для сдачи квартиры посуточно может потребоваться согласие соседей.
• Это правило не распространяется на квартиры, которые находятся в апарт-отелях.

Приборы учета:

• В квартире должны быть установлены приборы учета воды, электричества и газа.

Налоги:

• С доходов от сдачи квартиры посуточно нужно платить налоги.
• Можно выбрать самозанятость или упрощенную систему налогообложения (УСН).

Штрафы:

• За нарушение правил сдачи квартиры посуточно предусмотрены штрафы:
  • от 2 до 5 тысяч рублей для физлиц
  • от 50 до 200 тысяч рублей для юрлиц.

Как сдать квартиру в аренду посуточно

Оформление документов:

• Узнайте, разрешена ли посуточная аренда в вашем доме. В некоторых ЖК существуют ограничения на этот вид деятельности.
• Зарегистрируйтесь в качестве ИП (индивидуального предпринимателя). Это необходимо, если вы планируете сдавать квартиру более 30 дней в году.
• Выберите систему налогообложения. Для посуточной аренды обычно используется УСН (упрощенная система налогообложения).
• Составьте договор найма. В нем должны быть прописаны все условия аренды, включая срок, стоимость, права и обязанности сторон.

Подготовка квартиры:

• Сделайте качественный ремонт. Квартира должна быть чистой, уютной и функциональной.
• Оснастите квартиру всем необходимым. Это мебель, бытовая техника, посуда, постельное белье, полотенца и т.д.
• Обеспечьте доступ к Wi-Fi. Это важный фактор для многих гостей.
• Сделайте красивые фотографии квартиры. Они будут использоваться для рекламы.

Как подавать объявление и что делать дальше

Фотографии

• Сделайте качественные фотографии квартиры.
• Фотографии должны быть хорошо освещены и иметь привлекательный вид.
• Сделайте фотографии всех комнат, а также кухни, ванной комнаты и балкона.

Составление объявления

• Заголовок: Заголовок должен быть кратким и информативным.
• Описание: В описании подробно расскажите о квартире, ее преимуществах и удобствах.
• Цена: Укажите цену за ночь.
• Контакты: Укажите свои контактные данные.

Размещение объявления

• Существует множество сайтов, где можно разместить объявление о посуточной аренде квартиры.
• При регистрации на сайте вам нужно будет создать аккаунт и заполнить профиль.
• После этого вы сможете добавить объявление о своей квартире.

Что нужно сделать дальше

Прием и обслуживание гостей:

• Бронирование: Используйте календарь бронирования, чтобы отслеживать доступные даты.
• Общение: Будьте вежливы и оперативно отвечайте на вопросы потенциальных клиентов.Решайте проблемы оперативно.
• Встреча и заселение: Встречайте гостей лично, покажите им квартиру, объясните правила проживания.
• Чистота: Регулярно убирайте квартиру после каждого гостя.
• Соблюдайте правила безопасности:
  • Просите паспортные данные у клиентов.
  • Заключайте договор аренды.
  • Взимается залог.
• Поощряйте отзывы:
  • Попросите клиентов оставить отзыв после проживания.
  • Отвечайте на отзывы.

Как продвигать объявление

Выберите наиболее популярные в вашем регионе сайты и используйте платные опции продвижения, такие как:

• Поднятие объявления в поиске
• Выделение цветом
• Добавление слайдера с фото
• Размещение в премиум-блоках

Чем поможет риелтор

Поиск и подбор клиентов:

• Риелтор имеет доступ к обширной базе потенциальных клиентов, что позволяет ему быстро найти подходящих жильцов.
• Агент тщательно подбирает клиентов, оценивая их платежеспособность и ответственность.
• Риелтор может провести собеседование с потенциальными жильцами и ответить на все их вопросы.

Юридическое сопровождение:

• Риелтор поможет вам составить грамотный договор аренды, который защитит ваши права.
• Агент может проверить документы жильцов и убедиться в их подлинности.
• Риелтор проконсультирует вас по всем юридическим вопросам, связанным с посуточной арендой.

Маркетинг и реклама:

• Риелтор поможет вам составить привлекательное объявление о сдаче квартиры в аренду.
• Агент разместит ваше объявление на специализированных сайтах и в социальных сетях.
• Риелтор будет отвечать на звонки и сообщения от потенциальных клиентов.

Чем поможет управляющий

Управляющий – это профессионал, который возьмет на себя все заботы по сдаче вашей квартиры посуточно:

• Поиск клиентов: управляющий разместит объявления на популярных платформах проведет рекламную кампанию, ответит на вопросы потенциальных клиентов и подберет подходящих арендаторов.
• Заселение и выселение: управляющий встретит и проводит гостей, оформит необходимые документы, возьмет залог, проведет инструктаж по пользованию бытовой техникой и правилам проживания.
• Уборка: управляющий организует регулярную уборку квартиры после каждого выезда гостей, а также химчистку и дезинфекцию по мере необходимости.
• Решение бытовых проблем: управляющий оперативно отреагирует на любые проблемы, которые могут возникнуть во время проживания гостей, будь то поломка техники, засорение сантехники или отсутствие горячей воды.
• Финансовые вопросы: управляющий будет принимать оплату от арендаторов, переводить вам деньги, оплачивать коммунальные платежи и другие расходы.

Как сдать квартиру посуточно через агентство 

Сдача квартиры посуточно через агентство может быть удобным и эффективным способом, особенно если вы не хотите заниматься всеми аспектами аренды самостоятельно. Вот шаги, которые вы можете предпринять, чтобы сдать квартиру посуточно через агентство:

• Исследование рынка и выбор агентства: Первым шагом является исследование рынка и выбор надежного агентства по сдаче недвижимости. Обратитесь к отзывам клиентов, узнайте об их репутации и опыте в сдаче квартир посуточно.
• Консультация с агентством: Свяжитесь с выбранным агентством и назначьте встречу для обсуждения условий сотрудничества. Обсудите ваши требования и ожидания от сдачи квартиры, а также уточните все вопросы относительно комиссии, сроков аренды и других важных деталей.
• Оценка стоимости аренды: Агентство проведет оценку стоимости аренды вашей квартиры посуточно на основе рыночных условий и характеристик вашего жилья. Будьте готовы к тому, что стоимость аренды может варьироваться в зависимости от местоположения, размера и состояния квартиры.
• 
• Подготовка квартиры к аренде: Прежде чем выставить квартиру на аренду, необходимо ее подготовить. Обеспечьте чистоту и порядок в квартире, устраните любые неполадки и повреждения, а также обеспечьте наличие необходимой мебели и бытовой техники.
• Заключение договора: После согласования условий аренды с агентством, заключите письменный договор, в котором будут четко определены все условия сотрудничества, включая стоимость аренды, сроки, ответственность сторон и прочее.
• Подписание документов с гостями: По мере поступления заявок на аренду, агентство будет проводить проверку потенциальных гостей и заключать с ними соответствующие договоры аренды.
• Мониторинг и обслуживание: В течение срока аренды агентство будет следить за состоянием квартиры, решать возникающие вопросы и обеспечивать обслуживание гостей.

Сотрудничество с агентством по сдаче квартиры посуточно может значительно упростить процесс аренды и обеспечить вам дополнительный доход без лишних хлопот.

Как заключить договор краткосрочной аренды

Обязательные пункты договора:

• Данные сторон: ФИО, паспортные данные, адрес регистрации.
• Предмет договора: описание квартиры (адрес, площадь, количество комнат), дата и время заселения/выезда.
• Стоимость аренды: сумма, порядок оплаты (предоплата, залог).
• Права и обязанности сторон:
  • Арендодатель: обязан предоставить чистую, исправную квартиру, нести ответственность за форс-мажорные обстоятельства.
  • Арендатор: обязан бережно относиться к имуществу, соблюдать правила проживания, нести ответственность за порчу имущества.
• Дополнительные условия:
  • Количество проживающих.
  • Проживание с животными.
  • Курение в квартире.
  • Уборка и смена постельного белья.
  • Ответственность за шум.
  • Порядок разрешения споров.

Форма договора:

Договор краткосрочной аренды (до 1 года) не требует государственной регистрации. Достаточно составить его в простой письменной форме, подписать обеими сторонами и иметь по одному экземпляру.

Стоимость проживания и порядок оплаты

Факторы, влияющие на стоимость:

• Локация: Расположение квартиры играет ключевую роль. Центр города, туристические зоны, близость к метро или другим транспортным узлам будут увеличивать стоимость.
• Состояние квартиры: Новостройка или вторичка, с ремонтом или без, площадь, наличие балкона, вид из окна – все это влияет на привлекательность для арендаторов.
• Уровень оснащения: Мебель, бытовая техника, посуда, постельное белье, Wi-Fi – чем лучше оснащена квартира, тем выше может быть цена.
• Сезон: В сезон отпусков, праздников и крупных мероприятий спрос на посуточную аренду возрастает, что позволяет повысить цену.
• Конкуренция: Изучите предложения в вашем районе, чтобы установить конкурентоспособную цену.

Порядок оплаты:

• Предоплата: Взимается часть суммы (обычно 50-100%) перед заселением.
• Оплата по факту: Оплата происходит после заселения, обычно в день заезда.
• Залог: В качестве гарантии сохранности имущества может взиматься залог, который возвращается после выезда гостей.

Налоги при сдаче квартиры

• НДФЛ (13%): Самый распространенный вариант. Подходит для физлиц, не являющихся ИП или самозанятыми. Налог составляет 13% от полученного дохода.
• Патентная система (6%): Доступна только в некоторых регионах. Стоимость патента зависит от площади квартиры, кадастровой стоимости и категории объекта.
• Упрощенная система налогообложения (УСН) (6% или 15%): Доступна для ИП. При ставке 6% учитываются только доходы, при 15% – доходы минус расходы.
• Налог на профессиональный доход (НПД) (4%): Специальный режим для самозанятых. Ставка налога составляет 4% при работе с физлицами и 6% – с юрлицами.

Стоит ли сдавать квартиру посуточно — экономика вопроса

Расходы:

• Ипотека/коммунальные платежи:
• Налоги:
• Уборка:
• Постельное белье и полотенца:
• Ремонт и обслуживание:
• Реклама:

Доходы:

• Средняя цена за ночь:
• Средняя заполняемость:

Расчет прибыли:

Прибыль = (Средняя цена за ночь * Средняя заполняемость) – Расходы

Стоит ли сдавать квартиру посуточно?

Ответ на этот вопрос зависит от ваших целей, возможностей и готовности к работе.

Сравнение долгосрочной и посуточной аренды

Преимущества долгосрочной аренды:

• Стабильный доход: Вы получаете фиксированную сумму каждый месяц, что обеспечивает стабильность и предсказуемость.
• Меньше хлопот: Вам не нужно искать новых арендаторов каждый месяц, заниматься уборкой и подготовкой квартиры к заселению.
• Сохранность имущества: Как правило, долгосрочные арендаторы более бережно относятся к жилью, чем посуточные.

Недостатки долгосрочной аренды:

• Низкая доходность: По сравнению с посуточной арендой, долгосрочная аренда обычно приносит меньше прибыли.
• Сложности с выселением: В случае проблем с арендаторами, выселить их может быть непросто и долго.
• Риск порчи имущества: Несмотря на то, что долгосрочные арендаторы обычно более ответственны, риск порчи имущества всегда существует.

Преимущества посуточной аренды:

• Высокая доходность: Посуточная аренда может приносить в 2-3 раза больше прибыли, чем долгосрочная.
• Гибкость: Вы можете самостоятельно устанавливать цены и менять их в зависимости от спроса.
• Возможность контроля: Вы можете лично заселять и выселять гостей, а также следить за порядком в квартире.

Недостатки посуточной аренды:

• Нестабильный доход: Заработок может быть непостоянным, завися от сезонности, спроса и других факторов.
• Больше хлопот: Вам нужно будет искать новых арендаторов, заниматься уборкой, стиркой, подготовкой квартиры к заселению и т.д.
• Риск порчи имущества: При посуточной аренде риск порчи имущества выше, чем при долгосрочной.

Негативные стороны сдачи квартиры в аренду посуточно

Нестабильность дохода:

• Сезонность: спрос на посуточную аренду падает в межсезонье, что приводит к простоям и снижению доходов.
• Непредсказуемость: невозможно заранее гарантировать постоянный поток клиентов.

Повышенный износ имущества:

• Частая смена жильцов увеличивает риск порчи мебели, техники и других предметов интерьера.
• Недобросовестные квартиранты могут устраивать вечеринки, курить в помещении или небрежно относиться к имуществу.

Юридические риски:

• Незаконная деятельность: сдача квартиры без регистрации ИП или самозанятого может привести к штрафам.
• Неоформленные договоры: отсутствие юридической защиты в случае порчи имущества или неуплаты.

Временные затраты:

• Уборка и подготовка квартиры после каждого выезда жильцов.
• Взаимодействие с клиентами: бронирование, заселение, выселение, решение текущих вопросов.
• Контроль за порядком в квартире.

Проблемы с соседями:

• Шумные компании, вечеринки, ночные заселения/выезды могут стать источником конфликтов.
• Повышенная нагрузка на лифты, подъезд и другие общедомовые ресурсы.

Риски мошенничества:

• Поддельные документы, кража имущества, несанкционированная субаренда.
• Оплата фальшивыми купюрами или через сомнительные платежные системы.

Нервное напряжение:

• Непредвиденные ситуации, конфликты с клиентами, необходимость постоянно быть на связи.
• Отсутствие гарантий и стабильности, постоянная зависимость от спроса.

Налогообложение:

• Необходимо платить налоги с полученного дохода.
• Ведение отчетности и декларирование доходов может быть сложным и трудоемким.

Конкуренция:

• Рынок посуточной аренды в крупных городах достаточно насыщен.
• Чтобы быть конкурентоспособным, необходимо постоянно совершенствовать свою квартиру и сервис.

Ограничения:

• В некоторых жилых комплексах запрещена посуточная аренда.
• Необходимо согласовать этот вопрос с управляющей компанией или ТСЖ.

Проблемы с соседями: как избежать и что говорит новый закон

В 2024 году в России был принят закон, регулирующий посуточную аренду. Согласно этому закону:

• Собственник обязан уведомить управляющую компанию о сдаче квартиры посуточно.
• В квартире должны быть установлены приборы учета воды, электричества и газа.
• Собственник обязан соблюдать санитарно-гигиенические нормы и правила пожарной безопасности.
• Соседи имеют право на тишину и покой.

Как избежать проблем?

• Составьте договор аренды: В договоре пропишите правила поведения в квартире, время тишины, ответственность за порчу имущества и другие важные моменты.
• Познакомьтесь с соседями: Расскажите им о своих планах сдавать квартиру посуточно, ответьте на их вопросы и постарайтесь заручиться их поддержкой.
• Будьте на связи: Оставьте свой номер телефона соседям, чтобы они могли обратиться к вам в случае возникновения проблем.
• Следите за порядком: Регулярно проверяйте квартиру после отъезда гостей, убирайте мусор и следите за чистотой в подъезде.
• Выбирайте добросовестных арендаторов: Отдавайте предпочтение семьям или парам, а не шумным компаниям.

Если нет собственной квартиры, можно сдавать посуточно чужую: субаренда

Субаренда – это законная схема, когда арендатор с согласия собственника сдает объект третьему лицу.

Как легально сдавать чужую квартиру посуточно?

• Договор субаренды: это обязательный документ, который защищает ваши права и интересы.
• Согласие собственника: получите письменное разрешение от владельца квартиры.
• Регистрация в налоговой: зарегистрируйтесь как самозанятый или ИП, чтобы платить налоги.
• Страхование: оформите страхование квартиры и ответственности перед третьими лицами.
• Реклама: разместите объявления на популярных платформах, таких как Airbnb, Booking.com, Циан.

Сдавать ли квартиру посуточно – решать вам. Но, как и в любом бизнесе, здесь важно тщательно все продумать, чтобы получить желаемый результат.