Особенности покупки жилья в официальном браке

Время чтения: 7 минут

Каждая семья мечтает о собственной квартире. Не все они в состоянии приобрести недвижимость сразу, но когда покупка жилья в браке становится возможной, к оформлению сделки нужно отнестись ответственно. Супруги должны знать юридические нюансы процедуры, чтобы в случае необходимости отстоять свои права.

Покупка жилья в браке

Совместная собственность: понятие и законодательное регулирование

К совместному имуществу относится всё, что нажито во время брака (ст. 34 Семейного кодекса). Из этого правила есть исключения. Например, если квартира принадлежит мужу, но жена оплатила капитальный ремонт помещения, имущество станет общим в силу значительного вклада в него.

Совместная собственность в браке включает в себя:

  • денежные доходы, другие выплаты, полученные мужем/женой в результате трудовой, предпринимательской деятельности;
  • движимые и недвижимые вещи, купленные за общие средства супругов;
  • денежные вклады сторон;
  • драгоценности, иные предметы роскоши.

Владение, пользование и распоряжение общим имуществом осуществляется по обоюдному согласию мужа и жены.

Семейное право разработано для защиты интересов супругов, их детей. Кроме СК РФ, при заключении сделок с недвижимостью нужно ориентироваться на нормы Гражданского кодекса.

Алгоритм покупки и оформления жилья

Оформление покупки жилья в браке

Приобретение недвижимости состоит из следующих стадий:

  1. Поиск объекта.
  2. Нотариальное удостоверение согласия супруга на сделку.
  3. Заключение ДКП между покупателем и продавцом.
  4. Передача денег за квартиру.
  5. Регистрация сделки в Росреестре.

Когда объект выбран, а согласие удостоверено, производится оформление недвижимости на двоих супругов. Желательно составить предварительный договор купли-продажи. В нём устанавливается срок покупки, окончательная дата заключения основного соглашения. Документ подписывается в присутствии нотариуса.

Образец предварительного договора купли-продажи

Скачать (DOCX, 20KB)

Затем юристу предоставляются:

  • паспорта супругов, свидетельства о рождении детей;
  • если квартира оформляется на мужа – нотариально заверенное согласие жены на покупку недвижимости;
  • если сделку заключает представитель – доверенность;
  • договор купли-продажи.

Задача нотариуса: изучить документы и получить необходимые выписки. Чтобы покупка квартиры в совместную собственность была законной, брачные спутники сторон письменно выражают согласие на сделку.

В какую собственность оформить жилье

Выделяют три основных формы собственности:

Форма собственностиПлюсы Плюсы Минусы
ДолеваяДля продажи части не требуется согласие совладельцевЗа каждым участником закреплена доля
СовместнаяСобственник имеет право на всю жилплощадьРаспорядиться имуществом можно только по согласию совладельцев
ЧастнаяНе ограничивается по размерам, обеспечивается правом неприкосновенности-

На основании вышеизложенного можно определить, как лучше оформить квартиру супругам. Если они, например, остерегаются осложнений при разделе имущества, следует покупать жилье в долевую собственность. При необходимости помещение можно оформить в неравных долях. Стоит составить брачный контракт (БК), в котором будут предусмотрены особенности распоряжения недвижимостью.

Раздел совместной собственности осуществляется в судебном порядке. Но независимо от того, оформляется совместная или долевая собственность при покупке квартиры, муж/жена не останется ни с чем. Распределение частей зависит от наличия БК или другой сделки (дарение), на основании которой кому-то может выделяться большая доля.

Одобрение супруга на заключение сделки

Подразумевается, что покупка недвижимости одним из супругов осуществляется за средства из семейного бюджета. Поэтому получать согласие на сделку от брачного спутника не обязательно. Даже если супруг не осведомлен о такой операции, половина купленного имущества всё равно принадлежит ему.

Как следует из п. 3 ст. 35 СК РФ, согласие мужа/жены на покупку квартиры требуется, когда сделка подлежит государственной регистрации или нотариальному удостоверению.

Что нужно знать о договоре купли-продажи

Неотъемлемый этап покупки недвижимости – составление ДКП. Документ подтверждает, что состоится переход права собственности на жилье к покупателю, а деньги за объект передаются продавцу.

В ст. 549558. ГК РФ установлено, по каким правилам заключается договор купли-продажи. На его основании проводится государственная регистрация перехода прав собственности на жилье.

ДКП считается заключенным с момента подписания. После этого на продавца и покупателя возлагается обязанность по исполнению условий соглашения.

Соглашение можно составить в простой или нотариальной форме. В некоторых случаях удостоверение документа юристом обязательно:

  1. Продажа доли в квартире постороннему лицу (п.1, ст.42, ФЗ-218 от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости»).
  2. Реализация квартиры несовершеннолетнего или ограничено дееспособного гражданина (п.2, ст.54, ФЗ-218).
  3. Отчуждение жилья по договору пожизненного содержания с иждивением (ст.584 ГК РФ).

В остальных случаях купить жилье в браке можно на основании простой письменной формы ДКП. Это позволит сэкономить деньги на оформлении соглашения.

Для правильного составления документа нужно ориентироваться на образцы. Содержание договора купли-продажи регламентировано законодательством. Главное, отобразить в тексте условия соглашения и обязательства сторон.

Образец договора купли-продажи

Дороже, но безопаснее выбрать оформление сделки у нотариуса при долевой собственности. Юрист отвечает за отсутствие ошибок в документе, соблюдение прав и обязанностей сторон.

«Существенными» признаются условия, при отсутствии хотя бы одного из которых договор считается незаключенным. К ним относят наименование документа, стороны ДКП, предмет соглашения и так далее. Существенные и дополнительные условия договора позволяют детализировать порядок исполнения соглашения. К примеру, когда и как будут перечисляться деньги за квартиру.

Переход права собственности на недвижимость

Независимо от того происходит ли регистрация собственности в браке на одного супруга или на обоих, следует подавать документы в органы Росреестра или Многофункциональный центр.

В пакет входит:

  • заявление установленного образца;
  • договор купли-продажи;
  • письменное согласие супруги на покупку недвижимости;
  • квитанция об уплате госпошлины за оформление жилья в собственность. Сумма госпошлины в 2019 году составляет 2000 рублей.

Обратиться в органы Росреестра или МФЦ можно:

  1. Лично или через представителя (по доверенности). Если заявитель по уважительным причинам не в состоянии прийти в органы Росреестра, сотрудник государственного органа принимает заявление при выездном визите.
  2. Через сайт Росреестра. На отсылаемых документах должна стоять электронная подпись заявителя.
  3. По почте – в письмо с объявленной ценностью вкладывают опись пересылаемых бумаг.

На следующий день после приема документов сотрудник МФЦ или Росреестра направляет заявителю расписку об их получении на обычную или электронную почту.

Право собственности на недвижимость считается действительным после внесения информации в ЕГРН. Оформление квартиры длится до 9 дней при обращении МФЦ, и до 5 – в службу Росреестра. Совместная покупка завершается выдачей выписки из ЕГРН.

Квартира в ипотеку

Совместная ипотека на квартиру

Если не хватает денег на приобретение недвижимости, можно взять кредит. Пока средства будут возвращаться банку, недвижимость останется в залоге у финансового учреждения. Если кредит не погашен вовремя, банк вправе реализовать жилье и забрать деньги в счет долга.

Вот самая распространенная схема того, как купить квартиру в браке, используя ипотеку:

  1. Найти жилой объект.
  2. Узнать варианты господдержки и льгот.
  3. Выбрать банк и подать заявку на кредит.
  4. Заказать оценку недвижимости.
  5. Заключить договор с банком и продавцом.
  6. Оформить страховку.
  7. Передать деньги за квартиру.
  8. Зарегистрировать право собственности и залог.
  9. Оформить регистрацию по месту жительства.
  10. Получить имущественный вычет.

Если квартира куплена по договору ипотеки, созаемщиками становятся оба супруга. Форма собственности в таком случае – совместная.

Банк требует, чтобы в ипотечном договоре указывалось распределение нагрузки по выплате задолженности. Чаще всего ипотеку предлагают гасить пополам.

Не запрещено взять кредит одному человеку. Если ипотечные средства привлекает один из супругов, второй обязательно предоставляет согласие на такую операцию. Другие положения могут прописываться в брачном контракте. Таким образом, не исключена ситуация, когда квартира куплена в браке, но собственник один.

Погашение ипотеки с помощью материнского капитала

Ипотека с использованием материнского капитала

Цель программы материнского капитала – помочь семьям с детьми оплатить покупку жилья, обучение ребенка и так далее. Сумма государственной помощи составляет 453 026 рублей. Внедрение программы регулирует Постановление правительства РФ от 12 декабря 2007 года № 862 “О правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий”.

Погасить ипотеку можно полностью или частично. Государственную помощь иногда используют, когда производится покупка жилья в долевую собственность, для выплаты задолженности и процентов по кредиту.

Алгоритм действий:

  1. Обращение в банк с документами для оформления кредита.
  2. Получение справки в финансовом учреждении о сумме, которую нужно выплатить.
  3. Подача документации в органы Пенсионного фонда.

ПФР рассматривает заявление на выдачу маткапитала в течение месяца. Если всё в порядке, составляется распоряжение о переводе денег на счет банка.

Просмотреть документ

Кредит на жилье в долевой собственности

Долевая ипотека стала доступна гражданам сравнительно недавно. Её обычно используют семьи для покупки квадратных метров в новостройках. В договоре купли-продажи прописываются доли участников.

Для получения ипотеки заемщики предоставляют в банк:

  1. Паспорта.
  2. СНИЛСы.
  3. Свидетельства о браке, рождении детей.
  4. Справки о доходах.
  5. Копии трудовых книжек.
  6. Выписку из ЕГРН на объект.
  7. Технические бумаги на жилье: кадастровый паспорт.
  8. Копию паспорта продавца.
  9. Письменный отказ совладельцев от первоочередного права покупки доли (при необходимости).

Заявление рассматривается от 2 до 5 рабочих дней. Сотрудники банка удостоверятся, что совладельцы квартиры не являются родственниками заемщика, проанализируют другие нюансы. Если все условия соблюдены, финансовая организация оформляет договор на выдачу средств.

Налоговый вычет: что нужно знать

Налоговый вычет при покупке жилья

Налоговый вычет — сумма, на размер которой уменьшается налогооблагаемая база.

Права супругов на имущество, приобретенное в браке, равны. Даже налоговый вычет предоставляется отдельно мужу и жене.

Особенности налогового вычета при разных формах собственности:

  1. Общая долевая – доли определены заранее и отображены в выписке из ЕГРН. Имущественный вычет не привязан к части. Муж и жена распределяют налоговую льготу произвольно или в зависимости от взносов в оплату жилого объекта.
  2. Общая долевая в ипотеку – супруги вправе получить налоговую льготу на сумму основного платежа и фактически уплаченные проценты по кредиту.
  3. Совместная – предусмотрено распределение налоговой льготы по своему усмотрению в любом соотношении долей.

Поскольку имущество, приобретенное в браке, считается общим, им распоряжаются муж и жена вместе. Даже если собственность оформлена на одного из супругов, налоговый орган начисляет имущественную льготу в пропорции, которая будет указана в заявлении.

Как происходит выдел доли

О выделении части в жилом помещении нужно договориться с совладельцами – мужем/женой. Самый удобный способ распорядиться долей – соглашение. Если компромисса не удалось достигнуть, спор решается в судебном порядке.

Прежде чем составить исковое заявление, нужно определиться, в каком виде понадобится доля: в натуре или денежном выражении. Немаловажную роль играет площадь и планировка квартиры. При отсутствии технических условий выделить отдельное помещение не получится.

Читайте подробнее о том, как происходит выделение доли в квартире.

Раздел совместного жилья при разводе

Раздел жилья при разводе

Развод часто связан с решением имущественных конфликтов. Для защиты прав супругов на совместное имущество нужно обращаться в суд. Хотя некоторым гражданам удается достичь согласия и добровольно разделить квартиру.

Совместно нажитая недвижимость обычно делится пополам. Кроме того, раздел квартиры, купленной в браке, может осуществляться на основании положений брачного договора.

Дарение общей собственности

Супруги могут подарить общую собственность только при наличии согласия брачного спутника. Но если муж хочет подарить свою часть в квартире жене, нужно:

  1. Выделить супружескую долю из общего имущества.
  2. Оформить дарственную на часть имущества.
  3. Зарегистрировать переход права собственности.
  4. Получить выписку из ЕГРН.

При дарении доли мужа не понадобится нотариально заверенное согласие второго супруга, так как они оба являются сторонами сделки.

Отчуждение общего имущества

Отчуждение общего жилья

Условия, на которых производится продажа жилья в браке, зависят от формы собственности:

  1. Совместная – для реализации жилья нужно нотариально заверенное согласие мужа/жены.
  2. Долевая – собственник распоряжается своей частью, соблюдая преимущественное право покупки брачного спутника.

Реализовать недвижимость можно и без согласия супруга (п.1 ст.36 СК РФ). К примеру, если муж уклоняется от одобрения сделки, не отвечает на уведомление о реализации имущества в течение месяца. Продажа недвижимости, оформленной на одного из супругов, тоже не требует согласия брачного спутника.

Поэтапно о том, как продать квартиру в долевой собственности.

Заключение

Приобретение недвижимости в браке – распространенное явление. При заключении сделки супруги должны помнить свои права и учитывать особенности юридического оформления имущества. Квартиру можно купить в совместную, долевую или личную собственность. Для подтверждения законности сделки приобретение недвижимости супругами удостоверяется нотариусом. Если у мужа и жены нет возможности сразу купить жилье, можно взять кредит или воспользоваться материнским капиталом.

Загрузка...
Комментарии2
  1. DarioIdemn

    Здравствуйте. Будет ли совместим домофон без трубки с нашим блоком вызова? Фото ниже

  2. Alla90213

    Подскажите пожалуйста какое средство действительно поможет сбросить лишние килограммы?
    Спасибо!

Добавить комментарий