Как выделить долю в натуре в частном доме

Время чтения: 7 минут

Владеть частным домом может одновременно несколько лиц. В таком случае возникает общая собственность на недвижимость. Иногда в связи с жизненными обстоятельствами требуется выделение доли в частном доме в натуре, например, в случае реализации имущества и в ряде других ситуаций. Разберем детальнее способы отделения доли и особенности оформления такой недвижимости.

Распоряжение общей долевой собственностью

Долевое владение предполагает, что правами на имущество обладает несколько граждан. Возникать общая собственность может при следующих условиях:

• заключение сделки;
• получение наследства;
• создание фермерского хозяйства;
• совместная постройка дома и так далее.

В зависимости от размера доли и типа собственности каждый владелец покрывает расходы на ее содержание и может получать доход.

Хотя предусмотрено определение частей, принадлежащих участникам, дольщики могут пользоваться долями на свое усмотрение, но распоряжаться имуществом – по совместному согласию. Если это невозможно сделать, они вправе требовать от других участников денежную компенсацию. При возникновении спорных ситуаций нужно обращаться в суд.

Право общего долевого владения прекращается вследствие раздела собственности или выдела части из имущества. При разделе общей собственности она прекращается для всех участников. В ситуации с выделом – для одного человека.

Размер долей в общем владении

Согласно ст. 245 ГК, доли в общей собственности выделяются в равных размерах. Другие положения могут быть предусмотрены договором или законом. Размер частей формируется с учетом вкладов участников. На него влияют внесенные в объект улучшения, которые повышают рыночную стоимость недвижимости.

Совладелец, который делает вклад в объект, имеет право на увеличение своей доли в общей собственности.

Самые важные нюансы эксплуатации общего имущества прописываются в соглашении между участниками. В документе также устанавливается порядок определения и изменения долей.

Определение доли в частном доме

Выделение части дома из общей долевой собственности требуется по разным причинам:

1. Свобода распоряжения долей. Например, совладелец организовывает новое строительство или хочет подарить часть помещения.
2. Во избежание конфликтов и противоречий. Другие собственники могут препятствовать распоряжению частным домом. Выделив долю, ее обладатель становится независимым от остальных.
3. Нехватка денег. Недвижимость, которая относится к общей долевой собственности, – это потенциальный источник дохода. Неудивительно, что граждан интересует, можно ли выделить 1/4 доли в доме, чтобы в будущем распоряжаться ею на свое усмотрение: сдавать в аренду, продавать, закладывать и так далее.

Выдел доли осуществляется одним из двух способов:

• по соглашению сторон – определенная жилплощадь выделена и совладельцы не против этого;
• в судебном порядке, если хотя бы один из собственников возражает или нужно определить размер денежной компенсации за долю.

Более быстр и экономен внесудебный способ решения вопроса. Однако не всегда совладельцы достигают компромисса.

Реализация имущества без выделения в натуре

Продажа доли в частном доме состоит из нескольких этапов. В первую очередь собственник должен рассчитать стоимость своей части в объекте недвижимости, для чего желательно заказать профессиональную оценку. Затем следует предложить купить долю другим совладельцам дома. Им отводится месяц для принятия решения. Если ответа не поступило, собственник распоряжается долей, как хочет.

В составлении обращения к совладельцам может помочь нотариус, хотя уведомление не сложно написать самостоятельно и затем передать лично в руки или отправить почтой.

Итак, нет сомнений в том, можно ли продать долю в доме без выделения в натуре. Законодатель такие сделки не запрещает. Достаточно, чтобы часть была четко определена, например, ¼ от объекта. В большинстве случаев долю, которая не выделена в натуре, покупают совладельцы имущества. Это позволяет им приумножить свою часть в собственности.

Способы выделения доли в доме

Алгоритм действий по выделению части в недвижимости зависит от наличия соглашения между совладельцами. Если договора нет, вопрос решается в суде.

Обсудим по порядку, как выделить долю в натуре в частном доме на основании соглашения:

1. Подготовить изолированное помещение: перестроить или достроить.
2. Заказать технический паспорт в БТИ.
3. Провести оценку недвижимости. Для этого следует обратиться к специалистам.
4. Заключить соглашение с другими участниками. Документ выдается каждому владельцу, а один экземпляр остается в органах регистрации.
5. Зарегистрировать право собственности в Росреестре.

Вот как выглядит примерная пошаговая инструкция выделения доли через суд:

1. Подготовка документов на объект.
2. Составление и подача искового заявления.
3. Участие в судебных заседаниях. Если владелец лично не сможет присутствовать, защиту его прав будет обеспечивать другой гражданин по доверенности.
4. Оформление права собственности на выделенную часть дома.

Если суд принял решение в пользу истца, и гражданину разрешили выделить свою долю, полученная часть имущества ставится на учет в Росреестре.

Условия для выделения доли в натуре

Отделение части дома осуществляется при таких условиях:

1. Жилое помещение – домовладение.
2. Выделение доли не причинит вреда общему имуществу.
3. После процедуры объект будет использоваться по назначению без нарушения прав собственников.
4. В результате не уменьшится стоимость недвижимости.

В идеале выдел доли жилого дома выражается в обустройстве изолированного помещения с отдельным входом.

Денежная компенсация

Иногда часть имущества слишком незначительна или не представляет интереса для участника. Когда не удается разделить помещение четко по долям, новый владелец должен компенсировать разницу бывшему дольщику. Выплата проводится одному из собственников только по его согласию.

По-другому решается вопрос в случае, если имеется незначительная доля в частном доме. Например, у одного владельца 9/10 от помещения, а у другого – 1/10.

Если компромисса достигнуть не удалось, стороны обращаются в суд. После рассмотрения дела может быть принято одно из решений:

• истец согласен забрать иск о выделении доли в натуре взамен за материальную компенсацию. Его право собственности после получения денег утрачивается;
• истец не желает компенсации, но его доля незначительна. Суд в принудительном порядке обязывает его принять денежный эквивалент части имущества;
• первый собственник не согласен на компенсацию и отсутствуют доказательства, что доля истца незначительна. Право собственности на часть объекта не прекращается.

По договоренности между собственниками

Если соглашение между совладельцами достигнуто, нужно предпринять следующие действия:

1. Провести перепланировку объекта для выделения отдельного жилого помещения, которое впоследствии можно оформить как долю.
2. Получить технический паспорт на дом, в котором отображены изменения. Для получения паспорта нужно заключить договор с кадастровым инженером. Готовый технический план имеет две формы: бумажную и электронную с цифровой подписью (ст. 24 ФЗ № 218 “О государственной регистрации недвижимости” от 13.07.2018).
3. Заключить соглашение, на основании которого производится выделение долей в жилом доме в натуре. В документе прописывается стоимость помещений / пропорция части имущества.
4. Обратиться в Росреестр (можно сделать это через МФЦ) для регистрации изменений в праве собственности на дом.

При перестройке или достройке недвижимости на проведение работ нужно получить разрешение. Такими вопросами занимается профильный комитет администрации муниципального образования.

Нередко выделение доли в праве собственности на дом сопровождается необходимостью оценить имущество. Поскольку собственники могут расходиться о мнениях относительно его стоимости, целесообразно воспользоваться услугами экспертов. При достижении компромисса стороны подписывают соглашение о выделе доли в натуре.

Выдел доли в судебном порядке

На практике далеко не всегда удается выделить часть дома по соглашению с другими собственниками. Тогда граждане обращаются в суд с целью защитить имущественные интересы.

Порядок действий:

1. Подготовка технической документации на объект: паспорт из БТИ (если строение старше 2013-го года), заключение о том, что выделение из общедолевой собственности частного дома в натуре невозможно (выдают проектно-строительные компании).
2. Составление и подача в суд искового заявления. В документе детально отображаются характеристики дома, предполагаемый размер выделяемой доли и другие важные нюансы. К иску прикладываются технические бумаги, подтверждение права собственности истца (выписка из ЕГРН).
3. Участие в судебных заседаниях.
4. Оформление права собственности на выделенную долю.

Для того чтобы точно сформулировать свою точку зрения в суде, лучше обратиться за помощью к юристу.

Список документов для выделения доли в доме выглядит следующим образом:

1. Исковое заявление.
   • Образец искового заявления

     Скачать (DOCX, 16KB)

2. Правоустанавливающие документы на дом (договор о приватизации, наследовании и так далее).
3. Паспорт заявителя.
4. Заключение о возможности выделить долю в натуре.
5. Документы, подтверждающие требования истца: договоры, расписки.
6. Квитанцию об уплате госпошлины.

В роли ответчиков выступают совладельцы дома.

Подавая исковое заявление о выделении доли земельного участка и дома, помимо информации о жилом помещении, истец должен предоставить сведения о территории, на которой находится объект (кадастровый номер, целевое назначение надела и так далее). Дополнительно прикрепляются бумаги на землю.

Подсудность определяется по месту регистрации недвижимости.

Регистрация изменений права владения в органах Росреестра

Последний этап – оформление доли дома в собственность. Для этого нужно обратиться в органы Росреестра и представить следующие документы:

1. Заявление от каждого из собственников.
2. Правоустанавливающие документы на жилье.
3. Соглашение о выделении доли в натуре или решение суда, вступившее в силу.
4. Паспорта заявителей.
5. Нотариально заверенную доверенность, если документы подает не владелец.

Сотрудники органа регистрации выдадут новые свидетельства, подтверждающие выдел доли в натуре.

Заявка в Росреестр через МФЦ обрабатывается в среднем 2 недели. Спустя 30 дней совладельцы получат подтверждение регистрации. Отказ в выдаче выписки из ЕГРН можно обжаловать в течение 10 дней.

Затраты на определение части в праве собственности

Сколько стоит выделить долю в натуре, зависит от способа проведения процедуры. В случае судебных разбирательств придется уплатить госпошлину (ст.333.19 НК РФ). Порядок расчета сбора зависит от статуса судебного органа и вида обращения. Чаще всего заявление подают в арбитражные суды.

При подаче иска имущественного характера размер пошлины зависит от цены иска, указанной заявителем. Если человек сделал это неправильно, стоимость определяет суд (ст.103 АПК РФ и ст. 333.22 НК РФ).

При формировании суммы госпошлины учитываются заявленные неустойки. Если в иске несколько требований, они суммируются.

Выдел доли в добровольном порядке обойдется дешевле:

• оформление соглашения у нотариуса:
  • составление документа – от 3 000 рублей,
  • просто удостоверение – 500 рублей,
  • технические услуги – от 1 000 до 2 000 рублей;
• технический план на дом – от 8 000 до 20 000 рублей (цена зависит от региона);
• регистрация изменений в Росреестре:
  • от инициатора выдела – 2 000 рублей,
  • от совладельцев – по 350 рублей за внесение изменений в доли.

Если требуется реконструкция частей дома, расходы значительно повышаются.

Выделение долей детям

Часть жилого помещения обязательно выделяется детям, если на покупку или строительство дома родители используют государственные средства по программе «Материнского капитала».

Для оформления собственности на ребенка можно воспользоваться 2 путями:

1. Составить соглашение о выделении доли детям в связи с использованием маткапитала.
2. Заключить договор дарения.

Соглашение на выделение доли детям в частном доме часто оформляется у нотариуса. Обращаться к нему не обязательно, но это – дополнительная гарантия правильного заключения сделки.

Договор дарения составляется по стандартному алгоритму. Граждане самостоятельно заполняют бумаги или обращаются за помощью к специалисту.

Нюансы судебной практики

Для аргументирования позиции в суде истцу нужно представить доказательства своей правоты.  Как показывает судебная практика по выделу доли дома в натуре, часто назначаются экспертизы, которые помогают установить, можно ли разделить имущество.

При принятии решения суд берет во внимание:

• пригодность дома для эксплуатации после выделения доли;
• права и интересы третьих лиц;
• соответствие реальной доли законодательным нормам.

Иногда необходима независимая оценка собственности. Эти мероприятия нужны для точного определения стоимости части объекта, которая принадлежит гражданину.

Заключение

Выделение доли в натуре осуществляется на основании соглашения между собственниками или решения суда. В зависимости от способа формируется алгоритм действий заинтересованного лица. Если выделить долю в натуре не удастся, собственник получает денежную компенсацию за часть имущества.