Правила продажи квартиры, находящейся в совместной собственности

Время чтения: 6 минут

Правовой режим совместно нажитого имущества предполагает согласие супруга на все сделки, связанные с покупкой и продажей недвижимости. Если для договора предусмотрено нотариальное удостоверение, а право собственности подлежит регистрации в ЕГРН, необходимо заручиться письменным согласием брачного спутника, оформленным у нотариуса. Только в этом случае продажа квартиры в совместной собственности будет законна с юридической точки зрения.

Продажа квартиры в совместной собственности

Что подразумевается под совместной собственностью на квартиру

Согласно ст. 244 Гражданского кодекса РФ, супруги как участники общей совместной собственности являются владельцами долей, которые не определены. Право распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению имеет как муж, так и жена.

Поскольку в жизни не всегда между супругами существуют доверительные отношения, совместная собственность супругов на квартиру защищается законодателем путем установления некоторых ограничений.

Ст. 35 Семейного кодекса РФ оговаривает основные принципы владения имуществом:

  • эксплуатация сообща;
  • распоряжение по согласию.

Более подробно порядок распоряжения общим имуществом описан в статье «Совместная собственность на квартиру без определения долей».

Оформление приобретения в браке

Семейное законодательство устанавливает, что квартира, приобретенная в браке, относится к совместной собственности, если куплена за общие средства. Ст. 34 СК РФ к доходам семьи причисляет:

  • доходы от трудовой, предпринимательской и интеллектуальной деятельности;
  • пенсии, пособия и денежные выплаты;
  • денежные средства без целевого назначения.

Неотъемлемое право собственности принадлежит и супругу, который по уважительным причинам не имел своего дохода в браке. Например, он занимался уходом за детьми, вел домашнее хозяйство и так далее.

Нюансы заключения сделки и оформления права собственности подробно рассматриваются в статье «Покупка жилья в браке».

Продажа совместно нажитого имущества

Продажа квартиры

Гл. 7 ГК РФ регламентирует правила продажи любой недвижимости и отвечает на вопрос, как продать квартиру в совместной собственности. Ст. 550 указывает, что сделки заключаются в письменной форме.

Ст. 42 Закона РФ № 218 «О государственной регистрации недвижимости» требует нотариального удостоверения договора, что снижает риски нежелательных последствий отчуждения имущества. В соответствии со ст. 48 Основ законодательства РФ о нотариате, удостоверяются только сделки, отвечающие требованиям закона. Поэтому нотариус обязан проверить:

  • наличие прав продавца на объект;
  • дееспособность сторон и их право на сделку;
  • понимание сторонами значения и последствий сделки;
  • соответствие содержания договора действительному намерению сторон.

Чтобы владелец мог продать квартиру, купленную в браке, договор должен содержать следующие существенные условия:

  • сведения, идентифицирующие признаки объекта;
  • стоимость квартиры;
  • нюансы передачи квартиры продавцом покупателю, сроки снятия с регистрации всех проживающих и освобождения помещения;
  • порядок рассмотрения спорных вопросов.

Продажа квартиры в общей собственности требует уплаты нотариального сбора, размер которого установлен п.1 ч.1 ст. 22.1 вышеупомянутых Основ. Например, при отчуждении имущества супругу, родителям или детям следует уплатить 3000 рублей и 0,2% от суммы сделки, но не более 50 000 рублей.

Если речь идет о других лицах, то размер сбора формируется следующим образом:

Сумма сделки (руб.) Нотариальный тариф (руб.) Сбор (% от суммы сделки)
До 1 000 000 3 000 0,4%
От 1 000 000 до 10 000 000 7 000 2%
Свыше 10 000 000 25 000 0,1%, но не более 100 000 рублей

Чтобы продать совместную квартиру, имеющую кадастровую стоимость (КС), все платежи рассчитываются от этого значения, даже если по результатам независимой оценки цена имущества оказалась ниже КС.

Сведения, внесенные в ЕГРН, нотариус запрашивает самостоятельно.

Если собственник не может лично заняться оформлением купли-продажи, ст. 185 ГК РФ предусматривает возможность участия в сделке уполномоченного представителя. В этом случае владелец жилья должен вручить ему нотариально удостоверенную доверенность на продажу. В документе отражается спектр полномочий поверенного, а совершенные действия считаются волеизъявлением собственника жилья.

Проверить действительность доверенности можно с помощью официального сервиса Федеральной нотариальной палаты.

Требуется ли согласие супруга на сделку

Согласие супруга на продажу квартиры

Режим совместной собственности имущества, нажитого в браке, предполагает, что распоряжаться недвижимостью супруги могут только сообща. Например, для подписания договора купли-продажи мужем требуется нотариально удостоверенное согласие жены и наоборот. Это правило распространяется и на распоряжение квартирой после развода.

Продажа совместно нажитого имущества без согласия супруга незаконна. Если муж либо жена докажут, что о подписании договора купли-продажи не знали и не должны были знать, сделку несложно признать недействительной и аннулировать.

Где проводится оформление купли-продажи

Перед заключением договора все жильцы квартиры должны сняться с регистрационного учета – выписаться. Для этого, в соответствии со ст. 7 Закона РФ «О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ», нужно подать заявление установленного образца в паспортный стол или МФЦ либо подать запрос через Госуслуги.

После этого остается удостоверить договор купли-продажи в нотариальной конторе в соответствии с требованиями ст. 56 Основ.  Продажа совместной собственности супругов в 2019 году может удостоверяться в любом из нотариальных округов, расположенных в пределах субъекта РФ, на территории которого находится квартира. На сайте Федеральной нотариальной палаты работает сервис «поиск нотариуса».

Новый собственник регистрирует подписанный и удостоверенный договор купли-продажи в офисе Росреестра или МФЦ.

Комплект документов

Для продажи квартиры потребуется:

  • правоустанавливающие документы: дарственная, свидетельство о наследстве и другие;
  • паспорта всех собственников;
  • справка о составе семьи;
  • свидетельство о браке и нотариально удостоверенное согласие супруга;
  • выписка из ЕГРН либо из БТИ.

Если у мужа и жены выделены доли в совместном имуществе, нотариус потребует доверенность на супруга для распоряжения общей собственностью.

Продажа недвижимости по частям

Продажа недвижимости по частям

Выделение долей позволяет каждому собственнику распоряжаться своей частью квартиры, если при этом соблюдаются интересы супруга.

Ст. 250 ГК РФ оговаривает преимущественное право покупки доли. Согласно этому документу, перед тем как продать часть квартиры, дольщик должен в письменной форме уведомить совладельцев о желании продать имущество. В уведомлении следует указать стоимость и условия продажи. Если совладелец не пожелает приобрести объект, сделку можно заключать с посторонними покупателями.

Договор купли-продажи части объекта подписывается с посторонним лицом только по прошествии месяца после отправки продавцом уведомления с предложением продать квартиру второму собственнику. Установленный срок соблюдать не обязательно, если совладелец в письменной форме сразу же откажется от приобретения доли.

Имущество, приобретенное в браке, даже после развода продолжает считаться совместной собственностью. Поэтому продавец должен уведомить бывшего супруга о намерении продать, а также получить:

  • нотариально удостоверенное согласие на сделку, если оба супруга владеют долями в квартире;
  • нотариально заверенный отказ от права преимущественной покупки, если квартира оформлена в общедолевую собственность.

Без этого продажа доли квартиры после развода тоже может быть оспорена и признана недействительной.

Выделение части в совместно нажитом жилье

По инициативе каждого из супругов совместно нажитое имущество делится. Существует несколько вариантов оформления раздела:

  • по договоренности – посредством соглашения о разделе имущества либо брачного договора;
  • в судебном порядке – в случае спора о размере долей или невозможности деления.

Законодательно установлен принцип равенства долей супругов. Наличие детей не влияет на размер выделяемой части.

О том, в каких случаях один из супругов вправе получить большую часть, читайте в статье «Выделение доли в квартире».

Оплата налогов при продаже жилья

Оплата налога при продаже квартиры

Согласно Налоговому кодексу РФ, налог на доходы физических лиц составляет 13%. В соответствии со ст. 41 и ст. 248, доходом признается любая денежная выгода, в том числе полученная от реализации товаров или имущественных прав.

От уплаты налогов освобождаются граждане, владеющие квартирой 3 и более года – если она была приобретена до 01.01.2016 или 5 и более лет – если приобретена после 01.01.2016.  Кроме этого, не нужно платить налог гражданам владеющим недвижимостью менее указанных сроков, которая находилась в собственности на основании:

  • договора дарения от родственника;
  • наследования;
  • приватизации;
  • договора пожизненного содержания с иждивенцем.

Для граждан, которые не освобождаются от уплаты налогов, ст. 271.1 НК РФ предусматривает понижающий коэффициент 0,7 для объектов со стоимостью ниже кадастровой. То есть цена, которая учитывается при расчете налога не может быть ниже 70% кадастровой стоимости объекта продажи.

Купля-продажа долевой собственности

Имущество, принадлежащее супругам с определением доли, отчуждается по одной сделке купли-продажи. В этом случае договор подписывает и муж, и жена, либо один из супругов оформляет доверенность с правом распоряжения имуществом на другого.

Совместная продажа долевой собственности оплачивается однократно в соответствии с нотариальным тарифом в размере 0,5% от суммы договора, но не менее 300 и не более 20 000 рублей.

Заключение

Супруги имеют равные права владеть и распоряжаться совместно нажитым имуществом. ДКП оформляется нотариально, затем право собственности регистрируется в ЕГРН. Сделка купли-продажи квартиры, совершенная одним из супругов без согласования с другим, незаконна. Согласие второго супруга не требуется, если квартира получена продавцом в дар, по наследству либо приватизирована.

Загрузка...
Добавить комментарий