Методики оценки стоимости земли в 2019 году

Бесплатная консультация юриста: +7 (499) 110-58-24 (МСК), +7 (812) 603-45-08 (СПБ), +8 (800) 550-71-95 (Федеральный)
Время чтения: 9 минут

Земельные участки, как объекты, представляющие имущественный интерес, имеют значительную стоимость. Она фигурирует в разных правоотношениях землевладельца: при купле-продаже, уплате налогов, разделе имущества, обращении взыскания. Для объективного определения стоимости используется ряд унифицированных методик, приемов и технологий. Универсальные методы оценки земельных участков применяются независимо от типа землепользования, но при этом зависят от целей оценивания, вида земли и прочих исходных данных.
Методики при оценке стоимости земли в  2019  году

Общая информация о методах оценки

Главная цель любой оценки – получение объективных величин стоимости объекта недвижимости. Теоретики выделяют несколько видов стоимости, но самой объективной принято считать именно рыночную – наиболее вероятный стоимостный показатель, за который объект недвижимости можно реализовать на рынке при разумных условиях.

Но так как спектр видов недвижимости огромен, а цели и условия проведения оценки разнообразны, методическая литература и периодика предлагают разные пути определения стоимости. Именно эти способы и являются методами оценки.

Применение каждого из них имеет свои условия. Как правило, это способность получить ту или иную информацию об объекте, наличие конкретных качественных или количественных характеристик, применение эксплуатационных качеств, цели проведения оценки и так далее.

Для получения объективных данных оценщику позволяется использовать сразу несколько методик, однако применение каждой из них он обязан обосновать в отчете.

Подробнее об этом в материале «Методы оценки недвижимости».

Главные методики оценки земли

По общему правилу, оценке подлежат лишь объекты, которые обладают стоимостью, способны удовлетворить потребность пользователя, имеют спрос и предложение.

На рыночную стоимость участка земли влияет множество факторов, среди которых:

  • целевое назначение;
  • перспективы развития региона;
  • ожидаемые тенденции на рынке труда;
  • качественные и количественные характеристики.

Чтобы оценка была максимально объективной, эксперт применяет доходный, затратный и сравнительный подходы к проведению оценочных мероприятий.

Каждому из этих подходов соответствуют свои методики, но оценщик вправе выбирать подходящий алгоритм оценки по собственному усмотрению. Применение этих методик должно быть обосновано объемом доступной рыночной информации.

Рекомендации по применению отдельных подходов определены нормативно. Основные методы оценки рыночной стоимости земельных участков установлены разделом IV Методических рекомендаций, утв. распоряжением Минимущества № 568-р от 06.03.2002. Так для сравнительного подхода характерны методы:

  • сравнения продаж;
  • выделения;
  • распределения.

Главные методики оценки земли в  2019  году
Для доходного подхода характерны методы:

  • прямой капитализации;
  • остатка;
  • предполагаемого использования.

Затратный подход характеризуется следующими элементами методов:

  • определение затрат на освоение;
  • расчет затрат на воспроизводство и возмещение;
  • условия инвестиционных контрактов.

Если при проведении оценочных мероприятий используется другая методика оценки стоимости земельного участка, оценщик в отчете обязан объяснить ее суть и обосновать целесообразность ее применения.

Предлагаем подробнее остановиться на сути каждой из описанных методик и рассмотреть примеры их применения.

Методика прямой капитализации

Применение методики прямой капитализации характерно для доходного подхода оценки. Он применяется к участкам жилищного и коммерческого строительства, независимо от наличия строений.

Главное условие применения данного метода – возможность получения от земельного участка дохода, в том числе от аренды. Оценка земельных участков методом прямой капитализации осуществляется в три этапа:

  1. Оценщик рассчитывает чистый доход (ренту), который формируется ежемесячно или за другие установленные периоды времени.
  2. Используя данные по продажам и значениям ренты по другим аналогичным объектам недвижимости, оценщик получает величину коэффициента капитализации дохода. Например, аналогичные участки продаются за 10 млн рублей, а сумма дохода от ренты составляет 1 млн рублей. Для получения коэффициента нужно разделить доход от аренды на стоимость продажи: 1 млн ÷ 10 млн = 0,1. Коэффициент составит 0,1.
  3. Осуществляется расчет рыночной стоимости с использованием методики прямой капитализации. Под ней понимается стоимость всех будущих величин дохода, полученных за одинаковые периоды. Для расчета нужно разделить сумму доходов, полученных за первый после проведения оценки временной промежуток на коэффициент капитализации.

Методика прямой капитализации земли

Методика предполагаемого использования

Метод предполагаемого использования тоже применяется для вычисления стоимости участка, целевое назначение которого – жилищная или коммерческая застройка. Наличие или отсутствие возведенных объектов значения не имеет. Главное, чтобы застройка была наиболее перспективным методом освоения.

Поскольку оценка земельного участка методом предполагаемого использования осуществляется в рамках доходного подхода, главное условие его применения – возможность получать от земли доход, а также наличие перспектив его обустройства в будущем.

Целесообразность применения этой методики построена на простой логике: застройка участка улучшит его характеристики, после чего надел может быть реализован.

Отсюда и суть метода: оценщик моделирует и оценивает объем издержек на освоение земли (например, на строительство), а затем рассчитывает доход, который принесет это освоение. Разница этих величин будет чистым доходом, перенос которого на дату оценки позволяет оценщику определить стоимость участка.

Проведение таких мероприятий включает в себя следующие этапы:

  1. Выявление наиболее эффективного метода застройки, составление сметы и графика строительства.
  2. Моделирование предполагаемого объема доходов.
  3. Моделирование расходов, которые понесет собственник для наиболее эффективного использования застроенного участка.
  4. Вычисление ставки дисконтирования и приведение величин расходов/доходов на конкретную дату проведения оценки.
  5. Расчет рыночной стоимости.

Под определением ставки дисконтирования понимается оценка предполагаемых инвестиций, а точнее их отдачи в сравнении с другими инвестиционными проектами, аналогичными по уровню риска.

Считается, что применение этой методики наиболее целесообразно, когда сложно определить рыночную стоимость участка без застройки, но есть данные по ценам на застроенные участки или объекты на них.

Рассмотрим пример расчета. Предположим, планируемые расходы составляют:

  • на строительство дома – 20 млн рублей;
  • на аренду участка – 200 тыс.;
  • на обеспечение коммуникаций – 2 млн;
  • на создание инфраструктуры – 10 млн.

Результат строительства – 100 квартир, каждая из которых будет стоить 1,5 млн рублей. Предполагаемая прибыль – 150 млн рублей при расходах, составивших 32,2 млн рублей. Таким образом, без учета ставки дисконтирования стоимость земли составит 117,8 млн рублей.
Методы оценивания земли

Расчет цены методикой остатка

В основе метода остатка лежит принцип остаточной продуктивности: к земле относится весь доход, полученный после погашения расходов на труд, привлечение капитала и управление.

Главным условием применения методики является возможность осуществления застройки участка наиболее эффективным способом, который принесет максимальный доход.

Применение этого метода требует поиска информации о сделках по аренде объектов строительства, расположенных на сопоставимых участках.

Оценка земельного участка методом остатка осуществляется в несколько этапов:

  • поиск наиболее эффективного вида коммерческого использования участка;
  • определение объема расходов, необходимых для восстановления существующих / возведения новых строений и иных улучшений земли, в рамках выбранного вида пользования;
  • определение дохода, который придется на единый объект недвижимости (земля + строения) от будущей аренды;
  • вычисление размера доходов, которые придутся на строения или иные улучшения участка;
  • расчет дохода, который приходится на землю – разница между чистым доходом и доходом от объектов строительства;
  • расчет стоимости с использованием метода прямой капитализации.

Метод остатка для оценки стоимости земли применяется в отношении разных по видам использования участков. Вид пользования, в отношении которого была получена самая высокая цена, является наиболее эффективным. При этом доход, приходящийся на землю, будет являться рентным доходом.

В итоговые результаты прибыли следует включить эти доходы и иные материальные поступления, полученные от неотделимых улучшений объектов недвижимости, но не связанные с арендной платой.

Что касается ставок арендной платы, используемых для оценки, нужно использовать наиболее вероятные величины, характерные для свободного и конкурентного рынка, без влияния чрезвычайных факторов, обременений и прочих аспектов, занижающих прибыль.

Расчет стоимости путем сравнения продаж

Оценка земельного участка сравнительным методом продаж предполагает использование принципа замещения: цена на объект не может быть выше, чем стоимость объекта-аналога, доступного к приобретению на рынке.

Главное условие использования такой методики – доступность информации о сделках купли-продажи в отношении аналогичных объектов. Если актуальной информации о проведенных сделках нет, оценщик вправе использовать данные о стоимости из предложений.
Расчет стоимости земли путем сравнения продаж
Поскольку методика сопоставления цен продаж включена в сравнительный подход к оценке земельных участков, она включает в себя ряд обязательных этапов:

  1. Выявление схожих по характеристикам объектов-аналогов на рынке, определение критериев для сравнения.
  2. Выявление отличий от сравниваемых объектов по качественным и количественным характеристикам.
  3. Определение степени корректировки цен в сравнении с объектами-аналогами, в зависимости от степени отличий по качественным и количественным характеристикам.
  4. Сглаживающее корректирование цен по каждой из отличающихся характеристик.
  5. Анализ и обобщение информации о ценах на объекты-аналоги и определение рыночной стоимости оцениваемого объекта.

В качестве сравнительной метрики обычно используется единица измерения, вроде га или м2, хотя допустимо и сравнение цены на целый объект.

При этом метод сравнения продаж земельных участков предполагает, что выведенная единица продажи всегда корректируется по таким характеристикам, как:

  • вид права собственности, наличие обременений;
  • источники средств для совершения сделки: кредиты, частные средства, ипотека;
  • условия перевода средств и особенности совершения сделки;
  • период, в который была совершена сделка;
  • расположение и инфраструктура вокруг участка;
  • физические характеристики и наличие инженерных коммуникаций.

Путем сопоставления указанных характеристик и их доли в цене объекта, а также сравнения цен и определяется итоговая рыночная стоимость.

Оценивание земли методом выделения

Метод выделения в оценке земли применяется лишь в отношении окончательно застроенных наделов. Его суть состоит в определении стоимости участка, состоящего в едином комплексе с объектами застройки.

Применение этой методики сравнительного подхода возможно при условии доступности информации о сделках с едиными имущественными комплексами.

Второе важное условие – произведенная застройка должна быть наиболее эффективным методом использования земли, иначе величина рыночной цены может оказаться отрицательной.

Метод выделения при оценке земельного участка схож с алгоритмом сравнения цен. Разница заключается лишь в том, что первый метод предполагает также учет возведенных на земле объектов строительства.
Оценивание земли методом выделения
Порядок такой оценки включает в себя:

  1. Поиск объектов-аналогов и выявление характеристик, по которым производится сравнение.
  2. Выявление степени отличий по сравнительным характеристикам.
  3. Определение степени корректировки цен по указанным элементам в зависимости от отличий, присущих несхожим характеристикам, и собственно корректировка.
  4. Расчет рыночной стоимости единого имущественного комплекса.
  5. Расчет стоимости возведенных на участке объектов.
  6. Определение рыночной стоимости как разницы между ценой единого имущественного комплекса и возведенных объектов строительства.

Метод выдела в рыночной оценке предполагает, что в цене объектов строительства учтен их естественный физический или другой износ, уменьшающий стоимость строений.

При этом их цена воспринимается не как рыночная стоимость аналогичных объектов, а как объем расходов, необходимых на воспроизведение таких строений с учетом указанного износа.

Приведем простой пример расчета стоимости по методике выделения. Совокупная цена единого имущественного комплекса составляет 20 млн рублей, восстановительная стоимость – 5 млн рублей, износ – 35%. Это значит, что рыночная стоимость земли составит: 20 млн – 3,25 млн (5 млн – 35%) = 16,75 млн рублей.

Применение методики распределения

Третья методика сравнительного подхода – метод распределения. Он базируется на принципе сбалансированности, предполагающем наличие нормального соотношения между стоимостями земли и единого имущественного комплекса (земля + строения).

В связи с этим оценка земельного участка методом распределения применяется лишь в отношении застроенных объектов, причем должны совпасть три условия:

  • доступность информации о сделках в отношении аналогичных имущественных комплексов;
  • возможность определения доли земли в совокупной рыночной цене комплекса;
  • соответствие застройки наиболее эффективному использованию объекта.

Использование такой информации позволяет проводить оценку в двух разных последовательностях:

  1. Анализ рыночной стоимости, корректировка цен на имущественные комплексы и последующее определение рыночной стоимости земли.
  2. Изначальное определение рыночной цены в сравнении с аналогичными объектами, за которым следует ее корректировка в соответствии с долей строений в общей цене.

Этапы применения методики идентичны схеме, характерной для двух других методов сравнительного подхода. Единственная разница заключается в том, что впоследствии для получения объективных данных оценщик должен выявить наиболее вероятную долю земли в совокупной стоимости имущественного комплекса.

Оценка земельного участка методом распределения

Метод выявления расходов на освоение земли

При определении рыночной цены посредством затратного подхода часто используется метод выявления расходов на освоение. Его применение целесообразно в отношении крупных земельных наделов без объектов застройки, наиболее эффективное использование которых – межевание, раздел единого участка на несколько частей с последующей их реализацией.

Рыночная стоимость неосвоенной земли определяется посредством расчета выручки от продажи, за вычетом расходов на межевание и перепродажу, а также предполагаемой прибыли.

Применение метода актуально для участков градостроительного назначения, где планируется массовая жилищная застройка. Расходы на освоение земли рассчитываются в следующем порядке:

  1. Разработка плана межевания с учетом рыночной конъюнктуры и экономической целесообразности.
  2. Определение стоимости, по которой будут реализовываться выделенные участки.
  3. Суммирование расходов на освоение: на покупку земли, инженерные работы, налогообложение и даже рекламу.
  4. Разработка плана продаж с указанием сроков.
  5. Расчет рыночной цены как разницы между итоговой выручкой и совокупным размером расходов и коммерческой прибыли.

Методика вычисления расходов на воспроизводство инфраструктуры

Оценку наделов в пределах населенных пунктов можно также проводить путем вычисления расходов на воспроизводство инфраструктуры. Суть метода проста: оценщик высчитывает стоимость воспроизведения всех объектов инфраструктуры населенного пункта, после чего вычисляет долю конкретного земельного участка в этих расходах.

Речь идет о замещении абсолютно всех инфраструктурных благ на оцениваемой территории, начиная от инженерных коммуникаций и заканчивая дорогами и жилыми постройками.

Расходы на воспроизводство рассматриваются как средства, необходимые для возведения идентичной инфраструктуры. Алгоритм осуществления оценки включает в себя следующие этапы:

  1. Расчет площади в пределах населенного пункта, на которую приходятся все жилые помещения.
  2. Вычисление усредненного показателя расходов на воспроизведение 1 м2.
  3. Вычисление вероятной суммы расходов на воспроизведение построек.
  4. Определение доли капитальных расходов населенного пункта на строительство инфраструктуры в отношении к жилой постройке (например, в Москве она достигает 40 %).
  5. Расчет интервальной оценки цены воспроизводства инфраструктуры для земель жилой застройки.
  6. Вычисление доли участка в совокупном объеме расходов, что и будет его рыночной стоимостью.

Методика оценки условий инвестиционных контрактов

Метод, учитывающий условия инвестиционных договоров, используется при оценке земель для жилой застройки в крупных населенных пунктах. Ярким примером этого является столица, ведь она – один из немногих городов, где земля предоставляется инвесторам в пользование на основе инвестиционных контрактов.

По условиям таких контрактов объект, возведенный на средства вкладчика, впоследствии делится между владельцем участка и окружающей инфраструктуры (городом) и инвесторами.

Городу, как правило, переходит до 30% возведенных площадей. Учитывая это, инвестор осуществляет оплату использования земель в натуральном виде, передавая собственнику имущество.

Фактическая стоимость долгосрочной аренды равна расходам на строительство и пропорциональна квадратуре возводимого строения.

Рыночная же стоимость такой земли определяется как стоимость строения, которая впоследствии по условиям контракта должна быть передана собственнику земли.

Этот метод практически не применяется из-за его сложности, отсутствия универсальных требований инвестиционных контрактов и изменения условий предоставления земли под застройку.

Заключение

Резюмируя сказанное, обращаем внимание, что для оценки земельных участков существует множество подходов и методов оценивания. Выбор конкретных методик осуществляет оценщик. При этом он обязан обосновать свой выбор, который зависит от типа и назначения земельного участка, целей проведения оценки и прочих особенностей. Если оценщик обоснует свое решение в отчете об оценке, допускается использование нескольких методик. Все они могут дать разные результаты, но именно благодаря такому комбинированию оценщику удастся установить объективную рыночную стоимость.

Оценка земельных участков: Видео

Загрузка...
Комментарии2
  1. вадим дулин

    При продаже земельного участка пользовался услугами оценщика. Он смог квалифицированно провести ее и говорил, что предпочтительнее использовать комбинированную схему при оценке, а не единую как раньше.

  2. Даниил

    Самому пытаться оценивать свою землю не получится, а вот специалист это сделает, при том заключение выдаст, где будет указанна вся схема оценки с точной суммой.

Добавить комментарий

закрыть рекламу x
закрыть рекламу x