Землеустроительная экспертиза 2021: виды, особенности, применение

Время чтения: 9 минут

Межевание, вынос границ, кадастровые работы, строительная геодезия… Когда обыватель сталкивается с узакониванием, оформлением или разделом участков, всплывает множество незнакомых определений. Одно из них – земельная экспертиза. Споры между собственниками, реестровые ошибки, образование нескольких земельных участков из одного – лишь некоторые случаи, когда потребуется экспертное заключение. Давайте обсудим, что оно собой представляет и какие формы имеет.

Общая информация о земельной экспертизе

Землеустроительная экспертиза – это технико-юридический аудит отдельного участка или целых земельных комплексов, исследование материалов землеустройства, кадастровых, правоустанавливающих и удостоверяющих документов на землю и их сравнение с фактическими условиями землепользования.

Проведение этой процедуры требует специальных знаний и состоит из нескольких обязательных этапов. Это комплекс сложных, а потому не дешевых экспертных работ – стоимость достигает нескольких десятков тысяч рублей.

В процессе проведения экспертизы специалист устанавливает:

• квадратуру одного или нескольких участков, или частей одного из них;
• границы используемых участков;
• законные границы, установленные кадастровыми документами;
• порядок землепользования при общем владении участком двумя и более сособственниками;
• соответствие расположения застройки кадастровым документам и так далее.

Перечисленная процедура проводится при экспертизах общего характера, необходимость в которых возникает, например, при разрешении споров между соседями.

Наряду с ними существует масса других специфических форм аудита, суть и цель которых зависит от деятельности на конкретном участке земли.

Виды землеустроительных экспертиз

Землеустроительные экспертизы классифицируются по нескольким признакам. Если потребность в проведении аудита вызвана наличием спора, принято выделять внесудебную и судебную экспертизу.

При необходимости определить границы участка проводится экспертиза наложения границ, экспертиза раздела и выноса границ в натуру.

Что касается специфических форм аудита, зависящих от характера изысканий, выделяют следующие виды экспертиз:

• историко-культурную;
• экологическую;
• археологическую;
• геологическую;
• логистическую;
• госэкспертизу документации.

В каждом из перечисленных случаев независимая экспертиза земельного участка должна предоставлять объективные и беспристрастные результаты.

Досудебная экспертиза

Деление видов земельного аудита на внесудебный и судебный не зависит от характера проблемы, вызвавшей необходимость его проведения, и обусловлено лишь процессуальными особенностями. Любая экспертиза может быть как внесудебной, так и судебной.

Внесудебный аудит проводится на основании договора, заключенного между владельцем земли или иным заинтересованным лицом и организацией, проводящей экспертизу.

Поскольку исследование осуществляется в частном порядке, решение о его проведении принимает либо сам землепользователь, либо обе стороны спора. При этом они свободны в выборе экспертной организации, главное условие – наличие у специалистов квалификационных сертификатов.

Судебная экспертиза

Земельная экспертиза для суда имеет принципиально иной характер, так как назначается не по желанию сторон, а исключительно по решению суда или следователя/дознавателя, если речь идет об уголовном производстве.

Характер спора тоже не имеет значения, однако спектр ситуаций, когда она может быть назначена, значительно расширяется.

Судья определяет, какая экспертная организация будет проводить аудит, целесообразно ли привлекать государственные судебно-экспертные учреждения или можно обойтись услугами частных специалистов.

Судебная экспертиза назначается и в случае, если результаты внесудебного аудита вызвали у судьи сомнения. Например, если исследования:

• проводились с существенными нарушениями;
• основаны на недостоверных или искаженных фактах;
• содержат необъективные выводы.

В этом случае судебная экспертиза назначается по ходатайству заинтересованной стороны или по инициативе судьи.

Землеустроительные экспертизы границ

Чаще всего экспертные работы в отношении земли касаются определения границ земельных участков. Сложно отрицать важность этой процедуры, ведь несоблюдение границ нарушает права собственников смежных участков.

Нарушителя могут привлечь к административной ответственности, если его действия будут расценены как самозахват земель (ст. 7.1 КоАП).

К тому же любое преобразование участка связано с определением его фактических границ, а они, в свою очередь, определяют площадь надела, следовательно, его кадастровую/рыночную стоимость.

В зависимости от ситуации, экспертиза границ земельного участка может быть проведена на предмет:

• Наложения границ земельных участков. Это часто происходит в результате ошибки кадастрового инженера. Неверное определение координат поворотных точек, неучет объектов застройки ведут к линейному смещению, из-за чего участки накладываются друг на друга. Это нарушает права собственников соседних участков и лишь эксперт выявит наличие таких наложений.
• Выноса границ в натуру. Если границы участка определены только планом, а межевые знаки утеряны, перенести проектные координаты поможет экспертиза по выносу границ в натуру. Межевые знаки установят в местах, которые определяет кадастровая выписка.
• Межевания и закрепления границ межевыми знаками. Экспертиза по межевым работам включает:
  • согласование границ участков;
  • формирование планово-графического обоснования;
  • определение координат и установку межевых знаков;
  • подготовку документов, в том числе межевого плана, для первичной регистрации координат участка в кадастре недвижимости.
• Раздела участка. Прежде чем разделить земельный участок на несколько новых, следует определить, возможен ли раздел. Нужно учесть целевое назначение, допустимые предельные размеры и другие требования. Например, земельный участок СНТ (садоводческого товарищества) можно разделить лишь с учетом проекта организации территории.

Государственная историко-культурная экспертиза земель

На первый взгляд, историко-культурный аудит является специфической формой земельной экспертизы. Но на самом деле это одна из немногих обязательных форм экспертных проверок.

Государственная историко-культурная экспертиза земельного участка, согласно ст. 28 ФЗ № 73 от 25.06.2002, обязательна в случаях, когда на участке планируются земляные, мелиоративные, строительные или хозяйственные работы.

Задача аудита состоит в том, чтобы выявить объекты культурного наследия или объекты, обладающие такими признаками.

В соответствии с пп. д) п. 11.1 Положения, утв. Постановлением Правительства № 569 от 15.07.2009, экспертиза проводится в случаях, когда у профильных ведомств нет сведений об отсутствии на указанном участке археологических ценностей.

Проведение историко-культурной экспертизы земельного участка осуществляется путем археологической разведки, при наличии разрешения на ее проведение. Кроме того, эксперт должен представить:

• выписку из кадастра недвижимости;
• кадастровый план;
• кадастровую карту территорий;
• заключение об отсутствии на участке археологических ценностей.

Результаты экспертизы оформляются в виде акта, который в двух экземплярах направляется в профильную службу.

Экологическая экспертиза земель

Экологический аудит земель – еще одна форма экспертизы, которая проводится в обязательном или частном порядке. Ее цель – проверить, соответствует ли документация на проведение хозяйственной деятельности требованиям законодательства об окружающей среде и предотвратить негативное воздействие от такой деятельности.

Законодателем различается государственная и частная экологическая экспертиза земельного участка.

Согласно ст.ст. 11-12 ФЗ № 174 от 23.11.1995, она проводится в отношении:

• проектной документации на застройку/реконструкцию при строительстве опасных, технически сложных или иных объектов, которые располагаются на землях особо охраняемых территорий;
• проектной документации объектов по обезвреживанию отходов;
• документации на искусственные участки, которые будут возведены на водоемах.

Ничто не мешает собственникам земли или потенциальным покупателям инициировать экологическую проверку земель. Частная экспертиза проводится для того, чтобы определить уровень загрязненности, наличие опасных химических веществ, токсинов, болезнетворной плесени либо повышенного радиационного фона.

Среди распространенных случаев ее проведения:

• подготовка земельного участка к застройке;
• организация искусственного водоема;
• обустройство частного пляжа, санаторно-курортных, лечебных учреждений;
• создание частных пастбищ, засев полей сельскохозяйственными культурами и так далее.

Археологический аудит

Во многих источниках упоминается такой обособленный вид земельного аудита, как археологическая экспертиза земельного участка. На самом деле некорректно выделять его в отдельный вид экспертизы.

Археологический аудит – разновидность историко-культурной экспертизы. Его особенность заключается в том, что, согласно ФЗ № 73, он проводится лишь в отношении земельных участков, на которых планируется проведение каких-либо работ.

Инженерно-геологическая экспертиза

Геологическая экспертиза земельного участка – вид коммерческого аудита земель. Его главная цель – установить возможность застройки на исследуемой территории, ведь проект строения должен создаваться с учетом геологических характеристик грунта:

• свойств и качества;
• глубины промерзания;
• структуры почвы;
• глубины залегания грунтовых вод и так далее.

В некоторых случаях грунтовая обстановка вообще не подходит для строительства, и выявить это может лишь геологический аудит инженерных изысканий.

Обращаем внимание, что, согласно ст. 49 ГрК, при проведении капитальной застройки экспертиза инженерных изысканий земельного участка обязательна, кроме случаев:

• возведения индивидуальных жилых строений высотой до 3 этажей;
• строительства жилых домой по блочному принципу, где количество блоков не превышает 10, а количество этажей – 3;
• строительства многоквартирного жилого дома с количеством подъездов не более 4 и количеством этажей до 3;
• строительства производственных помещений высотой не более 2 этажей и площадью до 1,5 тыс. м2.

Закон допускает как государственную, так и негосударственную экспертизу. Выбор остается за заказчиком – собственником или владельцем участка.

В процессе проведения экспертизы осуществляется бурение инженерных скважин. Эксперты составляют на них паспорта, отбирают образцы грунта и грунтовых вод. Количество скважин зависит от масштаба предполагаемого строения, а их глубина составляет не менее 10 метров.

Геодезическая экспертиза

Геодезическая экспертиза земельного участка является землеустроительным аудитом, цель которого – выявить актуальные границы участка, его площадь и соответствие возведенных строений разрешительной документации.

Главное ее отличие – этап проведения. Геодезические работы обычно проводятся еще на этапе проектировки застройки. Они помогают учесть существенные аспекты при разработке проекта:

• особенности рельефа;
• наклон участка;
• высотные отметки вершин;
• растительность;
• подземные, наземные и надземные коммуникации и так далее.

В процессе геодезических работ эксперты:

1. Изучают местность.
2. Проводят тахеометрическую съемку.
3. Определяют плановое и высотное расположение земельного участка.
4. Готовят топографический план местности и наносят на него объекты, которые должны быть возведены.

При проведении геодезической экспертизы после осуществления застройки, геодезисты проверяют соответствие фактического состояния участка кадастровой документации.

Логистическая экспертиза земель

Логистическая экспертиза земельного участка – форма частного земельного аудита для ведения хозяйственной деятельности. Он позволяет будущим собственникам выбрать территорию под складской комплекс и оценить потенциал использования земельного участка для логистических нужд.

Речь идет не только о выборе удачного расположения участка и удобстве обустройства транспортной инфраструктуры. По результатам аудита эксперт должен:

• выявить и проанализировать наличие ограничений для складского строительства и инфраструктуры;
• учесть красные линии застройки, санитарно-защитные зоны, обременения и прочие ограничения в соответствии со СНиП и СанПиН;
• обозначить пятно застройки, определить состав будущих объектов;
• предложить несколько вариантов расположения строений и дополнительных объектов инфраструктуры;
• оценить логистический потенциал всех вариантов;
• предложить оптимальный вариант, исходя из запросов заказчика, особенностей участка и здравого смысла.

При разработке вариантов застройки эксперт стремится:

1. Учесть технологическую специфику деятельности компании-заказчика.
2. Принять во внимание качественные и количественные требования.
3. Предложить максимум компоновочных решений.
4. Представить заказчику их характеристики в виде сравнительной таблицы, чтобы наглядно продемонстрировать преимущества каждого варианта.

Аудит землеустроительных документов

Экспертиза землеустроительных документов осуществляется, в соответствии со ст. 6 ФЗ № 78 от 18.06.2001, для проверки их соответствия исходным данным и техническим требованиям землеустройства.

Порядок процедуры определен Положением, утв. Постановлением правительства № 214 от 04.04.2002, согласно которому решение о ее проведении может приниматься как по решению государственных или местных органов власти, так и по инициативе заинтересованных лиц, например, будущих собственников.

Подробнее о составе документации участка читайте в материале «Землеустроительное дело».

В соответствии с п. 4 Положения, проверку землеустроительных документов осуществляет комиссия, сформированная при Росреестре. Срок ее проведения, как правило, составляет 30 дней, но может продлиться до 3 месяцев.

По результатам формируется заключение. Если оно будет отрицательным, комиссия потребует переработать документацию в соответствии с замечаниями. До момента внесения исправлений мероприятия по землеустройству и регистрации будут приостановлены.

Когда необходима землеустроительная экспертиза

Все описанные виды экспертиз имеют собственный спектр целей, а потому применяются в ограниченном ряде случаев. Среди них выделяется землеустроительный аудит границ, который проводится для того, чтобы выявить истинные пределы земельного участка и зафиксировать их в натуре.

Такая необходимость возникает в случаях:

• возникновения спора между владельцами смежных земельных участков, выявления самозахвата территорий, признания права собственности на землю;
• необходимости раздела участков между сособственниками, например, при разделе наследства или общего имущества супругов;
• образования новых земельных участков путем объединения нескольких наделов в один или создания из одного участка нескольких;
• определения порядка пользования одним участком несколькими сособственниками;
• подготовки сделки купли-продажи участка;
• необходимости установления сервитута и иных ограничений для пользования землей;
• восстановления границ земельных участков;
• обеспечения проезда/прохода через участок или к нему;
• необходимости рассчитать площадь участка;
• вынесения судебного определения.

Кто имеет право проводить аудит

Любая экспертиза требует от лица, которое ее проводит, глубоких специальных знаний, потому землеустроительная экспертиза в Екатеринбурге, Москве, СПб или другом городе должна проводиться исключительно лицензированными экспертами. Ими могут быть независимые экспертные организации или частные эксперты, прошедшие лицензирование геодезической и картографической деятельности в Росреестре.

Частных экспертов называют кадастровыми инженерами. Они могут осуществлять свою деятельность лишь после сдачи экзамена и получения квалификационного аттестата.

Земельный эксперт может действовать как индивидуальный предприниматель, состоящий в объединении кадастровых инженеров, либо работать в независимой экспертной организации.

Как и оценщики, эксперты должны иметь страховку гражданской ответственности.

Общий порядок проведения экспертизы

Каждый из описанных видов аудита имеет уникальную процедуру, но общий порядок сотрудничества с экспертом можно представить следующим образом:

1. Выбор экспертной организации, подача заявления, подписание договора между экспертом и заказчиком.
2. Подготовка технического задания, включающего наименование и характеристики объекта, его состояние и местонахождение, документацию, цели, задачи и вопросы эксперту.
3. Предоставление эксперту технической документации на землю, обеспечение доступа к участку.
4. Проведение геодезического анализа, анализ планово-картографического материала, кадастровой документации, нивелирование на местности, иные действия в зависимости от вида экспертизы.
5. Подготовка экспертного заключения.
6. Передача заключения заказчику, оплата услуг эксперта.

Стоимость экспертизы

Размер вознаграждения эксперта индивидуален. Чтобы представить, сколько стоит судебная экспертиза земельного участка, важно знать особенности ситуации, в том числе:

• вид проводимой экспертизы;
• площадь участка, его целевое назначение, наличие объектов;
• вид и количество изысканий, на предмет которых проводится экспертиза: определение границ, выявление несоответствий, топографическая съемка, вынос границ в натуру и так далее;
• количество выездов эксперта на объект, транспортные и иные расходы;
• расположение земельного участка. В провинции цена экспертизы на порядок дешевле, чем в крупных городах;
• авторитет оценщика и так далее.

В каждом случае стоимость определяется индивидуально, закономерны лишь региональные диспропорции. Например, в Ростове-на-Дону несложно найти эксперта, чьи услуги обойдутся в 15-20 тыс. рублей. В СПб сумма составит уже 30-35 тыс. рублей, а в Москве стоимость комплексного аудита стартует от 50-60 тыс. рублей.

Заключение

Резюмируя сказанное, еще раз обратим внимание на широкий спектр видов аудита земельных участков. На каждый жизненный случай, будь то территориальный спор с соседями, раздел участка на несколько маленьких или подготовка к капитальному строительству специалисты готовы предложить особый вид экспертизы. Любая из них может проводиться во внесудебном или судебном порядке, а некоторые носят гриф государственных и являются обязательными. Они требуют привлечения экспертов с глубокими знаниями и опытом, а потому всегда стоят недешево.