Альтернативная продажа квартиры: в чем особенности сделки 

Время чтения: 6 минут

Улучшение жилищных условий — один из мотивов для совершения сделок по купле-продаже недвижимости. При этом еще до отчуждения своего имущества многие собственники ищут новый, наиболее подходящий для них вариант жилья. Альтернативная продажа квартиры — это процедура, позволяющая закрыть два вопроса одной сделкой.

Варианты сделок по продаже квартир

Занявшись процессом подбора или отчуждения имущества, частное лицо сталкивается с профессиональной терминологией рынка. От специалистов можно узнать, что существуют такие типы сделок:

• Альтернативная, в которой участвуют несколько объектов, а деньги от продажи первого сразу вкладываются в приобретение второго.
• Свободная продажа квартиры — сделка, завершающаяся отчуждением одного объекта;.
• Цепочка, предполагающая несколько последовательных продаж и приобретений.

Каждый тип сделки требует разного времени на подготовку: подбор объектов, составление документов и регистрацию квартир. Поэтому удобно использовать механизмы, упрощающие процесс.

Содержание альтернативной продажи и ее стороны

Термин «альтернативная продажа» в правовом поле отсутствует. Он используется лишь среди риэлторов, однако является вполне законным.

Что такое альтернативная продажа квартиры, становится понятнее при знакомстве с сутью процедуры. Она заключается в том, что продавец помещения на полученные от покупателя средства сразу приобретает новое жилье.

Регистрация обеих сделок проходит одновременно. Деньги переходят от покупателя к последующему продавцу, как правило, с использованием банковской ячейки.

В таком соглашении всегда будет больше двух участников, отчуждающих свою собственность, например:

• Продавец и покупатель в одном лице, у которого происходит одновременная продажа и покупка квартиры.
• Покупатель, намеревающийся приобрести помещение первого продавца.
• Второй продавец, который отчуждает недвижимость в пользу первого.

Вся операция проходит в один день. Ее условия оформляются документально — путем заключения нескольких договоров купли-продажи.

Что такое «легкая альтернатива»

Можно встретить дополнительные характеристики встречной сделки. Так, важно понимать, что значит “легкая альтернатива” при продаже квартиры. Под ней специалисты подразумевают последовательную сделку, в которой:

• количество участников ограничивается тремя;
• сумма, вырученная первым продавцом, совпадает с той, которую за свою недвижимость просит второй.

Не стоит путать такую операцию с меной. В ней фигурируют два собственника, передающие друг другу свои жилые помещения по договору.

Легкая альтернативная сделка с недвижимостью всегда заканчивается тем, что продавец получает деньги, а покупатель — жилье.

Порядок альтернативной купли-продажи

Алгоритм подобной сделки осложнен большим количеством участников и затратами времени на согласование ее условий. В большей степени это касается человека, одновременно продающего и покупающего новое жилье.

Опишем общий пошаговый порядок действий при альтернативной сделке купли-продажи квартиры:

1. Поиск участников — покупателя и продавца. Важно поставить их в известность об альтернативном соглашении.
2. Проверка юридической чистоты приобретаемого жилья (анализ документов, проверка отсутствия обременений).
3. Согласование сторонами способа и порядка проведения расчетов.
4. Оформление предварительного договора. Хотя этот этап не является обязательным, с ним альтернатива при покупке квартиры становится прозрачнее (фиксируются ее условия и сроки).
5. Заключение договоров купли-продажи (ДКП).
6. Регистрация в Росреестре.
7. Расчет. Этот этап реализуется в тот момент и таким способом, как это прописано в соглашении.
8. Передача квартир.

Важно подчеркнуть, что последовательность шагов может быть другой. Участники определяют время расчета и передачи квартир на свое усмотрение.

Заключение договора купли-продажи при альтернативной сделке

Договор купли-продажи квартиры при альтернативной сделке представляет собой соглашение, по которому продавцы отчуждают, а покупатели приобретают недвижимость.

Сделка должна соответствовать требованиям параграфа 7 гл. 30 части второй Гражданского кодекса РФ от 26.01.1996 № 14-ФЗ. Он определяет существенные условия договора, его форму и порядок заключения. Несоблюдение этих правил влечет недействительность соглашения.

Договор обязательно должен содержать такие сведения:

• Паспортные данные сторон.
• Данные об отчуждаемом объекте: точный адрес, площадь, кадастровый номер, основание права собственности.
• Цена недвижимости и четкий порядок расчетов. Он особенно значим, когда заключается альтернативная сделка купли-продажи квартиры.
• Права и обязанности сторон.
• Дата подписания.

Кроме того, лучше подробно описать порядок передачи имущества, определить форму акта приема-передачи. Сделать это можно в приложениях.

По общему правилу сделка совершается в простой письменной форме. Она не требует нотариального заверения. Важно: на каждый объект составляется свой договор.

Образец договора купли-продажи квартиры с альтернативой приведен ниже.

Порядок расчетов

Наиболее распространены два способа расчетов:

• Проведение платежей с использованием банковских ячеек;
• Передача части денег на руки при подписании договора, а оставшейся суммы — на расчетный счет второго продавца. Этот способ актуален, если цены покупки и продажи не совпадают.

Расчет через ячейку или сейф проходит по следующей схеме:

1. Участники договора арендуют их в банке. Количество хранилищ зависит от того, как проводится альтернативная сделка и платежи по ней. Если средств от продажи не хватает, доплату можно поместить в другую ячейку.
2. Стороны составляют соглашение. В нем прописывают условия предоставления доступа к деньгам. Безопаснее их продублировать и в договорах купли-продажи.
3. В ячейки закладываются денежные средства.
4. После подписания бумаг и регистрации перехода права собственности, продавцу открывается доступ к деньгам. Для этого покупатель передает ключи от банковского сейфа в обмен на расписку о получении средств.

Для того чтобы изъять деньги, следует предоставить в банк соглашение и выписку из Единого государственного реестра недвижимости (далее — ЕГРН).

Регистрация квартир и их передача

После подписания договоров купли-продажи запись о переходе права необходимо внести в ЕГРН. Для регистрации все участники сделки обращаются в Росреестр.

По каждой продаже должен быть собран отдельный пакет документов. Это объясняется тем, что для государственного органа альтернативная продажа недвижимости — не одна операция, а несколько.

Следует подать:

• заявление;
• паспорта заявителей;
• выписку из ЕГРН или иные правоустанавливающие бумаги на объект (например, свидетельство о праве собственности);
• кадастровый паспорт квартиры;
• договор купли-продажи;
• квитанцию, подтверждающую уплату госпошлины (2000 рублей за каждый каждый переход права).

Весь перечень подается лично:

• в офисе Росреестра;
• в многофункциональном центре.

Через 10 дней записи будут внесены в ЕГРН. Выписку из реестра выдадут на руки каждому участнику сделки. Срок сокращается до 3 дней, если договор подписан у нотариуса.

Получение нового жилья происходит по акту приема-передачи. Порядок выселения и заселения, как и срок выдачи ключей, определяется договором.

Особенности отдельных альтернативных сделок

Рассмотрим некоторые особенности альтернативных сделок с недвижимостью:

1. Сделка с использованием сертификата на материнский капитал. Это обязывает покупателя выделить в новом доме каждому члену семьи по доле в праве собственности. На стороне приобретателя в договоре будет указано сразу несколько лиц — родители и дети. Такие соглашения подлежат обязательному нотариальному заверению.
2. Сделка с участием несовершеннолетнего — альтернатива с опекой. Квартира, одним из собственников которой является ребенок в возрасте до 18 лет, может быть продана только при наличии разрешения от районных органов опеки и попечительства. Такая справка выдается, когда законные представители ребенка предоставят доказательства, что новая квартира не будет ухудшать его жилищные и имущественные права.
3. Альтернативная сделка с ипотекой. Когда кто-то из участников договора покупает недвижимость в кредит под ее залог (ипотеку), право собственности регистрируется с обременением. Условие о нем удаляется из ЕГРН только в момент погашения долга перед банком. Если же покупатель по альтернативе приобретает квартиру, которая уже является предметом залога кредитного обязательства (продавец отчуждает свое ипотечное жилье), для сделки требуется разрешение кредитора.

Возможные риски

Существуют такие риски покупки квартиры с альтернативой:

• Количество сторон приводит к промедлению при согласовании условий между ними. Это может стать причиной отмены купли-продажи (изменятся цены на рынке, истечет срок действия справок).
• Если по одному из договоров возникнет проблема с регистрацией права (например, квартира оказалась под арестом), это повлечет за собой задержку получения платежа для другой стороны. Поэтому важно проверить чистоту сделки заранее.
• Альтернатива при продаже квартиры может быть полностью остановлена отказом от нее одного из продавцов или покупателей. В таком случае необходимо срочно искать новые варианты.

Налоговые обязательства сторон

В статье 217.1 части второй Налогового кодекса РФ от 11.08.2000 № 117-ФЗ установлено, что собственник недвижимого имущества освобождается от 13-процентного налога на доходы от его отчуждения, если квартира:

• до продажи находились в собственности не менее 3 лет (при отсутствии иного жилого помещения);
• получена по наследству, в дар или за плату ренты более 3 лет назад;
• была приватизирована.

В иных случаях от налога освобождается тот, кто владел недвижимостью более 5 лет. При этом регионы вправе уменьшить минимальный срок владения. Его можно уточнить в налоговой инспекции.

Покупатель, приобретая альтернативное жилье, может получить имущественный вычет в соответствии со статьей 220 НК РФ. Для этого в налоговую службу подается декларация.

Плюсы и минусы альтернативной сделки

Встречная купля-продажа имеет преимущества. Прежде всего, продавцу-покупателю нет необходимости искать деньги на приобретение нового жилья. Вырученная от отчуждения сумма сразу пойдет на покупку.

Кроме того, жилищный вопрос будет решен, так как альтернативная покупка квартиры предусматривает последовательный переезд собственника из прежнего жилья в новое.

Плюсом для второго продавца является гарантия наличия у покупателя денежных средств.

Вместе с тем такое количество участников негативно влияет на скорость принятия решений. Это может затянуть сроки оформления и одна сорвавшаяся покупка повлечет за собой невозможность второй.