Объекты недвижимости имеют свою цену. И, как правило, собственник не задумывается о ней, пока не примет решение об отчуждении имущества или о приобретении нового. Однако об этом думает государство, уточняя каждые пять лет цену зарегистрированной недвижимости и отправляя письма об уплате налога на нее. Давайте узнаем, с какой целью проводится государственная кадастровая оценка, что это за процедура и кто является ее инициаторм.
Понятие кадастровой стоимости
В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 3 ФЗ от 03.07.16 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее — ФЗ 237) кадастровая стоимость (КС) — это цена объекта недвижимости, определенная в результате проведения государственной оценки. Она устанавливается на основе анализа информации рынка и данных, связанных с экономическими характеристиками эксплуатации объекта.
Для определения КС используются особые методики.
Этот вид стоимости нужен государству для целей, предусмотренных законодательством, в первую очередь для налогообложения.
В настоящее время цена объекта по кадастру является налоговой базой для начисления налога на имущество. Налог, который каждый собственник квартиры, дома или земельного участка уплачивает один раз в год, рассчитывается на основании этой суммы.
Подробнее о том, что такое кадастровая стоимость недвижимости.
Определение и основы государственной кадастровой оценки объектов недвижимости
На основании ФЗ №237 о государственной кадастровой оценке можно сделать вывод, что этой оценкой считается совокупность действий, направленных на определение кадастровой стоимости недвижимого имущества, осуществляемых в порядке, установленном указанным законом.
Процедура проводится с использованием массовых методик, перечисленных в Приказе Минэкономразвития России от 12.05.17 № 226 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке» (далее — приказ № 226 Минэкономразвития).
Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости состоит из следующих этапов:
- Принятие решения о ее проведении.
- Установление стоимости и составление отчета.
- Утверждение результатов.
Государственная оценка основана на принципах:
- единой методологии — используются одинаковые методы для всех;
- постоянного обновления сведений;
- независимости и открытости процедур оценки — можно получить сведения о том, как проводилось определение цены вашего имущества;
- обоснованности и проверяемости результатов — результаты публикуются на открытых ресурсах и общедоступны.
Узнайте больше о том, что такое кадастровая оценка объектов недвижимости.
Кто принимает решение о проведении оценки
Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа власти субъекта РФ, например, регионального Министерства имущественных отношений.
Это решение принимается не чаще одного раза в 3 года (в Москве и Санкт-Петербурге — не чаще, чем каждые 2 года) и не реже одного раза в 5 лет. Благодаря этому все данные о стоимости периодически обновляются.
Кроме того, уполномоченный орган субъекта должен распорядиться о создании государственного бюджетного учреждения (ГБУ) и наделить его соответствующими полномочиями. К примеру, в Саратовской области это ГБУ Саратовской области «Госкадастроценка».
Заметим, что определение кадастровой цены может проводиться одновременно по всем видам недвижимости, находящимся и зарегистрированным на территории субъекта.
Факторы, влияющие на кадастровую стоимость объекта
Согласно приказу № 226 Минэкономразвития, который содержит методические указания, определение кадастровой цены проводит группа экспертов с использованием массовых методов оценки. Если последние не могут быть использованы, применяются индивидуальные критерии.
Важно, что именно применяемые методики позволяют разграничить отдельные виды оценок:
- кадастровую;
- инвентаризационную;
- независимую.
Так, инвентаризационные расчеты учитывают лишь технические характеристики, поэтому результат всегда ниже рыночной цены.
Независимая оценка позволяет индивидуально подойти к определению стоимости каждого объекта: состояние, расположение, выгода от продажи зачастую повышают его рыночную цену.
Кадастровая же стоимость близка к рыночной, однако не должна превышать ее.
Эксперты госоценки пользуются различными методиками, изучают данные рынка с учетом рейтинга территорий, и разрабатывают удельный показатель. На основании этого рассчитывается усредненная цена всей аналогичной недвижимости одной группы. Например, квадратный метр всех 2-комнатных квартир 3-го этажа кирпичного дома в центральном районе стоит одинаково.
В общем показателе оценка учитывает следующие свойства объекта (на примере жилого помещения):
- жилую и общую площадь;
- год постройки дома;
- материалы, из которых построено здание;
- этажность и планировку квартиры;
- обустроенность придомовой территории и наличие парковочных мест;
- расположение дома: центр, отдаленные районы;
- близость к транспортным развязкам;
- сопутствующую инфраструктуру.
Кто осуществляет проведение кадастровой оценки объектов недвижимости
Государственную оценку проводят бюджетные учреждения, называемые “ГБУ центр кадастровой оценки”. Эти центры собирают и обрабатывают полученные данные, а Росреестр формирует для них перечень всей недвижимости.
Работники ГБУ оценки обязаны соответствовать определенным требованиям:
- не иметь судимости за преступления в сфере экономики, а также за особо тяжкие, тяжкие и преступления средней тяжести;
- иметь высшее образование;
- получить профессиональную подготовку.
Собственники могут быть уверены в том, что государственный оценщик недвижимости — профессионал.
ГБУ кадастровой оценки на основе полученной информации проводит подсчет денежного выражения объектов. Каждые 3 месяца для контроля в Росреестр отправляются промежуточные отчеты.
Регистрационный орган проверяет предварительные и итоговый отчет, а затем включает все промежуточные сведения и информацию, полученную в ходе мониторинга рынка, в фонд данных кадастровой оценки.
Итоги кадастровой оценки недвижимости
Результат кадастровой оценки — это итоговый отчет, содержащий данные о стоимости всех оцениваемых объектов. После проверки Росреестром этот отчет утверждается исполнительным органом власти субъекта РФ.
Акт об утверждении отчета публикуется в официальных источниках, поэтому документ несложно найти на региональном сайте правительства.
Утвержденные сведения вновь отправляются в Росреестр. Регистрационный орган вносит их в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), а также в фонд данных государственной кадастровой оценки.
Впоследствии денежное выражение фиксируется в паспорте каждого объекта и наносится на публичную кадастровую карту.
Узнаем кадастровую стоимость объекта
Получение сведений о кадастровой стоимости онлайн возможно на сайте Росреестра. Для этого необходимо:
- Зайти на сайт.
- Выбрать раздел «Справочная информация по объектам недвижимости online».
- Ввести в форму данные на выбор: номер по кадастру, условный номер, адрес или номер права. Нажать “Сформировать запрос” внизу страницы.
- Ознакомиться с данными, представленными на день последнего обновления базы.
Не менее удобно и получение данных из фонда данных государственной кадастровой оценки. Поиск информации происходит в сервисе по кадастровому номеру. Введя номер в строку поиска, нажмите кнопку «Найти» и получите информацию.
Росреестр также разработал сервис «Публичная кадастровая карта». Чтобы узнать номер и стоимость надела, нужно щелкнуть на выбранный участок земли.
Если вам нужен официальный документ, следует заказать выписку из ЕГРН:
- онлайн на сайте Росреестра или портале Госуслуги;
- лично в офисе Росреестра или МФЦ;
- по почте, отправив заявку в Росреестр.
Вы получите готовую выписку через 3 дня в бумажном виде. При желании можно заказать электронный документ с подписью, указав свой электронный адрес.
Как оспорить кадастровую стоимость
Государственная кадастровая оценка и оспаривание ее итогов проводится в согласии с требованиями федерального законодательства и под строгим надзором контролирующих органов. Однако если собственник объекта не согласен с результатами оценки, он вправе инициировать ее пересмотр.
Для решения споров региональный орган власти создает отдельную комиссию. Кроме того, соискатель может обратиться в суд для оспаривания результатов оценки КС.
Если принято решение оспорить оценку через комиссию, нужно написать заявление с указанием объекта и основанием для пересмотра цены. Заявление следует подкрепить:
- нотариально заверенной копией свидетельства о собственности;
- выпиской из ЕГРН;
- документом, подтверждающим ошибочность оценки.
Документы подаются в комиссию при Управлении Росреестра либо в МФЦ лично, почтовым отправлением или через портал Государственных услуг.
Если соискатель намерен сразу обращаться в суд, нужно подать исковое заявление об оспаривании результатов кадастровой оценки. К нему следует приложить подтверждающие документы, как и для подачи в комиссию, и уплатить государственную пошлину.
Пакет документов можно лично отнести в суд или отправить заказным письмом с уведомлением о вручении и описью.
Узнайте больше о том, как проводится оспаривание кадастровой стоимости недвижимости.
Особенности государственной кадастровой оценки земель
Первостепенная цель установления цены земельного участка по кадастру — начисление земельного налога его собственнику. Процесс определения стоимости зависит главным образом от целевого назначения земли.
О виде разрешенного использования участка можно узнать из паспорта, распоряжения о предоставлении земель и подобных документов.
Итак, к ключевым критериям, которые оказывают влияние на кадастровую стоимость земли, относится:
- вид разрешенного использования участка;
- величина удельного показателя кадастровой цены земли данного вида целевого назначения в определенном территориальном районе;
- площадь земельного участка.
Подробнее о том, что такое государственная кадастровая оценка земель.
Подитожим
Государственная кадастровая оценка недвижимости направлена на установление кадастровой стоимости объекта. Она учитывает его технические и рыночные характеристики. Эта оценка необходима для целей налогообложения, поэтому решение о ее проведении принимают органы власти субъектов РФ. Проводят процедуру бюджетные госучреждения — центры оценки. Результаты их работы отражает в ЕГРН Росреестр. Именно в Росреестре можно узнать кадастровую стоимость своей недвижимости, а в случае несогласия — оспорить ее.
Согласен, хорошо, что сейчас можно вносить изменения и оспаривать кадастровую стоимость. Ждем еще единую базу кадастр.стоимости по стране.
Хоть и в статье все правильно, но когда я столкнулся с этим, кадастровую стоимость моего участка сильно занизили, на мой взгляд.