Оформление ипотеки для покупки жилья в долевую собственность

Бесплатная консультация юриста: +78003502984
Время чтения: 8 минут

Вопрос совместного владения объектом недвижимости всегда сопровождается риском возникновения трудно преодолимых разногласий. Когда же для приобретения жилья оформляется ипотека в долевой собственности, созаемщики должны заранее продумать, как будут нести бремя общего кредита и дальше распоряжаться квартирой или домом.

Оформление ипотеки для покупки жилья в долевую собственность

Понятие общей долевой собственности

Гражданский кодекс (ГК) РФ предусматривает три варианта владения недвижимым имуществом, ст. 244 ГК:

  • индивидуальная собственность;
  • совместная;
  • долевая.

Разница между этими понятиями довольно существенная. Форма совместной собственности подразумевает наличие права владения и распоряжения не у одного человека, а сразу у нескольких.

При долевом владении право каждого собственника четко ограничено размером его части. Доли могут быть как равные, так и неодинаковые: от 1 до 99 %.

Оформление совместной собственности в ипотеку

Совместная собственность, в понимании ГК РФ, возникает в отдельных случаях:

  • В случае приобретения недвижимости супругами, находящимися в официальном браке, при условии, что они не заключали предварительное соглашение о распределении долей или брачный контракт.
  • При приватизации жилья на всех членов семьи, проживающих совместно или зарегистрированных на данной жилплощади, если никто из них не воспользовался своим правом ранее в отношении другой жилой недвижимости.

В остальных случаях, когда квартира или дом приобретаются сразу на нескольких владельцев, имущество оформляется в долевую собственность с выделением идеальной или реальной доли.

Долевое владение может также возникать на основании наследования, дарения, выкупа или реализации залоговых прав.

Тип собственности имеет существенное значение и при оформлении ипотеки. При одобрении кредита на совместное владение банку важно получить согласие второго супруга на заключение сделки, а выдать заем могут на основании оценки платежеспособности только основного плательщика (мужа или жены).

Приобретение жилья в ипотеку несколькими заемщиками (не супругами) возможно только при одновременном одобрении банком каждого из потенциальных плательщиков кредита. В этом случае шанс на получение кредитных средств гораздо ниже.

Ипотека в долевой собственности

Тем, кто приобретает недвижимость вскладчину с другим/другими лицами, нужно понимать, что ипотека квартиры в общей долевой собственности может быть оформлена как:

  • В идеальных долях, выраженных в процентном или дробном соотношении от общей площади (к примеру, 1/3 или 30 %). Ее указывают без учета размера помещений внутри квартиры или дома;
  • В реальных долях – выделение и закрепление за сособственником конкретной части помещения в соответствии с размером его части и техническим планом.

В обоих случаях важно не то, можно ли оформить долевую собственность при ипотеке, а захочет ли банк работать сразу с несколькими созаемщиками.

Если же заявитель желает получить кредит не на целое помещение, а на его часть, то банк вообще может не одобрить такую заявку.

Дело в том, что при возникновении проблем с выплатой займа банку будет проблематично продать ипотечную долю, а значит, практически невозможно вернуть хотя бы задолженность по кредиту.

Шанс оформить ипотеку остается только у тех, кто покупает реальную долю в квартире или доме. Выделить ее можно только при условии, что в квартире более одной комнаты либо помещение может быть дооборудовано отдельным входом и вводом коммуникаций: вода, канализация, тепло- и энергоснабжение.

Виды кредитования

Ипотеку в долевой собственности нередко берут пары, фактически проживающие вместе, но не оформляющие отношения официально. Распределенные изначально части позволяют не беспокоиться о том, как разделить имущество, если в конце концов семейная лодка не выдержит бытовых передряг.

Есть несколько особенностей получения и выплаты такого ипотечного займа:

  • Заемщиков двое, поэтому платежеспособность каждого из них будет рассматриваться отдельно. Важны уровень дохода, наличие официального трудоустройства и сбережений на первоначальный взнос.
  • Доли могут быть неравными и будут распределены в соответствии с размером взноса или нотариальной договоренностью о распределении имущества.
  • Обязательства по уплате дольщики несут раздельно. К примеру, задолженность по кредиту одного из заемщиков не влечет наложение штрафов на добросовестного плательщика.
  • После расставания каждый из сособственников имеет право распоряжаться своей частью имущества по своему усмотрению: подарить, передать по наследству или продать при условии соблюдения приоритетного права второго владельца на выкуп.

Тот же принцип соблюдается и при покупке квартиры людьми, не связанными супружескими отношениями. При этом будущих дольщиков может быть более двух и родственные связи между ними не обязательны.

Другое дело, когда клиент банка хочет получить кредит на выкуп части в общей собственности. Банки одобряют такие заявки довольно редко и только в отношении жилья, которое:

  • разделено на реальные доли — чаще всего это комната в коммуналке или обособленная часть дома на два хозяина;
  • находится в приемлемом техническом состоянии — не аварийное, имеет подводы всех современных коммуникаций и хорошую транспортную доступность;
  • обладает высокой ликвидностью то есть может быть продано в сжатые сроки.

Банк с большей охотой одобрит кредит, если человек хочет выкупить «последнюю долю». Так случается, когда владелец одной части жилья покупает остаток метров у другого сособственника и становится единственным обладателем целой единицы недвижимости.

Процедура оформления ипотечного кредита

Процесс поиска и подбора вариантов жилья никак не зависит от того, сколько собственников у него будет в будущем. А вот само оформление ипотеки в долевую собственность будет несколько сложнее:

  1. Продавцу жилья необходимо сообщить о том, что деньги для совершения сделки планируется брать в банке.
  2. Предварительное одобрение ипотеки будет зависеть от того, насколько благонадежными окажутся все ее участники. Ведь, по сути, выдавать будут несколько кредитов одновременно.
  3. Для покупки жилья на вторичном рынке необходимо провести оценку его стоимости и технического соответствия (на предмет незаконных перепланировок). Если недвижимость берут по договору долевого участия (ДДУ), то банк даст добро только при условии, что застройщик прошел аккредитацию и его надежность не вызывает сомнений.
  4. Соглашение о купле-продаже составляется одно, а вот договор ипотеки при долевой собственности будет подписываться с каждым дольщиком отдельно.

Погашать свою часть кредита они могут независимо друг от друга. Однако, если одна доля будет уже выкуплена, а вторая в останется в ипотеке, обременение залога будет «высвечиваться» при каждой проверке состояния в ЕГРН, согласно ст. 7 закона № 102-ФЗ.

В таком случае владелец, погасивший свою часть долга, будет фактически ограничен в праве распоряжаться собственной долей, поскольку мало кто захочет связываться с залоговой недвижимостью.

Проще будет, если доли в жилье не идеальные, а реальные.

Пакет документов

Продажа квартирыБольшой разницы в порядке оформления ипотеки на одного или нескольких человек нет. Каждый из заемщиков должен представить банку:

  • Оригинал и копию общегражданского паспорта. Некоторые кредитные учреждения настаивают на том, чтобы плательщик имел гражданство РФ.
  • Справку о доходах – лучше всего подойдут 2-НДФЛ от нанимателя, документ о размере пенсии, копия декларации о прибыли ИП. Но некоторые банки могут рассматривать выписки по депозитным счетам, справку о поступлениях от профессиональной деятельности (от самозанятых, к примеру).
  • Нотариальное согласие супруга – требуется при условии, что муж/жена заемщика не будут прямыми участниками сделки, а приобретаемая в ипотеку доля впоследствии станет их совместной собственностью.

Отказать в кредите могут не только тем, кто не подходит по личным критериям (возрасту или размеру зарплаты). Неодобрение может вызвать и сама недвижимость.

Принимать решение финансовые специалисты будут на основании:

  • Свежей выписки из ЕГРН.
  • Наличия отказа от преимущественного права выкупа от остальных сособственников продаваемого объекта (если речь идет о продаже доли) или их согласия на продажу, если жилье отчуждается полностью.
  • Технического паспорта квартиры (для проверки на наличие перепланировок и отсутствие нарушений критически важных конструкций).
  • Денежной оценки ( определение ликвидности).

Порядок выделения долей

Если имущество не было разделено пропорционально вложенным средствам при покупке, выделить их можно и после:

  • Если часть кредита погасили с использованием сертификата на материнский капитал, в новом жилье необходимо провести обязательное выделение доли после погашения ипотеки для несовершеннолетних детей.
  • Оформить долевое владение могут супруги, если одного из них или обоих не устраивает статус совместного владения. К примеру, один из них готов вкладывать в ремонт и переоборудование жилья подаренные лично ему деньги.
  • Разделить недвижимость могут гражданские муж и жена, если объект записан на одного их них. Это особенно важно, если погашение ипотеки происходит из общего бюджета или, наоборот, непропорциональными вкладами от каждого участника.

Если лица, владеющие совместным имуществом, способны договориться самостоятельно, то факт раздела можно подтвердить нотариально, а затем внести коррективы в ЕГРН.

Когда эмоции не дают найти рациональный выход из ситуации, приходится обращаться в суд. Легче всего разграничить части официально зарегистрированных супругов без детей: обычно их делят 50/50.

В остальных случаях решение принимается исходя из размера денежного участия сторон при покупке с учетом вклада в период совместного проживания.

В жилье, купленном с использованием маткапитала

В соответствии с законом от 29.12.2006 № 256-ФЗ, полученный за рождение второго ребенка материнский капитал можно направить на оплату:

  • первоначального взноса по ипотеке;
  • долга по кредиту;
  • процентов;
  • строительных и отделочных работ (оставшийся от покупки остаток средств);
  • переоборудования имеющейся жилплощади, если это улучшит условия проживания семьи.

Однако ст. 10 закона № 256-ФЗ предписывает, что купленное таким образом жилье должно быть разделено на части между всеми членами семьи (женой, мужем и несовершеннолетними детьми), даже если плательщиком по кредиту был только один из взрослых.

При этом закон не оговаривает, как ипотека с выделением доли ребенку разграничивается на деле. Здесь можно применить пропорциональный метод, учитывая стоимость 1 кв. м, либо применить минимальные нормы для проживания, утвержденные в регионе.

Сделать это нужно не позднее истечения 6 месяцев после фактического перечисления средств из Пенсионного фонда РФ, как регламентирует постановление Правительства РФ № 862 от 12.12. 2007.

Рефинансирование ипотечного кредита

Иногда у заемщиков возникает желание переоформить заем в другом банке и на более выгодных условиях. Для этого обычно достаточно двух условий:

  • согласия текущего финучреждения на досрочное погашение кредита (без штрафов и комиссий);
  • одобрения кандидатуры заемщика в новом банке.

Однако рефинансирование ипотеки в долевой собственности происходит с теми же сложностями, что и при первичном оформлении. Пройти проверку платежеспособности и благонадежности должен каждый из потенциальных заемщиков.

Возможен вариант, когда обязательства по погашению возьмет только один из дольщиков. В этом случае стороны могут как пересмотреть размер долей, так и оставить все по-прежнему.

Налоговый вычет

Всем налоговым резидентам, которые покупают жилье на территории РФ, законодательство предлагает воспользоваться вычетом по НДФЛ. Порядок и размер фискальных скидок определен в ст. 220 Налогового кодекса:

  • Снижение налогооблагаемой базы на размер стоимости приобретенной недвижимости (тела кредита), но не более 2 млн руб. То есть фактически из бюджета вернут всего 13 % — 260 000 руб.
  • Уменьшение размера годового дохода на сумму уплаченных процентов по ипотеке, но не более 3 млн руб за весь период погашения кредита. Принцип расчета тот же: государство вернет только уплаченный НДФЛ — 3 млн. руб х 13 % = 390 000 руб.

При этом налоговый вычет по ипотеке в долевой собственности имеет ряд особенностей.

Фискальное послабление может получить каждый владелец, данные о котором внесены в ЕГРН.

К примеру, если квартира стоит 5 млн руб, то вычет в размере своей доли могут получить оба собственника, по 2 млн руб. каждый. Если цена недвижимости или доли меньше законодательно установленного лимита, то остаток можно перенести на другое купленное имущество.

Таким же образом можно разделить и выплаченные проценты по ипотеке  — по 390 000 руб. возмещения на каждого владельца.

Необходимо помнить, что заявить о налоговой компенсации процентов можно только в отношении одного объекта.

Не смогут получить возврат из бюджета те, кто фактически не платил НДФЛ в отчетном периоде: не был трудоустроен официально, работал на УСН, другом спецрежиме или как самозанятый.

Сумма возмещения ограничена не только установленными НК РФ лимитами: вернуть можно сумму, не превышающую размер удержанного и перечисленного в текущем отчетном периоде подоходного налога.

Раздел ипотечной недвижимости при разводе

Раздел ипотеки при разводеЕсли ипотечная квартира зарегистрирована как долевая собственность, то фактического раздела имущества при разводе не будет: нет необходимости делить то, что уже поделено. Проблемы возникают только там, где стороны намерены оспорить размер частей.

Недвижимость, оформленную в совместную собственность, обычно делят между супругами 50/50. Изменить пропорцию можно по договоренности сторон или через суд.

Повлиять на решения судьи могут индивидуальные факторы, например:

  • документальное подтверждение того, что один из супругов внес более весомый материальный вклад;
  • недолгий период брака и доказательство того, что у одного из супругов были более высокий доход и добрачные накопления.

Если же развод случился до момента полной выплаты ипотеки, то делить придется не только квадратные метры, но и обязательства. Наиболее распространенные варианты:

  1. Выкуп доли по цене погашенной части кредита. В дальнейшем кредит будет выплачиваться только покупателем и жилье останется в его единоличной собственности.
  2. Переуступка прав по договору ДДУ, если строительство дома еще не закончено.
  3. Выделение идеальной или реальной доли каждого из супругов и разделение договора ипотеки на два индивидуальных контракта.

Выбор варианта оформления квартиры

Способ оформления приобретаемого жилья не всегда зависит от желания покупателя. Нередко на выбор того, долевая или совместная собственность при ипотеке будет зарегистрирована в ЕГРН, влияют внешние факторы.

К примеру:

  • Банк не дает добро на кредит, где заемщиков более одного (особенно если у второго супруга нет официальной справки о доходах), поэтому квартиру приходится регистрировать как совместно нажитую.
  • Часть кредита погашена за счет маткапитала. Тогда заемщику придется поделить имущество между членами семьи в течение полугода после получения средств.

Оптимальнее всего изначально определить доли в составе общей собственности. Это убережет сособственников от имущественных споров в дальнейшем.

Еще более практичным станет вариант с выделением реальной доли, при котором распределяют конкретные жилые помещения, а остальная площадь остается в общем пользовании.

Однако данная возможность доступна не для всех квартир, да и процедура слишком трудоемкая.

Добавить комментарий