Автомобили, дома, квартиры, участки земли ежедневно приобретают состоящие в браке люди. Это имущество закон относит к совместной собственности, распоряжаться которой имеют право оба супруга. Чтобы исключить вероятность признания сделки недействительной, владельцам необходимо знать, как правильно оформить договор купли-продажи общей собственности.
Продажа совместно нажитого недвижимого имущества
Гражданский кодекс РФ регламентирует вопросы продажи недвижимости, находящейся в совместной собственности. Ст. 253 ГК РФ не предполагает определения долей владельцев. Участники вправе распоряжаться имуществом только сообща. Поэтому совершение таких сделок требует нотариально удостоверенного согласия совладельцев. Несоблюдение данного правила при совместной собственности трактуется как нарушение интересов участников и ведет к признанию договора недействительным.
Продать недвижимость, нажитую в браке, один из супругов может только в том случае, если другой не возражает против сделки.
Более подробно тема рассмотрена в статье «Продажа квартиры в совместной собственности».
Распоряжение долевой собственностью
Согласно ст. 246 ГК РФ, собственник доли в квартире или доме вправе самостоятельно распорядится своим имуществом. Но при этом законодательно устанавливаются некоторые ограничения, которые стороны должны соблюдать, если заключают договор купли-продажи квартиры с выделением долей:
- участник вправе распоряжаться только своей частью;
- совладельцы имеют преимущественное право покупки.
Сделка купли-продажи доли с посторонним лицом возможна только при условии письменного отказа от покупки остальных участников.
Более подробно вопрос распоряжения таким имуществом рассмотрен в статье «Как продать квартиру в долевой собственности».
Покупка объекта, принадлежащего нескольким собственникам
Покупая квартиру, принадлежащую нескольким владельцам на праве общей долевой собственности, необходимо внимательно изучить условия договора. Документ подписывают все владельцы либо один из них, при наличии подтверждения полномочий – доверенности на совершение сделки купли-продажи.
Если совладельцами квартиры в праве общей долевой собственности являются лица младше 18 лет, нужно получить разрешение ООиП на продажу жилья. Это правило устанавливает Закон РФ от 24.04.2008 № 48 ФЗ «Об опеке и попечительстве». Хотя нормативные акты рассматривают несовершеннолетнего как полноправного члена общества, государство таким образом обеспечивает защиту детских имущественных прав. В разрешении оговариваются требования, выполнив которые, родители могут продать жилье.
Дольщики старше 14 лет, но не достигшие 18, подписывают договор при наличии нотариально удостоверенного согласия родителей или законных представителей. Дети младше 14 лет в сделке не участвуют, их интересы представляют родители.
Совместная собственность у продавца на квартиру или дом также требует согласия совладельцев на сделку. Несовершеннолетние собственники соглашаются на продажу, как и в предыдущем случае, после разрешения ООиП. Документ подписывает родитель либо законный представитель.
Если в сделке по приобретению недвижимости участвует один из супругов, предполагается, что он действует с согласия другого.
Более подробно особенности приобретения супругами жилых объектов обсуждаются в статье «Покупка жилья в браке».
Оформление квартиры, приобретенной в браке
Существует несколько вариантов оформления права собственности на жилье в браке. В зависимости от условий покупки и собственных целей каждая пара подбирает наиболее оптимальный способ защиты прав:
- Равноправное владение недвижимостью – оформляется покупка квартиры в общую собственность без указания долей. При расторжении брака объект будет делиться поровну между супругами.
- Больший вклад одного из супругов. Покупку лучше оформить в долевую собственность, где в качестве покупателей указывается и муж, и жена с определением доли каждого.
- Сразу после регистрации брака новобрачные планируют приобрести дорогостоящую недвижимость или несколько объектов. В этом случае стоит разграничить право собственности супругов путем заключения брачного договора. В БК следует сформулировать условия распоряжения квартирой и другим имуществом в браке и при разводе.
Все перечисленные варианты предполагают, что права обеих сторон в равной степени защищены.
Следует упомянуть, что жилье, полученное в дар или наследство, оформляется на указанное в договоре лицо и делению между супругами не подлежит.
Документальное оформление сделки купли-продажи
При покупке недвижимости продавец и покупатель должны знать, как правильно составить договор, если жилой объект находится в совместной собственности. Любая сделка начинается с проверки объекта и подготовки договора купли-продажи. Условия соглашения должны устраивать обе стороны.
Особое внимание уделяется ситуации, когда среди владельцев недвижимости есть несовершеннолетние дети. Только получив разрешение органов опеки и попечительства можно оформлять договор купли-продажи квартиры в долевую собственность или совместное владение без выделения долей.
В следующих разделах мы обсудим особенности составления ДКП подробнее.
Согласие совладельцев на продажу
Совладелец оформляет согласие на сделку письменно в произвольной форме. Обязательно указываются паспортные данные собственника, характеристики продаваемого объекта, согласно правоустанавливающим документам.
По желанию оговаривается срок действия выдаваемого согласия, но законодательно этот аспект не ограничивается.
Предлагаем изучить образец согласия.
Содержание договора купли-продажи
Договор купли-продажи недвижимости в совместную собственность должен отвечать требованиям § 7 ГК РФ. К обязательным условиям относятся:
- данные, позволяющие идентифицировать имущество;
- цена квартиры;
- условия передачи имущества и денежных средств.
При отсутствии этих пунктов договор считается несогласованным и незаключенным.
Продажа долей в собственности требует письменного отказа от преимущественного права покупки других собственников. Когда собственность продается целиком, договор подписывают все участники или их уполномоченный доверенностью представитель.
Для предварительного ознакомления стоит скачать образец договора купли-продажи общей долевой собственности.
Если покупателю нужно время, чтобы собрать полную сумму для оплаты, или в силу других причин невозможности заключения договора стороны оформляют предварительное соглашение в соответствии со ст. 429 ГК РФ.
В предварительном договоре прописываются все важные детали сделки. Для продавца и покупателя это определенная гарантия того, что согласованные условия не изменятся в дальнейшем.
Аналогичные правила должны соблюдаться при продаже совместно нажитой недвижимости. Рекомендуем изучить, как выглядит образец договора купли-продажи квартиры в совместной собственности супругов.
Договор подписывает собственник, который указан в правоустанавливающих документах на недвижимость. Если в выписке на право собственности фигурируют оба супруга, ДКП может быть подписан обоими либо одним.
В ситуации, когда сделка оформляется самостоятельно мужем или женой, договор удостоверяется нотариусом после предоставления согласия на сделку брачного спутника. Форма ДКП с согласием супруга в 2020 году установлена ст. 42 ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости».
Условия оплаты и передачи недвижимости
Передача предмета договора выполняется по подписываемому сторонами передаточному акту, в соответствии со ст. 556 ГК РФ. В акте указываются:
- реквизиты сторон;
- паспортные данные свидетелей;
- выделение долей договором купли-продажи;
- дата и время передачи ключей от объекта недвижимости покупателю;
- полученная сумма цифрами и прописью. Если оплата выполняется в иностранной валюте, указывается курс на момент передачи денег.
Передача имущества и получение денег при свидетелях исключает возникновение споров об оплате в дальнейшем.
Переход права собственности на имущество
Само подписание ДКП и его удостоверение нотариусом не является основанием для перехода права собственности. Покупатель становится полноправным владельцем только после внесения записи о сделке в ЕГРН.
В соответствии со ст. 14 ФЗ № 218, сведения вносятся на основании заявления нового владельца, переданного в одно из перечисленных учреждений:
- офис Росреестра;
- филиалы Федеральной кадастровой палаты;
- территориальное отделение МФЦ.
Кроме этого, можно сдать документы при выездном обслуживании, направить их по почте или в электронном виде.
Заявление подает один из участников совместной собственности. Распределение долей выполняется по требованию всех дольщиков.
Сделка купли-продажи между супругами
Договор купли-продажи недвижимости между супругами оформляется в письменной форме и удостоверяется нотариусом. Как указано в ст. 56 Основ законодательства РФ нотариате, нотариальная контора должна находиться в пределах субъекта РФ, в котором расположена квартира,
Совладелец имеет преимущественное право покупки, поэтому его согласие на продажу не требуется.
Одним из существенных условий договора является указание цены недвижимости, поэтому собственники инициируют процедуру оценки объекта.
Такая сделка заключается вместо раздела имущества, когда пара мирно договорилась о передаче жилья одному из них взамен на денежную компенсацию другим.
Особенности купли-продажи дома и земельного участка
При продаже недвижимости на земле, не принадлежащей продавцу на праве собственности, покупатель приобретает одновременно с домом и возможность пользования участком на тех же условиях, что и прежний собственник.
Оформление договора купли-продажи дома и земельного участка возможно, если объект прошел государственный кадастровый учет. Данный факт должен подтверждаться выпиской из ЕГРН в соответствии со ст. 28 ФЗ № 218.
Существуют обстоятельства, при которых покупатель имеет право требовать расторжения договора. В частности, это касается искажения следующих сведений:
- разрешенное использование участка;
- наличие разрешения на застройку;
- факторы, повлиявшие на стоимость объекта;
- качество земли.
В таких случаях купля или продажа дома не позволяет реализовать условия договора. Поэтому каждая из сторон имеет право инициировать его расторжение.
Последствия несоответствия жилья условиям договора
Как следует из ст. 475 ГК РФ, если продавец передает недвижимость, которая не соответствует указанным характеристикам либо имеет существенные недостатки, покупатель вправе требовать:
- безвозмездного их устранения;
- возмещения расходов на исправление выявленных повреждений;
- пропорционального уменьшения цены.
В случае обнаружения неустранимых недостатков покупатель может даже потребовать расторжения договора и возврата уплаченной суммы.
Заключение
Оформление договора выполняется в строгом соответствии с нормами законодательства. Соблюдая все формальности, стороны оградят себя от возможного мошенничества либо спорных ситуаций в дальнейшем. Так собственники смогут беспроблемно владеть и распоряжаться приобретенным имуществом.