Как будет осуществляться продажа квартир в новостройках с 1 июля 2019 года

Время чтения: 5 минут

Строительная отрасль РФ находится на стадии реформирования. Часть поправок обрела силу закона в с начала июля 2019 года. Теперь россияне на пороге очередных изменений. Схема, как будут продаваться квартиры в новостройках, с 1 июля 2019 года принципиально изменится. Ажиотажа вокруг темы добавляют призывы застройщиков приобретать жилье немедленно, поскольку его стоимость вырастет.

Gродажа квартир в новостройках

Как продавались квартиры в новостройках раньше

В 2000-х финансирование строительства нового жилья велось в основном денежными средствами покупателей. Это обусловило принятие закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве…».

Строительные организации собирали деньги с граждан, желающих осуществить покупку квартиры в еще не возведенном здании (дольщиков), после чего направляли средства на строительство нового жилья. Обходилось оно, как правило, гораздо дешевле по сравнению с готовым, поэтому схема долевого финансирования обрела большую популярность.

В большинстве случаев достигался планируемый результат: девелоперы получали прибыль, а люди – свои квартиры. Однако бывало, что строительство прекращалось по причинам:

  • падения спроса;
  • наличия среди руководства строительных компаний мошенников.

Так возникали проекты-долгострои: годами люди не могли ни получить оплаченное жилье, ни вернуть потраченные деньги. Обманутыми оказались десятки тысяч дольщиков. Поэтому правительством РФ было принято решение о запрете прямого сбора денег с граждан.

Как будут продаваться квартиры в новостройках теперь

Покупка квартирыВ конце 2017 года был предложен новый способ финансирования жилищного строительства. Принятый Закон о новостройках с 1 июля 2019 года (ФЗ от 01.07. 2019 № 175-ФЗ “О внесении изменений в Федеральный закон “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…”)  обязывает девелоперов возводить новое жилье исключительно за счет собственных средств или банковских займов. То есть получать деньги непосредственно от покупателей они не могут.

Для обзаведения собственными жилыми квадратными метрами гражданин должен будет действовать по такой схеме:

  1. Выбор подходящего жилого объекта.
  2. Заключение с застройщиком договора.
  3. Внесение средств на счет банка, который предоставляет застройщику ссуду на строительство (эскроу-счет).

На этом фоне может заинтересовать вопрос, что будет с новостройками после 1 июля 2019 года. На рынке останутся квартиры, продажа которых продолжит осуществляться по старым правилам.

Не переходить на применение эскроу-счетов имеют право застройщики, готовность строительной стадии проектов которых достигла 30 %, а доля реализованного жилья – 10 %.

Что собой представляет эскроу-счет

Эскроу-счет является особым счетом, предполагающим учет денежных средств, различных документов, имущества до момента исполнения принятых обязательств либо возникновения определенных обстоятельств. Наиболее широкое распространение такая услуга получила при операциях с недвижимостью и в торговле.

В сделке по договору с применением escrow account участие принимают три стороны:

  • продавец (бенефициар);
  • покупатель (депонент) – лицо, открывшее с целью исполнения договора счет;
  • эскроу-агент. В его функции входит контроль этапов сделки с последующей выдачей средств со спецсчета. В РФ эскроу-агентом может быть банковская организация.

Проще говоря, такая сделка предполагает передачу ценностей с особого счета другой стороне только после исполнения обязательств по договору. Использование escrow account в российских реалиях во многом схоже с аккредитивом, получившим широкую практику в сфере недвижимости.

Как оформляется сделка со строительной организацией и банком

Процедура оформления сделки с застройщиком и финансовым учреждением включает следующие этапы:

  1. Между дольщиком и строительной компанией заключается договор долевого участия – ДДУ. В этом документе должно быть прописано условие оплаты строящегося жилья с применением счета эскроу. Оформление ДДУ с последующей его регистрацией в Росреестре займет 9 дней.
  2. Девелопер, кредитное учреждение и покупатель заключают на открытие счета эскроу трехсторонний договор. На это уйдет примерно 3 дня.
  3. Покупатель вносит на escrow account требуемую сумму денежных средств. После этого ему останется лишь дождаться окончания строительства.

В целом на оформление сделки по приобретению жилья в строящемся доме, предусматривающей проведение оплаты через эскроу-счет, уйдет порядка 2 недель.

Поддержка обманутых дольщиков

Как купить квартиру в новостройкеПланируется решать проблемы и сегодняшних обманутых дольщиков. Способствовать этому будет возможность создания в регионах специальных фондов.

В июне 2019 года Советом Федерации одобрен закон, который  устанавливает, что в качестве источника средств, направляемых на завершение строительства, будут выступать компенсационный фонд, а также муниципальные, региональные и федеральный бюджеты.

Ответы на популярные вопросы

Все эти новшества обусловили повышение интереса россиян к теме приобретения жилья после 1 июля 2019 года. На интернет-форумах строительной тематики обсуждаются различные вопросы. Выделим из них лишь наиболее популярные.

  • Можно ли вернуть денежные средства со счета эскроу?

Вернуть с эскроу-счета деньги гражданин может в случае прекращения действия ДДУ. Поводом для расторжения признаются ситуации, когда:

  • решением судебной инстанции застройщик ликвидирован;
  • строительная организация обрела статус банкрота либо в ее отношении проводится процесс конкурсного производства;
  • девелопер не передал жилье в оговоренный в договоре срок, либо стало понятно, что завершить строительство вовремя он не успеет.
  • Что будет, если строительная организация обанкротится?

При банкротстве девелопера деньги дольщик не потеряет. Независимо от того, что произойдет с застройщиком, средства останутся на эскроу-счете. В такой ситуации клиент сможет выбрать один из следующих вариантов дальнейшего развития событий:

  • забрать деньги и направить их на финансирование другой стройки;
  • оставить денежные средства на счете эскроу и:
    • потребовать в ходе судебного разбирательства передачи ему квартиры (если дом уже возведен);
    • найти вместе с остальными пострадавшими дольщиками альтернативного застройщика с целью завершения проекта.
  • Что будет, если банкротом станет банк?

Все взносы на счет эскроу, который был открыт для принятия участия в строительстве на условиях ДДУ, застрахованы государством. Сумма страховки – 10 млн руб. Это значит, что при форс-мажоре большинство людей, приобретающих квартиры в новых домах, свои деньги вернут. Риски сохраняются, когда объектом сделки являются таунхаусы или загородные коттеджи, а также дорогое жилье премиум-класса.

  • В каких новостройках будут продаваться квартиры с применением эскроу-счетов?

Договор покупки квартирыТо, что по новой схеме с 01.07.2019 продаваться будут не все новостройки, следует из указа президента «О внесении изменений в Федеральный Закон «Об участии в долевом строительстве…». Законодательством предусмотрена возможность привлечения денег через эскроу-счет только в тех проектах, первый ДДУ по которым заключен после вышеуказанной даты.

Однако, некоторые застройщики уже сегодня взяли на вооружение новую схему. Сбербанк предоставил девелоперам ссуды под строительство с применением счетов эскроу.

  • На какой стадии можно купить квартиру в новостройке через эскроу-счет?

Застройщик всегда стремился открыть продажи на этапе котлована. Цель понятна – получить денежные средства как можно раньше. Но, поскольку при новой схеме ссуду предоставляет банк, казалось бы, такая необходимость исчезает. Однако для финансовой организации очень важно снизить риски, ввиду чего привлечение денег граждан на ранних этапах ей выгодно.

Чем раньше собранные средства появятся на счетах эскроу и чем их будет больше, тем дешевле для девелопера станет кредит. По этой причине продажи стартуют, как и сейчас, на ранних этапах строительства.

  • Подорожают ли новостройки, и если да, то насколько?

Банк, выдавший заем на строительство, принимает существенные риски, которые снимаются с граждан-дольщиков. При расчете цены квадратного метра девелоперы будут принимать во внимание процентные выплаты и расходы на обслуживание ссуды. Здесь зависимость прямо пропорциональная: за жилье в новом доме покупателю придется заплатить тем больше, чем выше расходы по договору кредитования.

В целом прогноз экспертов в отношении того, на сколько подорожают новостройки с 1 июля 2019 года, предполагает, что стоимость увеличится как минимум на 10 %.

Заключение

Строительные организации, привлекающие деньги дольщиков, с 1 июля 20 года будут использовать эскроу-счета. Финансирование строительства жилья будет вестись за счет собственных средств застройщиков либо взятых ими банковских кредитов. По этой причине цена квадратного метра жилья в новостройке возрастет не менее чем на 10%.

Загрузка...
Добавить комментарий