Закрыть рекламу ×

Для чего и как проводится оценка рыночной стоимости недвижимости

При любых операциях с недвижимым имуществом нужно знать его примерную стоимость. Это позволит сориентироваться в определении цены при продаже объекта, сдаче в аренду и в иных случаях. Для повышения спроса на имущество цифра должна соответствовать среднему значению по региону. Именно с этой целью проводится сравнение аналогичных объектов. Подобная оценка недвижимости — это оценка рыночной стоимости.

Оценка рыночной стоимости недвижимости

Понятие рыночной стоимости недвижимости

Рыночная стоимость (РС) недвижимости представляет собой среднюю цену имущества на рынке. Ее полезно знать в ситуациях, связанных с распоряжением квартирой, домом или земельным участком.

Поскольку эта величина не статична, а подвержена колебаниям, устанавливать ее нужно как можно ближе к моменту планируемого заключения сделки.

В зависимости от ситуации определение рыночной стоимости объекта недвижимости производится самостоятельно или с помощью независимого эксперта. Профессиональная оценка обязательна, например, при приобретении квартиры в ипотеку. Правила ее проведения прописаны в ФЗ от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — ФЗ № 135).

Основания для определения рыночной стоимости недвижимого имущества

Иногда собственник хочет узнать цену своего объекта без конкретной цели, просто чтобы примерно представлять, каким капиталом он владеет. Однако в ряде ситуаций без определения РС собственности не обойтись. Среди них:

  • подготовка к заключению договора ипотечного кредитования;
  • совершение сделки купли-продажи;
  • заключение брачного договора;
  • страхование недвижимости;
  • судебный процесс при разрешении имущественных споров и иные случаи.

Кроме того, рыночная оценка объектов недвижимости нужна юридическим лицам при реорганизации предприятий и привлечении новых инвесторов. Они должны знать истинное положение вещей относительно активов компании.

Оценка недвижимости

Процедура проведения оценочных мероприятий

Процесс самостоятельной оценки имущества не подчиняется какому-либо регламенту. Экспертная же процедура проходит по строгим правилам, закрепленным в ФЗ № 135. Они касаются и статуса самого эксперта. Так, он должен:

  • иметь аттестат;
  • застраховать гражданскую ответственность;
  • быть членом саморегулируемой организации.

Процедура определения РС начинается с момента обращения в независимое оценочное агентство. Для получения услуги следует заранее:

  • обговорить задачи и цели процесса со специалистом;
  • предоставить паспорт и документы на имущество: выписку из Единого государственного реестра недвижимости, свидетельство о праве собственности, кадастровый паспорт или техпаспорт объекта из Бюро технической инвентаризации;
  • подписать договор.

После этого можно договориться с экспертом о времени выезда на объект. Порядок проведения осмотра напрямую зависит от вида имущества, так как связан с анализом характеристик. Например, во время осмотра квартиры оценивается ее жилая и общая площадь, высота потолков, благоустроенность придомовой территории. Своими особенностями обладает и оценка земли.

Отчет, в котором будет указана рыночная цена, обычно составляется в течение 3-5 дней после осмотра.

Работа эксперта начинается с момента получения документов и завершается выдачей итоговой цифры. Специалист применяет различные методы, направленные на сравнение имущества с аналогичной недвижимостью, анализирует доходы от объекта и расходы, связанные с его эксплуатацией.

Ключевые методы оценки

Способы оценки — это инструменты, позволяющие определить ценность имущества. Благодаря их применению анализ будет более полным и объективным. Методы выбираются с учетом целей исследования:

  1. Сравнительный — стоимость объекта устанавливается путем его сравнения с аналогичным имуществом, выставленном на рынке. Сравнение может быть проведено по следующим критериям:
  • качество и тип постройки;
  • состояние и характеристики (площадь, ремонт);
  • место нахождения: в городе, на окраинах, за его пределами.

Установив цены подобных объектов, следует учесть факторы, которые могли бы существенно понизить или повысить ее в рассматриваемом случае: близость транспортной развязки, благополучие района, инфраструктуру.

  1. Доходный. Определяет потенциальную прибыль от продажи или аренды имущества.
  2. Затратный. Позволяет оценить сумму, которая могла бы понадобиться для постройки аналогичной недвижимости.

Объективная цена устанавливается путем сопоставления результатов всех методов.

Виды объектов рыночной оценки

Объекты оценки недвижимости и рыночная стоимость взаимосвязаны. От типа анализируемого объекта зависят и учитываемые факторы, и применяемые методы, и стоимость процесса.

Существует три основных группы объектов недвижимого имущества:

  • квартиры;
  • дома и земельные участки;
  • коммерческая недвижимости.

И если денежное выражение квартиры можно определить самому, изучив объявления агентств, то с землей и коммерческими помещениями без специалиста разобраться трудно.

Особенности оценки квартиры

Оценка стоимости квартиры

Определение РС квартиры — самый востребованный вид оценочных действий. Это обусловлено увеличением количества жилья, приобретаемого в ипотеку. В связи с этим требование об экспертной оценке выведено на законодательный уровень.

Как профессиональная, так и бытовая оценка квартиры опирается на следующие критерии:

  1. Характеристики дома, в котором расположен объект: год и тип постройки.
  2. Технические параметры квартиры: общая и жилая площадь, этаж, смежность комнат, высота потолков, наличие перепланировок и балконов, материалы перекрытий.
  3. Ремонт: состояние проводки, труб, санузла, окон.
  4. Состояние придомовой территории и комфорт проживания: ухоженность, наличие детской площадки, парковки, охраны.
  5. Инфраструктура: близость крупной транспортной развязки, магазинов, больниц, школ и детских садов.
  6. Местоположение дома: центральный или спальный район, экологическая обстановка в районе.

Сложность оценки дома и земли

При определении РС дома учитываются параметры участка, на котором он расположен, поэтому надел с застройкой оценивается совместно.

Среди факторов, влияющих на стоимость загородной недвижимости, выделяют:

  1. Удаленность участка от центра города.
  2. Качество транспортного сообщения с местностью.
  3. Экологическую обстановку в районе.
  4. Назначение и качество земельного участка.
  5. Состояние дома и построек на участке.
  6. Характеристики дома: наличие балконов, террас и других архитектурных элементов.

Заметим, что анализ цены земельного участка — это оценка надела с учетом ее назначения: сельскохозяйственное или под строительство. Этот фактор влияет на ее востребованность и денежное выражение.

Оценка стоимости дома и участка

Оценка стоимости объектов коммерческой недвижимости

Под коммерческой недвижимостью принято понимать постройки, эксплуатация которых приносит прибыль собственнику. Это помещения разного назначения и площади. К ним относятся:

  • торговые залы;
  • офисные пространства;
  • производственные и складские объекты;
  • места общественного питания;
  • гостиницы и санатории.

Оценка рыночной стоимости здания или помещения необходима как для продажи, так и для внесения их в уставный капитал юридического лица, а также для анализа финансового положения потенциальными инвесторами. Способ оценки выбирается в соответствии с заявленной задачей.

При расчете стоимости коммерческой недвижимости учитывают:

  • возможную арендную ставку;
  • спрос на конкретный вид недвижимости;
  • физический, функциональный и экономический износ.

Именно поэтому при принятии решения об инвестировании средств в недвижимость определяющее значение имеет рыночная оценка помещения.

Выводы

Оценка недвижимости — это определение ее стоимости на рынке. Ее может рассчитывать как собственник самостоятельно, так и независимый аттестованный эксперт. В отдельных случаях профессиональная оценка обязательна, например, при заключении ипотечного договора. Для того чтобы определить РС недвижимого имущества, используют сравнительный, затратный и доходный методы, учитывающие все значимые факторы.

Рейтинг:
Загрузка...
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Комментариев: 1
  1. Александр

    Соглашусь, что производить оценку необходимо непосредственно перед мероприятием, ради которого эта оценка необходимо. Поскольку рынок недвижимости динамичен, особенно в курортных городах и городах миллионниках.\

    Делал такую оценку дважды. Один раз при продаже квартиры тещи. И воторой при приобретении квартиры в ипотеку. В целом можно сказать, каким бы сложной процедурой это не казалось, моя предварительная оценка практически не отличалась от оценки специалиста.

    Использовал всем известный сервис объявлений продажи квартир в интернете. Брал за основу район, площадь, состояние и типовую застройку. Если не было перепланировки, то в целом все сходилось.

Добавить комментарий