Продажа недвижимости требует юридического оформления. Сделка усложняется, если имуществом владеет несколько человек. Не каждый гражданин знает, как продать квартиру в долевой собственности, какие договоры и справки нужно подготовить и куда с ними обращаться.
Жилое помещение в долевой собственности
Имущество, которое находится во владении у двух или более лиц, – общее. Долевой недвижимость является, если в ней выделены части участников.
Квартира становится собственностью сразу нескольких владельцев, если:
- муж и жена при разделе совместно нажитой недвижимости выделили свои доли;
- имущество перешло в наследство нескольким людям;
- недвижимость в процессе приватизации оформлена на прописанных и проживающих в помещении граждан.
При общей долевой собственности в домах индивидуального жилищного строительства можно выделить части имущества, которые представлены в виде отдельных помещений. В случае раздела городской квартиры речь идёт только об «идеальных долях», их нельзя выделить реально.
Законодательное регулирование
Главным нормативно-правовым актом, регламентирующим куплю и продажу недвижимости, является Гражданский кодекс РФ. Основные положения содержатся в следующих статьях:
- ст. 247 – урегулировано право владения собственностью;
- ст. 250 – установлено преимущественное право покупки доли;
- ст. 252 – регламентирован порядок распределения частей имущества.
В Федеральном законе от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» определена ответственность при регистрации прав на недвижимость (гл. 5).
Новый закон о долевой собственности от 02.06.16 № 172-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» регламентирует процесс оценки имущества. Нормативно-правовой акт вносит ряд изменений в вышеупомянутый ФЗ № 122.
Также заслуживает внимания и ФЗ-218 от 13.07.15 «О государственной регистрации недвижимости». В нем обозначены нюансы кадастрового учёта (ст.3), особенности ведения государственного реестра (ст.7) и так далее.
Алгоритм продажи квартиры
Если владелец доли намерен реализовать свою часть жилого помещения, он должен придерживаться требований, прописанных в ст. 250 ГК РФ.
Продать квартиру в общей долевой собственности может один совладелец или сразу все. Алгоритм действий разберем на примере первого варианта.
Для продажи жилья гражданин должен:
- Письменно уведомить других владельцев о желании реализовать свою долю.
- Собрать и подготовить документы.
- Обратиться с ними к нотариусу для оформления договора купли-продажи и его удостоверения.
- Отправиться вместе с покупателем в Росреестр, чтобы зафиксировать переход прав на владение долей от одного гражданина к другому.
Если порядок продажи квартиры, находящейся в долевой собственности, будет нарушен, к примеру, отсутствует уведомление других совладельцев о намерении реализовать жилье, заключенная сделка в дальнейшем может быть признана ничтожной.
Получение одобрения от других дольщиков
Согласие на распоряжение долевым имуществом должны дать все владельцы (п. 1 ст. 246 Гражданского кодекса РФ) и желательно в письменной форме. И все же никто не в состоянии запретить человеку продать долю квартиры, если совладелец против. Если конкретная часть имущества принадлежит жильцу на законном основании, он вправе делать с ней, что хочет.
Совладелец может оформить нотариальную доверенность, которая позволяет собирать и (или) подписывать соглашения от лица остальных дольщиков.
Иногда собственники решают вместе продать общую квартиру и разделить полученные деньги. Порядок заключения сделки в таком случае немного другой. Собственность продается по долям покупателю как единоличному хозяину. В этом случае согласие на продажу квартиры оформлять не нужно. Этот путь самый быстрый и простой, но не всегда совладельцы едины в своих взглядах.
Сколько стоит имущество
Прежде чем продать недвижимость, нужно определить её рыночную стоимость. Это можно сделать двумя способами:
- Самостоятельно – проанализировав аналогичные квартиры с учетом похожих параметров:
- количества комнат,
- общей площади,
- района,
- класса помещения (наличия ремонта, пригодности под ведение бизнеса и так далее) и других характеристик.
- С помощью профессиональных оценщиков, подписав договор с экспертной компанией. Стоимость квартиры подтверждается заключением специалистов. Такой документ пригодится в банке, к примеру, если необходимо взять кредит на покупку жилья.
Узнайте подробнее о том, как производится оценка квартиры.
Необходимые бумаги
Какие документы нужны для продажи квартиры в долевой собственности, указано в статьях 14, 18, 21 ФЗ №218:
- Паспорта владельцев недвижимости.
- Правоустанавливающие документы на квартиру. Их перечень зависит от того, на каком основании было получено жилье:
- договор купли-продажи,
- соглашение дарения,
- свидетельство о праве на наследство.
- Акт приема-передачи, если доля в квартире куплена.
- Выписку из ЕГРН с отметкой о количестве собственников для подтверждения государственной регистрации перехода прав на недвижимость.
- Бумаги из БТИ: экспликацию, поэтажный план.
- Выписку из домовой книги (с 2017-го года домовые книги отменены, но если она была и информация из нее нужна, то выписку можно бесплатно получить через Единый информационно-расчетный центр).
- Письменное, нотариально заверенное согласие супруга, если доля куплена в период брака.
- Выписку из ФНС об отсутствии задолженностей.
Предлагаем узнать больше о том, какую информацию содержит выписка из ЕГРН, и как ее получить.
Оформление договора купли-продажи у нотариуса
Договор составляется письменно и подписывается участниками собственности и покупателем. В соглашении указываются лица, обладающие правом пользоваться квартирой, то есть прописанные граждане (ст. 550, ч.1 ст. 558 ГК РФ).
Лучше понять особенности юридического оформления сделки поможет образец договора купли-продажи долевой собственности.
Реализация долей сопровождается нотариальным удостоверением документа. Исключением являются сделки по договорам о переходе прав, заключенные в рамках программы реновации жилищного фонда в Москве (ч.1 ст. 42 ФЗ № 218).
Цель программы реновации – обновить или заменить устаревшие дома на новые.
Нотариальное удостоверение сделки не требуется, так как участие в программе реновации происходит по разрешению государства.
В остальных случаях личное присутствие владельцев и проверка договора нотариусом гарантирует, что права исключительных категорий собственников (инвалидов, пожилых людей, несовершеннолетних) не будут нарушены.
Поскольку обеспечение законности сделки стоит денег, сторонам следует заранее определить, кто оплачивает нотариуса при продаже квартиры. В большинстве случаев покупатель и продавец договариваются о процентном соотношении взносов. Распространенный вариант: 50 на 50. Если все совладельцы решили реализовать недвижимость, они делят расходы пропорционально долям.
Итоговая стоимость формируется на основании следующих расходов:
- составление договора нотариусом – около 3000 рублей;
- госпошлина – 2000 рублей;
- удостоверение сделки – от 5000 рублей плюс 0,3% от суммы договора, превышающей 1 000 000 рублей.
Чтобы правила продажи были соблюдены, нотариус изучает содержание соглашения на предмет отсутствия ошибок и соответствия законодательству.
Регистрация права собственности нового владельца
После заключения договора купли-продажи следует в органах Росреестра оформить переход права владения к другому человеку. Согласно п. 2 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России от 26.11.15 № 883, заявление можно подать:
- Напрямую в отделение Росреестра или через Многофункциональный центр. Расположение недвижимости не имеет значения.
- Почтой с объявленной ценностью письма, описью вложения и извещением о вручении.
- Посредством официального сайта Росреестра.
По просьбе гражданина заявление о государственной регистрации может подать нотариус, удостоверивший сделку (ст. 86.2 Основ законодательства РФ о нотариате).
Проверка документов и регистрация права собственности при обращении в Росреестр занимает не больше 3 суток. Если бумаги поданы в МФЦ – до 5 дней. В случае электронной подачи процедура проводится еще быстрее. Регистрация осуществляется в течение одного рабочего дня, следующего за днем поступления документов.
Продажа долей в квартире завершается выдачей выписки из ЕГРН (ч. 1 ст. 28 Закона 218-ФЗ).
Отчуждение доли в жилом помещении
При покупке части собственности нужно учитывать, что «доля» – это не всегда отдельная комната. В документах доля выражена в виде дроби: к примеру, ½ от квартиры. Однако из части помещения иногда можно выделить комнату, если для этого есть технические возможности.
Чтобы лучше понимать, как продать часть квартиры, желательно знать ситуации, с которыми можно столкнуться в процессе заключения сделки:
- ипотечное жилье. В этом случае реализовать свою долю нельзя, поскольку на неё есть обременение, снять которое можно только по согласию банка или после погашения долга;
- отсутствие реакции других собственников в законодательно закрепленный срок.
- доля, доставшаяся по наследству. Продается как и при обычном владении;
- оформление сделки по доверенности. В нотариально заверенном распоряжении указывается перечень полномочий представителя;
- владелец не достиг совершеннолетия. Интересы ребенка представляют родители, к тому же требуется разрешение органов опеки.
Особенности ситуации позволяют определить, какие документы для продажи доли квартиры нужно подготовить в каждом из этих случаев.
Узнайте, как оценить долю в квартире.
Преимущественное право остальных дольщиков на покупку
Приоритетное право на долевое имущество имеют другие совладельцы. Они могут приобрести часть недвижимости или отказаться от нее. Стоит попытаться получить отказ в письменной форме, чтобы исключить в дальнейшем возникновение конфликтов и судебных разбирательств.
Если гражданин получил извещение совладельца о продаже доли, но никак не откликнулся на это предложение, он должен быть готов к тому, что по истечении 30 дней имущество может купить любой желающий. Продавец имеет право распорядиться жилплощадью на свое усмотрение.
Как уведомить сособственников о продаже своей доли
Поскольку совладельцы должны быть в курсе того, что происходит с имуществом (ст. 255 ГК РФ), инициатор продажи обязан их уведомить. Иногда для этого приходится приложить усилия, так как некоторые собственники могут сознательно уклоняться от получения такой информации, чтобы препятствовать заключению сделки.
Уведомление о продаже доли должно содержать сведения относительно:
- размера продаваемой части;
- цены, по которой имущество выставлено на продажу;
- порядка расчетов;
- перечня лиц, у которых остается право пользования жилым помещением;
- условий о наличии залога и так далее.
Для ознакомления приводим образец извещения.
Извещение составляется отдельно для каждого собственника. Можно использовать и коллективное обращение, но в этом случае сложнее доказать факт ознакомления с ним всех совладельцев.
Способы уведомления:
- лично;
- заказным письмом;
- электронной почтой;
- через нотариуса.
Долевая собственность с несовершеннолетними
Если ребенок владеет долей в квартире, он – участник сделки. В связи с множеством нюансов юридического оформления сделки граждане интересуются, как продать долевую квартиру с детьми.
Права малолетних (до 14 лет) в полной мере реализуют родители или опекуны. Хотя подростки в возрасте от 14 до 18 лет могут сами расписываться в договоре, для этого нужно нотариально заверенное согласие отца и матери или других представителей.
Согласно ГК РФ, несовершеннолетними в России признаются граждане, которым ещё не исполнилось 18 лет. В силу возраста у них нет полной дееспособности, за соблюдением их прав следят родители или другие представители – опекуны, попечители, органы опеки.
Первым делом следует произвести выделение доли несовершеннолетнему при продаже квартиры. Это служит гарантией защиты его прав.
Кроме того, несовершеннолетнего следует обеспечить альтернативным имуществом. Причем в новом жилье ему выделяется не меньшая часть, чем в предыдущем. Этот нюанс государственные структуры строго контролируют.
Функция органов опеки
Защиту имущественных прав несовершеннолетних в сделках купли-продажи жилья обеспечивают органы опеки и попечительства (ООиП). Прежде чем продавать жилье, родитель-продавец должен подать заявление в ООиП, в котором указываются:
- Причины необходимости продажи жилья.
- Обязательство предоставить ребенку другое помещение с выделением в нём доли.
Рассматривая вопрос о купле-продаже доли в квартире, ООиП устанавливают требования, при соблюдении которых возможна реализация имущества. Эти условия обязательны для исполнения. В противном случае договор можно признать недействительным.
На анализ ситуации и принятие решения отводится от 2 до 4 недель после получения пакета документов от родителей. В разрешении ООиП на продажу указываются адреса старого и предполагаемого нового жилья.
В ситуации, когда ребенок имеет комнату в квартире, находящуюся в долевой собственности, но проживает по другому адресу, можно не покупать альтернативное жилье с выделением ему части. В этом случае на имя несовершеннолетнего следует открыть счет в банке и перечислить деньги, вырученные от продажи его доли.
Отрицательное решение ООиП можно обжаловать, подав исковое заявление в суд. Чтобы ускорить процесс сбора документов и правильно аргументировать позицию, гражданам лучше заручиться помощью адвоката.
Уплата налога на доход
Уплачивать налог на доход физических лиц (НДФЛ) с продажи квартиры нужно не всегда. Это зависит от сроков владения недвижимостью, которые определяются по дате её приобретения: до 01.01.16 или после. Кроме того, сделки на сумму до 1 миллиона рублей не облагаются налогом.
Налог с продажи квартиры не уплачивается, если проданный объект принадлежал владельцу в течение минимально установленного периода или дольше. Для недвижимости, приобретенной до 1 января 2016 года, минимальный срок владения – 3 года.
Если покупка сделана после указанной даты, налогообложение не предусмотрено, когда недвижимость получена в собственность:
- путем приватизации;
- по наследству;
- по договору ренты или дарения.
Согласно изменениям в Налоговом кодексе, внесенным Федеральным законом № 382, от уплаты налога освобождены собственники долевого имущества, владеющие им более 5 лет (60 месяцев).
Если человек владеет квартирой до 3 лет, предусмотрена уплата налога с продажи по ставке 13% для каждого резидента-дольщика.
Когда начинается отсчет периода владения, указано в выписке из ЕГРН или в более старой версии этого документа – свидетельстве о государственной регистрации. Если доли получены в разное время, срок минимального владения рассчитывается для каждого гражданина отдельно.
Как формируется налоговый вычет с дохода от продажи
Налоговый вычет – это часть дохода, с которой можно не уплачивать НДФЛ. Гражданину возвращают ранее удержанные средства или не начисляют взыскание на определенную сумму. Налоговый вычет при продаже применяется многократно. Но за год он не может превышать 1 млн рублей.
Если недвижимость реализована по единому ДКП, налоговый вычет при продаже квартиры в долевой собственности распределяется между совладельцами пропорционально их вкладам или по соглашению. Когда каждая часть продается по отдельному договору, участники имеют право на вычет размером в 1 млн. руб.
Предположим, что стоимость доли в квартире составляет 2 млн рублей. Для вычета налога используется следующая формула:
(2 000 000 – 1 000 000) * 0,13 = 130 000 рублей
Нужно учитывать, что имущественный вычет по одной сделке не может превышать 260 000 рублей.
Отчуждение совместной собственности
Совместной собственностью владеет несколько лиц, например, муж и жена. Продать такую квартиру можно по обоюдному согласию супругов (ст.35 СК РФ).
Это распространяется и на ситуацию, если право собственности принадлежит только мужу или жене. Тогда ДКП подписывает супруг, на которого оформлена недвижимость. К пакету документов прикрепляется нотариальное заверенное согласие брачного спутника.
Рекомендуем составить акт приема-передачи имущества, в котором отображается состояние объекта. Этот документ позволит зафиксировать факт исполнения обязательств, связанных с передачей недвижимости, и отсутствия претензий у сторон.
Проще всего продать квартиру второму собственнику – мужу или жене. При этом осуществляется общий порядок действий:
- Определение цены имущества, порядка оплаты.
- Сбор документов.
- Обращение к нотариусу для удостоверения ДКП.
- Регистрация права собственности нового владельца.
Выводы
Решение продать квартиру, находящуюся в долевой собственности, нужно обсудить с другими совладельцами. Если никто из них не изъявит желание купить часть имущества, сделку можно заключать с любым гражданином. Реализация части помещения, как и продажа квартиры в долевой собственности целиком в 2019 году, осуществляется по следующему алгоритму: составление договора, его удостоверение у нотариуса и при необходимости уплата НДФЛ.