Закрыть рекламу ×

Как купить гараж: оформление и особенности сделки в 2019 году

Бесплатная консультация юриста: +7 (499) 501-15-76 (МСК), +7 (812) 603-45-08 (СПБ)
Загрузка...
Время чтения: 10 минут

Гараж – специфический объект имущественного права. Он может выступать в качестве движимого имущества или недвижимости, находиться в частном или кооперативном владении, располагаться на земле законно или быть самостроем. Все эти критерии определяют особенности сделки по его приобретению. В связи с этим стоит обсудить, как купить гараж, узнать порядок официального оформления сделки и определить, какие сложности могут возникнуть при переоформлении права собственности.

Как купить гараж

Главные особенности выбора гаража

Речь в статье пойдет не о технических характеристиках гаражей, их площади, расположении и прочем – для этого есть тематические ресурсы. Куда важнее обсудить правовую сторону того, как выбрать гараж и самостоятельно оформить юридически чистую сделку купли-продажи без негативных последствий. Для этого покупатель должен, в частности, проверить:

  1. Есть ли у продавца документы о праве собственности на гараж. Если это право не было оформлено и у продавца нет свидетельства о праве собственности или выписки из ЕГРН, покупатель не сможет официально стать законным владельцем. Уплата оговоренной суммы, ключи и договор купли-продажи не имеют значения, если право собственности не зарегистрировано должным образом. По крайней мере, если гараж капитальный.
  2. Является ли гараж объектом капитального строительства (объектом недвижимости). Если предметом продажи является металлическая сборная конструкция или «ракушка», то этот объект нельзя считать недвижимостью и его не нужно регистрировать в Росреестре. Это, конечно, облегчает оформление, однако законность его размещения на каком-либо участке земли вызывает большие сомнения. Установить где-либо железный гараж с соблюдением местных градостроительных нормативов – большая проблема. Если же строение имеет фундамент, неразрывно связано с землей, и не может быть перемещено в иное место без значительного ущерба его конструкции и исполняемым функциям, оно является недвижимостью и подлежит обязательному переоформлению в Росреестре.
  3. Законно ли гараж размещен на земельном участке. Демонтаж гаражей, возведенных с нарушениями, – распространенная практика судебных приставов. Перед приобретением гаража желательно удостовериться, что он сооружен на этом месте по разрешению. Земельный участок перейдет к покупателю гаража на тех же правах, что были у продавца: собственности, аренды, пожизненного владения и так далее. Стоит попросить продавца предъявить документы, подтверждающие права на землю.
  4. Не находится ли объект под арестом, залогом и прочими обременениями. Их наличие усложняет и даже делает невозможным проведение сделок с недвижимостью. Объект проверить на обременение можно с помощью электронного сервиса Росреестра либо посредством письменной выписки из ЕГРН.

Это лишь основные моменты, на которые нужно обратить внимание, однако их стоит обсудить подробнее.

Процедура оформления купли-продажи гаража

Стать владельцем объекта можно лишь после государственной регистрации перехода прав на него в Росреестре. Это главное, что нужно знать при покупке гаража. Но перед регистрацией стороны должны заключить сделку купли-продажи. Она оформляется в виде письменного договора в соответствии с требованиями §7 гл. 30 ГК.

Только после подписания соглашения можно зарегистрировать переход прав и стать полноценным собственником.

Предложения совершить куплю-продажу без бумажной волокиты следует отвергать. Если продавец не хочет заниматься оформлением, придется взять эту процедуру на себя или привлечь риелторов.

Эксперт знает, как быстро продать гараж, где взять все необходимые документы и как оформить сделку. Но он возьмет за свои услуги приличную комиссию – не менее 3-5% от суммы сделки. К расходам следует добавить составление проекта договора, сбор других документов и, возможно, оплату услуг нотариуса.

Как правило, риелторы настаивают на нотариальном оформлении сделки, хотя оно не является обязательным.

Чтобы читатели могли сэкономить, мы расскажем, как совершить сделку без посредников, с минимальными расходами. Начнем с прав и обязанностей сторон.

Как совершить сделку без посредников

Обязанности сторон

В соответствии со ст. 549 ГК, сделка купли-продажи недвижимости обязывает продавца передать покупателю объект договора, за что последний вручит ему оговоренную в соглашении сумму.

На продавца ложится обязанность предварительной подготовки документов:

  • оформить документы на землю и на здание;
  • подписать договоры с коммунальными службами (при необходимости);
  • получить все выписки и паспорта.

Сам договор может составить одна из сторон или поручить это специалистам.

Факт передачи денег оформляется распиской, а действия по переходу гаража, согласно ст. 556 ГК, – передаточным актом. С момента подписания сторонами этого акта обязательство продавца считается исполненным.

Стороны сами договариваются, в какие сроки освободить гараж после продажи, поскольку конкретных требований по этому поводу в законе нет. Чтобы избежать споров, стоит прописать в договоре дату и порядок передачи гаража.

Для защиты прав покупателя окончательный расчет рекомендуется проводить лишь после передачи объекта. До этого можно оформить задаток.

Рекомендуем также обсудить вопрос переоформления гаража. Согласно законодательству, ее можно возложить как на продавца, так и на покупателя. Как правило, этим занимается новый собственник, а понесенные расходы делятся поровну.

Пакет документов

Второе, на что обратить внимание, – пакет документов. Одним лишь проектом договора не обойтись.

Для оформления сделки сторонам потребуются:

  • копии паспортов сторон;
  • кадастровый паспорт на гараж и на земельный участок (если земля принадлежит продавцу) либо иные документы о праве на землю: договор аренды, выписка из распоряжения о праве бессрочного пользования;
  • свидетельство о праве собственности на гараж или выписка из ЕГРН;
  • проект передаточного акта;
  • расписка о передаче оговоренной суммы;
  • нотариально заверенное согласие от супруга продавца/покупателя, если гараж приобретен/приобретается им в браке;
  • доверенность, если одну из сторон представляет уполномоченное лицо.

Все документы представляются не менее чем в двух экземплярах, один из которых возвращается заявителю.

Аналогичный комплект предусмотрен и для процедуры государственной регистрации перехода прав. К нему следует приложить заявление.

Узнайте больше о том, какие документы нужны для продажи гаража.

Алгоритм оформления сделки

Порядок продажи гаража, находящегося в собственности и оформленного с учетом требований законодательства, всегда включает одни и те же этапы. Найдя подходящий объект, договорившись с владельцем о цене и проверив документы о праве собственности, можно оформить задаток, если продавец настаивает.

Размер задатка обычно составляет 5-10% от стоимости объекта. Он передается по расписке, которую при желании можно нотариально удостоверить.

Дальнейшая пошаговая инструкция включает в себя следующие этапы:

  1. Подготовка проекта договора купли-продажи.
  2. Подписание соглашения, при желании его нотариальное оформление.
  3. Передача денег, вручение расписки.
  4. Освобождение гаража, передача ключей, подписание передаточного акта по договоренности.
  5. Уплата госпошлины, подача заявления и документов на государственную регистрацию перехода прав.
  6. Получение выписки из ЕГРН и документа с отметкой о госрегистрации.

На основных моментах предлагаем остановиться подробнее.

Составление договора купли-продажи

То, как оформить договор купли-продажи гаража между физическими лицами, прямо зависит от свойств объекта и его принадлежности к движимому/недвижимому имуществу.

Сборная железная конструкция без места не является недвижимостью, а потому продается как обычная вещь. Оформление такой сделки в Росреестре не предусмотрено, поэтому не обязательно заключать письменное соглашение.

Если же стороны хотят обезопасить себя, они составляют договор купли-продажи металлического гаража без места.

Раскрыть

В случае приобретения капитального гаража, права на который подтверждены документами из Росреестра, без договора не обойтись. Нотариус поможет за отдельную плату составить такое соглашение, но стороны вполне могут справиться с этим и сами.

Согласно ст. 550 ГК, такой договор обязательно составляется в письменной форме и содержит:

  • полные анкетные данные сторон:
    • даты рождения;
    • адреса проживания;
    • паспортные данные;
    • реквизиты и так далее;
  • подробное описание объекта продажи с указанием сведений, позволяющих его идентифицировать, и места его расположения (ст. 554 ГК);
  • стоимость недвижимости. Отсутствие цены объекта продажи позволяет считать договор незаключенным (ст. 555 ГК);
  • сведения о передаче недвижимости:
    • порядок заключения передаточного акта;
    • срок, в течение которого продавец освобождает гараж и так далее;
  • порядок расчетов: дату передачи полной суммы, необходимость оформления расписки и так далее.

Предлагаем скачать образец такого договора.

Раскрыть

Оформление в Росреестре

После подписания договора остается лишь переоформить право собственности на гараж в отделении Росреестра. Если в соглашении не указано иное, обязанности по переоформлению берет на себя покупатель.

В первую очередь следует уплатить госпошлину, а затем с перечисленным выше пакетом документов посетить ближайшее отделение Росреестра и подать заявку на государственную регистрацию перехода прав.

Сотрудник службы проверит, отвечают ли документы требованиям законодательства, и выдаст расписку об их приеме с указанием даты посещения органа. Если оснований для отклонения заявки нет, в ЕГРН вносятся сведения о переходе прав. На этом уходит около 7 дней.

В назначенный срок заявитель должен явиться в отделение и получить выписку из ЕГРН и пакет документов с отметкой о государственной регистрации. С этого момента он становится полноценным собственником гаража.

Узнайте больше о том, как оформить в собственность гараж.

Особенности оформления договора

Чтобы разобраться, как правильно купить гараж, недостаточно лишь ознакомиться с порядком оформления договора. Учитывая специфику гаража как объекта права собственности, легализация его купли-продажи имеет ряд нюансов. Следует учесть:

  • Находится ли продавец в браке. В этом случае для оформления сделки в Росреестре может потребоваться нотариально заверенное согласие его супруга. Нужно ли согласие жены или супруга на покупку гаража зависит от того, находился ли покупатель в браке на момент его приобретения. Если да, гараж является общим супружеским имуществом, поэтому для его продажи, согласно п. 3 ст. 35 СК, необходимо предоставить заверенное нотариусом согласие. Исключение – получение гаража по наследству, в порядке дарения или за средства, полученные еще до брака.
  • Нотариальное оформление не является обязательным. Не стоит переплачивать, если речь идет о железной гаражной конструкции на дачу. Однако в случае покупки полноценного капитального строения юридическое удостоверение вполне оправдано. Нотариус не просто поможет с составлением договора и сопровождением сделки – его подпись и печать подтвердят ее законность.
  • Подать документы в Росреестр можно разными способами. Заявление и документы на государственную регистрацию подаются:
    • по почте;
    • в электронном виде через сайт Росреестра;
    • в ближайшем МФЦ. Сама купля-продажа гаража через МФЦ не оформляется – центры не сопровождают сделки.
  • Если одна из сторон не в состоянии участвовать в заключении сделки и оформлении перехода прав в Росреестре, этим может заняться ее представитель на основании нотариально оформленной доверенности.

Согласие жены на покупку гаража

Можно ли купить гараж без документов

Юристов нередко спрашивают, как оформить продажу гаража без документов. Такая сделка будет хотя бы отдаленно напоминать легальную лишь в случае, если речь идет о переносной конструкции, не являющейся недвижимостью.

Если гараж обладает признаками недвижимости, купить его без документов, не нарушая закон, невозможно. Владельцу придется сначала оформить гараж в свою собственность.

Покупать недвижимость по расписке мы настоятельно не рекомендуем, поскольку стать полноценным собственником это не поможет.

Если документы были утеряны, их несложно восстановить. Куда хуже, если строение не оформлялось вовсе. Но не все потеряно, если оно возведено на земле, принадлежащей продавцу или находящейся у него в бессрочном пользовании. В этом случае он должен зарегистрировать постройку. Для этого нужно:

  1. Оформить у кадастрового инженера кадастровый паспорт.
  2. Заполнить декларацию об объекте недвижимости с указанием:
    • адреса;
    • назначения;
    • кадастрового номера земельного участка;
    • площади;
    • материалов наружных стен и так далее.
  3. Уплатить госпошлину в размере 350 рублей.
  4. Подать квитанцию об оплате, декларацию и кадастровый паспорт вместе с документами о праве собственности на землю в Росреестр.

Сложнее определить, как безопасно продать гараж, который возведен на земле, не принадлежащей продавцу. В этом случае он считается самовольным строительством. Чтобы оформить его в собственность, можно:

  1. Подать заявление в местное градостроительное управление с просьбой сохранить незаконную постройку.
  2. Обратиться в суд с иском о признании прав на самострой.

Любой из этих путей предполагает, что:

  • продавец может доказать, что именно он осуществил постройку;
  • никто другой не имеет притязаний на этот объект;
  • самострой и его узаконивание не нарушает прав третьих лиц;
  • на гараж оформлен кадастровый паспорт, а при его строительстве не нарушены санитарные и противопожарные нормы;
  • объект возведен на предназначенном для гаражного строительства участке. В противном случае потребуется изменение целевого назначения надела.

Нелегальная сделка

Соглашаясь на покупку гаража без документов (деньги в обмен на ключи), покупатель, по сути, идет на нелегальную сделку. Он не станет полноценным собственником и не сможет распоряжаться гаражом. Нет даже гарантий, что он будет беспрепятственно пользоваться объектом хотя бы непродолжительное время.

Насторожить покупателя должны следующие факты:

  • По словам продавца, объект продает его друг или знакомый, который якобы доверил ему поиск покупателя и передачу денег. А ведь продажа гаража по доверенности оформляется таким же образом, как и лично продавцом, с одним лишь отличием – договор подписывает представитель.
  • Гараж находится во дворе многоквартирного дома. Во-первых, гаражные комплексы могут быть общей собственностью жильцов, поэтому их продажа возможна лишь вместе с квартирой. Во-вторых, такие гаражи в старых дворах зачастую выдавались инвалидам с проблемами опорно-двигательной системы, потому купить их могут только другие инвалиды.
  • Продавец настаивает на оформлении сделки дарения. Это притворная сделка, которая является недействительной. Цель продавца – избежать уплаты налогов. Обязанность по уплате НДФЛ переходит на покупателя.

Нелегальная покупка гаража

Риски покупателя

От покупки гаража без документов следует отказаться, ведь для покупателя это чревато огромными рисками. Никто не может гарантировать, что:

  • продавец действительно является собственником продаваемого объекта. В этом случае его действия могут быть квалифицированы как мошенничество;
  • на гараж нет притязаний третьих лиц и в его отношении не действуют какие-либо ограничения/обременения;
  • родственники продавца не заявят претензий на объект, например, в порядке наследования;
  • законный собственник участка не потребует сноса самостроя и так далее.

В любом из описанных случаев существует риск лишиться гаража, безвозвратно потеряв и переданную продавцу сумму.

Приватизация земли под гаражом

Не менее распространены проблемы с земельными участками. Тем, кому интересно, можно ли продать гараж без приватизации земли, стоит знать, что, согласно ст. 552 ГК, участок следует судьбе строения. Права на него переходят к покупателю в том же объеме, что принадлежали продавцу.

Если надел находился у продавца на праве аренды муниципальной земли или в праве бессрочного пользования, эти же права должны быть представлены и покупателю.

В будущем новый владелец может должным образом оформить неприватизированный участок под гаражом.

Однако проще будет потребовать от продавца приватизации, ведь он может сделать это в рамках продленной до 2020 года дачной амнистии, если:

  • участок передан нынешнему пользователю до 30 октября 2001 года;
  • назначение участка – индивидуальное жилищное или гаражное строительство;
  • сохранились документы о передаче нынешнему пользователю на праве владения или собственности.

В рамках процедуры оформления потребуется:

  • паспорт;
  • заявление о регистрации прав на землю;
  • документы, подтверждающие возникновение прав на землю: постановление местной администрации, акт приема-передачи, выписка из похозяйственной книги или другие;
  • кадастровый паспорт и другие документы.

Подробнее об этом читайте в материале «Как оформить в собственность землю под гаражом».

Покупка гаража в ГСК

Покупка кооперативного гаража – самая распространенная форма совершения подобных сделок. Большинство строений на рынке находятся в разного рода гаражно-строительных кооперативах, появившихся в советское время и в наши дни.

Специфика объектов состоит в том, что большинство владельцев не спешат узаконить гаражную собственность, довольствуясь членскими книжками участия в кооперативе. А ведь этот документ подтверждает лишь наличие кооперативной доли, но не право собственности на отдельно взятый гараж.

Чтобы не усложнять процедуру переоформления, покупателя просто включают в число новых членов кооператива и выдают ему собственную членскую книжку. Нужно понимать, что новый владелец так и не становится законным собственником бокса. Но это не значит, что он не сможет стать им в будущем, оформив право собственности как лицо, полностью выплатившее пай.

Предлагаем подробнее остановиться на том, как купить гараж по членской книжке.

Покупка гаража в ГСК

Пакет необходимых документов

Покупка гаража по членской книжке не предполагает заключения договора купли-продажи. Осуществляется так называемая переуступка прав. Покупатель не становится собственником гаража, а приобретает лишь право пользования им. А потому нет необходимости переоформлять строение в Росреестре.

Для приобретения бокса в кооперативе по этой схеме покупателю потребуется:

  • заявление о принятие в члены ГСК;
  • членская книжка продавца с указанием выплаченной в виде паевого взноса суммы;
  • квитанция о внесении членского взноса в ГСК;
  • подтверждение полной выплаты пая;
  • заявление продавца об отказе от принадлежащего ему пая в пользу покупателя;
  • расписка о передаче денег продавцу.

Порядок действий

Покупка гаража по переуступке пая в ГСК обладает своей спецификой:

  • порядок передачи пая всегда отражается в уставе ГСК, потому в каждом кооперативе алгоритм продажи боксов, на которые еще не оформлено право собственности, будет отличаться;
  • для дальнейшей регистрации права собственности в Росреестре потребуется справка о выплате пая на имя заявителя. Потому покупать гараж по переуступке пая стоит либо до его полной выплаты, либо уже после оформления права собственности.

Любые действия по приобретению гаражей в ГСК должны решаться при участии председателя кооператива. Процедура состоит из следующих этапов:

  1. Написание заявления о вступлении в ГСК.
  2. Внесение членского взноса (как правило, до 5 тыс. рублей).
  3. Подача продавцом заявления об отказе от его пая.
  4. Внесение покупателем суммы, необходимой для полной выплаты пая.
  5. Оформление расписки на разницу между суммой продажи и размером невыплаченного пая. Передача средств продавцу.
  6. Получение членской книжки с подтверждением полной выплаты пая.
  7. Подача в Росреестр заявления об оформлении гаража в право собственности покупателя.

Обязательные платежи и налоги

Госпошлина при покупке гаража в 2019 году уплачивается лишь во время регистрации перехода прав. Согласно п. 22 ст. 333.33 НК, ее размер составляет:

  • 2 тыс. рублей для заявителей-граждан;
  • 22 тыс. рублей для заявителей-юрлиц.

Уплата производится до подачи заявления на госрегистрацию. Подавать квитанцию с пакетом документом не обязательно.

Стороны должны указать в договоре, кто платит госпошлину: продавец или покупатель. Как правило, такая обязанность возлагается на покупателя, но возможны и исключения.

Также следует уплатить подоходный налог. Согласно законодательству, полученная продавцом сумма – это налогооблагаемый доход, с которого уплачивается 13% НДФЛ. Для этого нужно подать налоговую декларацию.

Если продавец владел недвижимостью более 5 лет (3 года в случае получения по наследству или дарению), он освобождается от уплаты налога.

Все подробности читайте в статье «Налог с продажи гаража».

Заключение

У сделки купли-продажи гаража есть множество особенностей, зависящих от конструкции гаража, прав собственности на него, нахождения в кооперативе и прочих нюансов. Главное условие безопасной сделки – наличие оформленного права собственности на объект, подтвержденного выпиской из ЕГРН. Сделка оформляется в виде договора купли-продажи, а переход прав осуществляется в Росреестре. При продаже металлической разборной конструкции такое оформление не требуется.

Если гараж находится в ГСК и право собственности на него не зафиксировано, переоформить его можно путем переуступки пая. А вот от покупки гаража без документов стоит отказаться – это слишком рискованно для покупателя.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Комментариев: 5
  1. Лидия

    Кто бы мог подумать, что покупка гаража – такое муторное дело, столько документов, оказывается, нужно оформить. Без документов, наверное, тоже можно, но опасно, лучше не рисковать.

  2. Марта

    Мне подарили гараж родственники, пришлось повозится с документацией. Они в свою очередь приобрели гараж с помощью знакомого риелтора по хорошей цене, так что если есть такой хороший вариант, то лучше его использовать.

  3. Дима

    Купить гараж действительно не очень сложно, но вот чаще всего у продавца не бывает полного комплекта разрешительных документов, и проще их восстанавливать прежнему владельцу, который имеет больше представления о ситуации с объектом.

  4. федор торец

    По моему мнению лучше максимально тщательно подойти к покупке гаража. Пускай даже купить дороже, но со всеми необходимыми документами. Чем рисковать, что его снесут как не законную постройку приставы.

  5. Владимир

    На самом деле дело не муторное и спокойно все быстро решается, главное действовать в рамках закона. Для продавца то вообще заморочек никаких, даже ездить никуда не нужно. Сам недавно продавал гараж, просто заключили договор, отдал ключи и документы, получил деньги и все, а дальше уже все делает покупатель.

Добавить комментарий