Пенсионеры часто задумываются о распоряжении принадлежащей им недвижимостью. Договор ренты решает задачу. Можно одновременно получать доход и пожизненно сохранять за собой право пользования недвижимым имуществом, можно передать имущества сразу и не ограничивать денежные платежи конкретными сроками. Регулируются отношения в рамках этого договора Гражданским кодексом. При изучении вызывающих сомнения вопросов стоит обратиться к судебной практике.
Что значит договор пожизненной ренты
Правовая суть соглашения – передача имущества в обмен на периодические платежи. Основные, регулирующие его нормы содержатся в 583 и последующих статьях ГК РФ. Не стоит забывать, спрашивая, что такое рента, что это одна из форм распоряжения имуществом. Она производится с соблюдением всех соответствующих правил, в частности, при передаче квартиры потребуется нотариально удостоверенное согласие супруга.
Если пожилой человек недееспособен и находится под опекой, без согласия опекуна он не вправе подписывать договор пожизненного содержания с иждивением. Сомнение в чистоте волеизъявления, в наличие так называемого порока воли, когда подпись ставится в заблуждении или под давлением, может привести к оспариванию сделки наследниками в суде.
Рента считается обременением квартиры. Это форма залога, в случае невыплат сумм, на нее по решению суда накладывается арест, она продается приставами и из этих сумм производятся выплаты. По сути, она может быть продана и в этом случае обязанности по выплате суммы первоначальному владельцу переходят на нового собственника.
Интересно! Какие документы нужны для продажи квартиры и что важно знать
Виды ренты
Закон предусматривает несколько форм выплаты дохода в виде ренты. Они перечислены в соответствующей статье кодекса, а их содержание раскрывается в дальнейших нормах. Отличие заключается в длительности периода оплаты за переданное имущество и в форме материальной компенсации. Получателем будет или гражданин или некоммерческое юридическое лицо, платить за недвижимость может гражданин, компания, муниципалитет.
Постоянная рента
Это соглашение не ограничивает период выплаты вознаграждения за передачу имущества определенным сроком. Договор бессрочной. постоянной ренты предполагает, что средства в пользу физического лица или некоммерческой организации выплачиваются постоянно, их итоговая сумма не зависит от цены квартиры. Такие выплаты переходят по наследству или при реорганизации компании. Если договор не определил другой порядок, выплаты, в сумме не менее одного МРОТ в месяц, производятся совокупно за три в конце квартала.
Пожизненная рента
Наиболее часто владельцы недвижимости заключают договор ренты на квартиру с пожизненным содержанием. Он предполагает, что оговоренные суммы будут с определенной периодичностью выплачиваться владельцу недвижимого имущества до момента его смерти. В качестве получателя иногда указывается и другой человек, выбранный собственником жилья или даже несколько, в равных долях. Сумма выплат также не менее одного МРОТ и меняется с изменением соответствующего показателя, если приравнена к нему. Платятся деньги ежемесячно.
Пожизненное содержание с иждивением
Еще одна форма оформления отношений между сторонами – рента с пожизненным содержанием и с иждивением. Она предполагает фактическое повторение норм пожизненной ренты, но плательщик обязан не выплачивать какие-либо суммы, а содержать рентополучателя. Под содержанием понимается удовлетворение комплекс жизненных потребностей в питании, жилье, одежде, лекарствах, при необходимости – в уходе. Имущество при этом оформляется на нового владельца сразу. Общая цена предоставляемых имущественных благ должна быть не меньше двух МРОТ в месяц. В договоре требуется указать, что в любой момент предоставление услуг и вещей заменяется наденежные выплаты в эквивалентной сумме.
Как заключить и расторгнуть договор ренты
Кодекс формулирует четкие требования к соглашению, четко разъясняя, что такое договор ренты. Он должен составляться не в простой письменной форме, а с обязательным нотариальным удостоверением. Нотариус в обязательном порядке разъясняет обеим сторонам суть сделки и убеждается в понимании совершаемого действия. Но даже это не спасает от расторжения договора в судебном порядке. Рента может оформляться на условиях оплаты и бесплатно, в первом случает работают нормы кодекса, относящиеся к купле-продаже, во втором – дарения.
Так как договор ренты с пожизненным содержанием предусматривает смену собственника имущества, при переходе данного права требуется регистрация в Росреестре. Она проводится тогда, кода по условиям сделки право на квартиру перешло. Но помимо перехода права, договор ренты на квартиру также требует регистрации, это один из немногих видов договора, в отношении которого действует такое правило.
Расторжение сделки проводится или по соглашению сторон, или в ситуации, когда это четко указано в договоре, или, если одна из сторон не согласна, в суде, если есть основания счесть договор недействительным или в случае невыполнения своих обязанностей какой-либо стороной. Выясняя, как расторгнуть договор ренты, стоит обратить внимание на последнюю судебную практику. Наиболее часто основанием для обращения в суд за прекращением действия соглашения служат две причины:
- плательщик перестал выполнять обязательства по перечислению сумм;
- недвижимость – залог скрупулезного исполнения договора ухудшила свои характеристики или была уничтожена.
Также возможно признание сделки недействительной в суде по иску обделенных наследников.
Интересно! Альтернативная продажа квартиры: в чем особенности сделки
Плюсы и минусы договора ренты
У этой формы правоотношений есть преимущества и недостатки. Выясняя, договор ренты на квартиру, что это, нужно четко представлять себе, что можно приобрести, а что потерять. Прежде всего, нужно обозначить основной недостаток – это неэффективно с точки зрения финансов. Пожизненная рента выплачивается в четко оговоренных суммах, она не индексируется на инфляцию и не корректируется с учетом роста стоимости квартиры. Исключение – если размер выплат привязан к МРОТ и меняется вместе с ним, если он больше – корректировка не происходит. Просто продажа жилья и размещение средств на депозит с периодическим получением процентов может оказаться более выгодным решением. При этом расторгнуть договор получится только в суде, а состояние здоровья пенсионера не всегда позволит ему активно защищать свои интересы.
Преимуществом будет полная уверенность пенсионера в своем будущем, отсутствие зависимости от колебаний рынка жилья. Плательщик же может сэкономить, получив квартиру в собственность, даже с обременением, не привлекая средства по ипотеке.
Особое внимание требуется уделять договору ренты на квартиру между родственниками, его особенностям. Законодатель разрешил заключать договор любым членам семьи, но не супругам. Отношения по взаимной поддержке между ними регулируются Семейным кодексом или алиментными обязательствами, но не платой за передачу имущества.
В какой форме можно выплачивать ренту
Часто спрашивают, если пенсионер идет на сделку пожизненного содержания с иждивением, на какие формы дохода он может рассчитывать? Закон не ограничивает эти формы, выплаты могут быть денежными, а могут выражаться в виде работ, услуг, передачи иного имущества. Главное, чтобы их стоимость соответствовала определенной в соглашении и, как требует закон, в месяц была не меньше одного МРОТ.
Судебная практика приводит случаи, когда форма выплаты выражалась в помощи по хозяйству – уборке квартиры и покупки продуктов и лекарств и по соглашению сторон такие услуги оценивались в размере одного МРОТ. В данном случае требуется очень точно описывать в соглашении все услуги и действия, чтобы иметь основания для расторжения в случае невыполнения условий.
