Особенности реализации общей долевой собственности на земельный надел

Время чтения: 9 минут

Собственник вправе распоряжаться имуществом по желанию: дарить, обменивать, продавать и выполнять другие действия, не запрещенные законом. Распространены случаи, когда хозяевами одного земельного надела являются сразу несколько человек. Это называется общим владением землей. Если такая территория поделена на части, возникает общая долевая собственность на земельный участок.

Классификация прав общей собственности на землю

Эксплуатацию недвижимости регламентирует множество нормативно-правовых актов. Основные правила закреплены в гл. 16 ГК РФ. Если речь идет о земле, ориентироваться нужно и на Земельный кодекс.

Порядок возникновения общей совместной собственности на имущество супругов описывается в СК РФ.

Особенности эксплуатации земли сельскохозяйственного назначения отображены в Федеральном законе от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Разновидности права общей собственности на землю:

• совместная – доли не определены;
• долевая – части каждого из владельцев четко установлены.

Виды совместного владения земельным участком отличаются спектром правомочий сторон, основанием возникновения правовых отношений.

Совместная собственность на землю

Право общего совместного имущества урегулировано ст. 253 ГК РФ. Согласно этой норме, участники такого правового режима сообща владеют и пользуются наделом, если другое не указано в соглашении.

Владелец вправе поделить землю, но такая операция с недвижимостью может быть признана недействительной на основании требований, предъявленных другими хозяевами участка.

По определенной процедуре проходит раздел общей земли между участниками совместной собственности либо выдел части одного из них. Для этого нужно предварительно установить долю каждого владельца. Согласно ст. 254 ГК РФ, раздел предполагает равные части для всех участников.

В соответствии с законодательством, право совместной собственности на земельный участок возникает в отношении:

• крестьянско-фермерских хозяйств;
• общего имущества супругов, если другие положения не предусмотрены брачным контрактом;
• общих земельных участков, купленных с использованием целевых взносов членов садово-огороднических и дачных некоммерческих товариществ.

Распоряжаться территорией вправе любой из участников, но только по согласию остальных. Договор совместной собственности на землю возникает, когда законные владельцы объединяют свои имения.

Общая долевая собственность на землю: что это и как оформляется

Территориями сельскохозяйственного назначения в силу специфики их назначения чаще всего владеет несколько лиц. Обладая равными правами на имущество, каждый из хозяев может требовать выделения его части из общей территории.

Обсудив, что такое общая долевая собственность на землю, приведем наиболее распространенные случаи того, когда она может возникать:

1. Приватизация участка.
2. Вступление в наследство по завещанию.
3. Совместное владение территорией с целью получить коммерческую прибыль от ведения фермерского хозяйства.
4. Оформление сделок, связанных с покупкой доли.
5. Дарение части от надела.
6. Получение участка по дарственной.

Оформление земельного участка в долевую собственность осуществляется участниками совместно. Они должны обратиться в государственный орган местного самоуправления с соответствующим заявлением (ст.245 ГК РФ). Дополнительно к нему прилагается техническая документация на объект.

Внесение изменений в базу данных о недвижимости осуществляет Государственная регистрационная служба. За эту процедуру предусмотрена госпошлина.

В среднем регистрация права общей долевой собственности на земельный участок занимает 10-14 дней.

Нюансы эксплуатации участка в долевой собственности

Каждый обладатель вправе распоряжаться имуществом пропорционально доле, если в договоре не указано другое. Когда это не удается сделать, он может потребовать денежной компенсации от остальных совладельцев.

Расходы по содержанию участка (налоги и другие затраты), связанные с его эксплуатацией, распределяются между собственниками с учётом размеров их долей. То же самое происходит и с доходами.

Любой из совладельцев имеет право выйти из долевой собственности или реализовать свою часть участка. При продаже или отчуждении доли действует преимущественное право покупки. Лицо в первую очередь предлагает выкупить землю другим совладельцам. О таком предложении собственников информируют письменно. Если в течение месяца от них не поступит согласие на заключение сделки, можно продать долю постороннему субъекту.

В случае, если часть территории была продана без соблюдения права совладельцев земельного участка на преимущественную покупку, каждому из хозяев гарантируется право в судебном порядке оспорить такую сделку (п.3 ст.50 ГК).

Договор на пользование земельным участком должен содержать следующую информацию:

• порядок распоряжения имуществом;
• правила его содержания, особенности эксплуатации;
• возможность получения доходов от доли и другие нюансы.

Если соглашение о совместном пользовании землей не составлено, с совладельцами следует обсуждать все действия, связанные с эксплуатацией надела

. Предлагаем дополнительно ознакомиться с тем, как и с какой целью определяется порядок пользования жилым помещением в долевой собственности.

Долевая собственность на земли аграрного назначения

Немного по-другому ситуация обстоит с сельскохозяйственными землями. Такие территории находятся за пределами поселений, предоставлены и используются для потребностей сельского хозяйства. Они не просто отличаются особым статусом. Эксплуатация и оборот подобных наделов строго регламентирован законодательством – Гражданским, Земельным кодексами и Законом «Об обороте земель сельхозназначения».

Общедолевая собственность на земельный участок сельхозназначения часто возникает вследствие приватизации сельхозугодий. Логично сделать вывод, что «земельная доля» или доля в праве собственности – идентичные понятия.

Каждый из владельцев общей долевой собственности вправе получить участок, соответствующий его части. Лицо может произвести неотделимое улучшение территории за счёт личных средств. На основании этого собственник вправе требовать увеличения его доли.

Право общей собственности на землю аграрного назначения возникает вследствие:

1. Гражданско-правовых сделок.
2. Приватизации (на условиях, закрепленных в ФЗ № 101).
3. Создания крестьянско-фермерских хозяйств. Субъекты получают наделы в аренду с последующим выкупом.

Часто граждане путают понятия «земельная доля» и «пай». Под вторым термином следует понимать часть, имеющую выраженный экономический подтекст. Пай вносится одним из участников в общее дело с целью получения прибыли.

Общая долевая собственность на территорию под домом

Земельные участки со статусом долевой собственности нередко используются для возведения частных домовладений. Эксплуатация такой территории имеет особенности. В ст. 1 ЗК РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и связанных с ними объектов. То есть дом и земля становятся единым целым, их нельзя отделить друг от друга.

Исключение из правил может устанавливаться федеральными законами.

У многих граждан вызывает трудности определение размера доли земельного участка под частным строением. Нужно руководствоваться тем, что объем прав на надел пропорционален части долевого имущества, принадлежащего конкретному лицу. Для определения доли используется расчет общей площади жилища.

Зачем выделяют доли земельного участка

Любой собственник надела вправе требовать выделение части из общего имущества. Основные причины для этого:

1. Создание подсобного хозяйства на новой территории.
2. Организация фермерского угодья.
3. Сдача земли в аренду.

Часто выдел участка в натуре происходит из-за невозможности достигнуть согласия по поводу эксплуатации земли. Каждый из совладельцев может инициировать выделение доли земельного участка под основное жилье или с другими целями. Он даже не обязан аргументировать это решение.

Такая процедура сложна с юридической и с технической стороны, так как нужно проводить межевание и ряд других геодезических операций, требующих участия специалистов.

Как происходит выделение долей и раздел земли

Выделение частей надела осуществляется по согласию владельцев или на основании решения суда.

Если стороны достигли компромисса, порядок выделения земельного участка из общей долевой собственности выглядит так:

1. В письменной форме составляется соглашение.
2. Документ заверяется у нотариуса.
3. Выполняется повторное межевание и установка специальных знаков. Определяются новые границы территории.
4. На основании полученных технических документов сформированный участок ставится на кадастровый учёт.
5. На каждый надел выделяется отдельный номер и план.
6. С заявлением, паспортом, правоустанавливающими документами и выписками из кадастров лицо обращается в регистрационную палату и уплачивает госпошлину.

Через 30 дней свидетельство на имущество будет готово.

Если раздел земельного участка, находящегося в долевой собственности, выполняется на основании решения суда, алгоритм практически не меняется. Только в государственную структуру нужно предъявить соответствующее постановление.

После раздела земельного участка в долевой собственности, владелец части распоряжается ею на свое усмотрение.

Какую территорию разрешено делить

Раздел любого участка осуществляется с соблюдением правил относительно пространства новых образованных территорий. Их площадь не может быть меньше установленной для конкретной категории земель в этом регионе. Нужно выяснить, соответствует ли надел необходимой величине.

В зависимости от назначения земли для каждой категории предусмотрен минимальный размер земельного участка для выделения доли в натуре:

• дачное строительство – 6 соток;
• огородничество и садоводство – 4 сотки;
• личное подсобное хозяйство – 10 соток;
• ведение крестьянского хозяйства – 15 соток.

Прежде чем решать, как разделить дачу на двух владельцев, нужно рассчитать предполагаемый размер новых участков. Если они окажутся слишком маленькими, отдельный надел выделить не получится. Тогда другой хозяин компенсирует собственнику стоимость части. При таких обстоятельствах права второго владельца в отношении его части территории прекращаются (п.4 ст. 252 ГК РФ).

Также важно знать, в каком случае невозможен реальный раздел. Обычно это касается ситуации, когда собственников несколько, а площадь территории крайне мала.

Разделение по согласию сторон

Приняв совместное решение, собственники составляют соглашение в простой письменной форме и ставят свои подписи. В договоре указывается:

1. Кадастровый номер разделяемого земельного надела, адрес, по которому он расположен.
2. Информация о собственниках: ФИО, место проживания.
3. Согласие сторон на процедуру.
4. Особенности раздела: соответствие долей, порядок межевания и так далее.
5. Варианты оплаты государственной регистрации новых участков.

Договор отражает волеизъявление лиц и детально описывает процедуру выдела. Документ можно заверить у нотариуса.

Изучив образец соглашения о выделении долей земельного участка, можно лучше понять структуру документа и его назначение.

Решение спора в суде

Не всегда собственники заключают соглашение. Тогда инициатор раздела участка вправе обратиться в суд. Для этого он составляет исковое заявление и прикрепляет к нему другие документы. Чем больше полезного материала по делопроизводству, тем глубже судье удастся проанализировать дело.

Исковое заявление о выделении доли земельного участка должно содержать:

• порядок покупки надела;
• целевое назначение территории;
• размеры долей каждого владельца;
• предпринятые попытки решить проблему.

Судебное разбирательство сводится к принудительному разделу земли, из-за чего потребуется землеустроительная экспертиза. Судья принимает решение на основании заключения специалистов и анализа вариантов разделения, предложенных ими. Если альтернативы не подходят совладельцам, суд устанавливает способ самостоятельно. Принятое решение является обязательным для всех сторон.

Оформление земельного участка через суд – способ более затратный по времени и финансам, чем достижение согласия. Это важно учитывать перед тем как обращаться в орган правосудия.

Госпошлина за раздел территории

При подаче иска с требованием разделить совместную недвижимость, выделить в натуре долю или признать на неё права, нужно уплатить государственный сбор. Его размер зависит от факта рассмотрения спора судом ранее.

Если право собственности истца на часть территории уже признавалось судебной инстанцией, госпошлина составит 200 рублей. В противном случае определение суммы налога осуществляется по нормативам для подлежащих оценке имущественных исков.

Операции технического характера

Чтобы выделить доли и разделить территорию, проводится межевание. Совершается процедура по согласию участников собственности. Цели межевания:

• фактически разделить землю;
• выполнить привязку к местности;
• установить новые границы.

Порядок межевания земельного участка, находящегося в долевой собственности, предусматривает привлечение к процессу кадастрового инженера  (ст. 29 Закона № 221-ФЗ « О кадастровой деятельности» от 24.07.2007). С ним заключается соглашение, согласно § 4 гл. 37 ГК РФ.

После выполнения геодезических операций сформированный участок регистрируется. Его владельцу выдается свидетельство о праве собственности.

Раздел надела с домом

Сложнее разобраться, как делится земля в долевой собственности, если на её территории находится жилой объект. Раздел такого участка и размещенных на нём построек осуществляется одновременно. Однако не всегда обеспечены технические условия. Часть дома, выделенная при разделе, признается пригодной для проживания, если она:

• изолирована;
• оснащена отдельным входом;
• оборудована коммуникациями – подведена вода, газ, электричество.

Участок делится по соглашению собственников при соблюдении требований, указанных в ст. 11.9 ЗК РФ.

Регистрация прав собственности после деления земли

После того как было достигнуто соглашение или получено решение суда, проведены геодезические работы и выполнен реальный раздел земли, граждане должны понять, как зарегистрировать право собственности.

Для этого владелец обращается в Регистрационную палату, предъявив пакет документов:

• кадастровый паспорт;
• согласие совладельцев на раздел земли / решение суда;
• правоустанавливающие бумаги на надел.

Процедура регистрации в среднем занимает 10-14 дней.

Выделение доли из территории в совместной собственности

Раздел общего имущества между хозяевами, выдел части одного из них возможны только после предварительного определения доли всех собственников. Это предусмотрено ст. 254 ГК РФ.

Выделить участок из общей совместной собственности или разделить его удастся при условии, что доли хозяев признаются равными, если другие положения не указаны в законе или в соглашении между владельцами.

Как продать долю

Выделив и оформив в собственность часть земельного надела, собственник имеет право совершать с ней любые действия, не запрещенные законом. Продажа доли – один из способов выйти из долевой собственности.

Продажа части земельного участка будет законной при соблюдении таких условий:

1. Надел разделен экспертами, что подтверждено документом, в котором четко указаны границы территории.
2. Продавец имеет свидетельство о праве на владение долей надела.
3. Преимущественное право покупки предоставляется совладельцам участка. Нельзя продать долю постороннему лицу за более низкую цену, чем была предложена другим собственникам.

Если не удается реализовать имущество самостоятельно, о том, как продать долю земельного участка можно проконсультироваться с риелтором.

Особенности аренды части земельного надела

В соответствии с законодательством, передача земельной доли в аренду не предусмотрена. Может осуществляться наем только сформированных наделов, поставленных на кадастровый учёт. Это правило распространяется на участки, что в долевой собственности.

Оформить землю в аренду можно в собственность многодетным семьям. Решение о заключении договора найма участка, условия соглашения принимаются на общей встрече владельцев. Требования, установленные в договоре, должны отвечать принятым на собрании.

Разделение земельного участка в аренде возможно при соблюдении определенных условий. В этом вопросе нужно ориентироваться на п. 3 ст. 20 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Арендатор имеет право на раздел земельного участка при условии, что договор аренды заключен на срок более 5 лет.

Что нужно знать о сервитуте

Сервитут – разрешение, выданное собственником и позволяющее определенному лицу использовать землю с соблюдением некоторых ограничений. Такое соглашение отличается от аренды возможностью принудительного заключения (к примеру, по территории нужно провести электрический кабель) и невозможностью арендатору получить прибыль от земли.

Договор о сервитуте содержит информацию о:

• границах участка;
• сторонах сделки;
• размере платы за эксплуатацию участка;
• сроке действия договора;
• обязанностях и правах сторон.

Соглашение заносится в Росреестр по адресу расположения территории.

Выводы

Земельный участок в общей долевой собственности использует сразу несколько лиц. Закон допускает выдел доли и раздел территории. Решения о таких сделках владельцы принимают добровольно или на основании судебного решения. После выдела доли собственник вправе распоряжаться ею на свое усмотрение.