Закрыть рекламу ×

Главные принципы оценки недвижимости в РФ

Бесплатная консультация юриста: +7 (499) 110-58-24 (МСК), +7 (812) 603-45-08 (СПБ), +8 (800) 550-71-95 (Федеральный)
Загрузка...
Время чтения: 9 минут

Те, кто хотя бы раз сталкивались с оценкой недвижимости, понимают, насколько трудоемок и сложен этот процесс. Субъекты оценочной деятельности тратят на него немало времени, формируя подходы, применяя методики и выстраивая модели оценки. Этот процесс сложен не только с практической, но и с теоретической стороны – любая оценка должна подчиняться конкретным принципам. В этой статье мы рассмотрим и систематизируем главные принципы оценки недвижимости.

Принципы оценки недвижимости

Содержание
  1. Общая информация об оценке недвижимости
  2. Принципы оценки, базирующиеся на представлениях обычных граждан
  3. Учет принципа полезности
  4. Принцип замещения одного объекта другим
  5. Ожидания потребителя
  6. Принципы, связанные с объектом оценки
  7. Принцип остаточной (добавочной) продуктивности земли
  8. Принцип предельной продуктивности (вклада)
  9. Принцип растущей и снижающейся отдачи
  10. Принцип пропорциональности (сбалансированности)
  11. Принцип экономического размера (оптимальных величин)
  12. Принцип экономического раздела (деления имущественных прав)
  13. Принципы, отражающие ситуацию на рынке
  14. Принцип соответствия ожиданиям рынка
  15. Принцип зависимости от внешней среды
  16. Соотношение спроса и предложения
  17. Принцип конкуренции между собственниками
  18. Принцип изменения рыночной среды
  19. Принцип наиболее эффективной эксплуатации
  20. Заключение
  21.  Оценка рыночной стоимости квартиры: Видео

Общая информация об оценке недвижимости

Оценка недвижимости – это теоретико-практическая процедура изучения и анализа характеристик объекта, в результате которой высчитывается стоимость конкретного объекта недвижимости.

Закон различает разные виды стоимостей, но наиболее распространенными считаются рыночная (та, за которую можно продать объект) и кадастровая (указанная в ЕГРН).

Осуществлять оценку могут лишь субъекты оценочной деятельности, которые:

  • имеют квалификационный аттестат;
  • застраховали свою ответственность;
  • состоят в объединениях оценщиков.

Главная цель работы оценщиков – получение объективного и справедливого стоимостного результата.

Подробнее об этом читайте в материале «Оценка недвижимости».

Независимо от поставленной цели, в своей работе субъект оценочной деятельности обязан учитывать основные принципы оценки объектов недвижимости. В зависимости от степени воздействия на итоговый результат принципы принято разделять на 3 группы:

  • основанные на представлениях владельца;
  • отражающие взаимосвязь составляющих объекта оценки;
  • отражающие точку зрения рынка.

Обсудим каждую группу подробнее.

Принципы оценки, базирующиеся на представлениях обычных граждан

Каждый владелец, инвестор или покупатель имеет субъективное мнение о конкретном объекте недвижимости, индивидуальные требования к нему, а также преследует собственные цели. Соответственно, ценообразующие характеристики конкретного объекта (расположение, потенциальный доход, престиж) воспринимаются потребителем субъективно.

Учитывая принципы, основанные на субъективном мнении граждан, оценщик может прогнозировать базовую модель поведения потребителя, его условия, цели, требования. Все это впоследствии учитывается при проведении оценки по заказу конкретного потребителя. Данная группа включает в себя принципы:

  • полезности;
  • замещения;
  • ожидания.

Принципы оценки недвижимости, основанные на субъективном мнении граждан

Учет принципа полезности

Полезность – ключевой критерий цены объекта. Цена недвижимости не будет высока, если объкт бесполезен для нынешнего или будущего владельца.  Конечно, степень полезности для каждого потребителя субъективна, но ее качественные и количественные выражения все же могут быть определены во времени и пространстве.

Если речь идет о недвижимости, ключевое проявление полезности состоит в способности конкретного объекта удовлетворить потребности владельца/покупателя.

Поскольку на рынке существует около десяти видов и форм недвижимого имущества, в контексте потребностей можно также говорить об экономических функциях.

Полезность жилой недвижимости определяется комфортом проживания, коммерческих объектов – способностью приносить доход, земельных участков – целевым назначением и видами разрешенного использования.

Итак, принцип полезности заключается в следующем: чем больше пользы рядовому гражданину может принести объект, тем дороже будет недвижимость.

Безусловно, для разных субъектов полезность имеет разную степень и для фермера сельскохозяйственный участок куда полезнее, чем для руководителя отдела маркетинга. Но искусство оценщика состоит в том, чтобы определить удельную полезность без привязки к личности потенциального приобретателя.

Принцип замещения одного объекта другим

При проведении оценки специалист сравнивает цены на аналогичные объекты недвижимости, находящиеся в свободном обороте на рынке. Без сравнительного анализа невозможно выявить истинную стоимость объекта: оценку можно считать завышенной/заниженной, если потенциальный покупатель найдет на рынке объект с аналогичной полезностью, но по более низкой/высокой цене.

Под аналогичными объектами следует понимать не точную копию предмета оценки, а похожие позиции, обладающие подобной полезностью.

Принцип замещения в оценке объекта недвижимости гласит: наибольшая цена отдельного недвижимого имущества не может быть выше, чем наименьшая стоимость, за которую потребитель может приобрести замещающий объект. Это фундаментальное правило находит свое отражение во всех трех подходах, используемых при оценке недвижимости: сравнительном, доходном и затратном.

Ожидания потребителя

В основе любой экономической оценки лежит потенциал оцениваемого объекта. Прошлое и настоящее недвижимости, безусловно, важны для определения участи объекта, но именно будущие выгоды приобретателя определяют степень полезности недвижимого имущества.

Ожидания должны быть оправданными. А потому принцип ожидания обязывает оценщика включать в оценочную стоимость объекта текущую стоимость всех выгод, которые приобретатель получит в будущем, включая рост цены на недвижимость, обусловленный повышением спроса.

Для соблюдения данного принципа оценщик обязан сделать прогноз будущих состояний предмета оценки и прочих факторов, которые влияют и могут повлиять на него в будущем. Такой прогноз должен быть объективным и обоснованным. К сожалению, из-за нестабильности современных рыночных условий это одна из главных проблем, с которыми сталкиваются субъекты оценочной деятельности.

Принцип оценки недвижимости, основанный на ожидании потребителя

Принципы, связанные с объектом оценки

Любая экономическая деятельность включает в себя 4 главных производственных фактора: труд, капитал, управление и землю. Недвижимой из них является только земля, а потому все остальные факторы так или иначе должны быть с землей связаны.

Их взаимосвязь, различные комбинации взаимосвязей и модели поведения собственника легли в основу данной группы принципов оценочной деятельности. Поскольку в основном эти положения рассчитаны на оценку коммерческой недвижимости, теоретики часто воспринимают их как принципы оценки недвижимости, приносящей доход.

В данную группу принято включать принципы:

  • остаточной продуктивности;
  • предельной продуктивности (вклада);
  • растущей и снижающейся прибыли;
  • сбалансированности (пропорциональности);
  • оптимальных величин;
  • экономического раздела (раздела имущественных прав).

Остановимся на каждом из них подробнее.

Принцип остаточной (добавочной) продуктивности земли

Как уже было сказано, любой производственный продукт является результатом взаимодействия капитала, труда, управления и земли. Каждый из этих факторов должна компенсировать прибыль, полученная от продукта.

Следуя этой цепочке рассуждений, стоимость продукта определяется расходами на управление, оплату труда, приобретение оборудования и материалов производства, а также ренту, которая приходится на землю или иную коммерческую недвижимость.

Поскольку именно земля в этой цепи является недвижимостью, ее собственник/арендатор должен привлечь к ней остальные производственные факторы. Следовательно, даже если некая производственная прибыль уже сформирована, она идет на погашение расходов на первые три движимых фактора. И если после этого у собственника остается доход, он приходится на землю. Именно этот доход и является остаточной продуктивностью.

Отсюда формируется принцип: земля имеет остаточную стоимость (доход) лишь после возмещения всех неземельных факторов производства.

Принцип предельной продуктивности (вклада)

Любая недвижимость в результате ремонта, реконструкции, пристройки, перепланировки становится дороже. Стоимостный прирост обычно выше, чем расходы на капитальных преобразований.

Разница между предыдущей и будущей стоимостью до и после внесения изменений в объект является предельной продуктивностью (вкладом). То есть вклад включает не только фактически потраченные средства, но и последующий прирост прибыли.

Нельзя исключать обратный результат: когда расходы на ремонт или реконструкцию выше прироста рыночной стоимости. Поэтому предельная продуктивность может быть не только положительной, но и отрицательной.

Таким образом, преобразования объекта лишь тогда обладают ценностью, когда в итоге цена недвижимости значительно превышает объем вложений.

Принцип растущей и снижающейся отдачи

Принцип растущей и падающей отдачи появился в результате совершенствования принципа вклада. Он гласит, что постоянные капитальные преобразования могут повышать стоимость предмета оценки на величину, превышающую затраты, лишь до момента, пока предмет не достигнет максимальной цены.

Если после этого его стоимость и будет расти, то расходы на новые преобразования будут значительно выше, чем рост цены.

Правило предельной продуктивности и растущей/падающей отдачи – основные принципы оценки земли перед крупной застройкой. Оценщик измеряет, как долго и в каких масштабах должна производиться застройка земли, чтобы в конечном счете вклад был положительным, а застройка имела ценность.

Задача эксперта состоит в том, чтобы обнаружить тот объем застройки, при достижении которого рыночная стоимость комплекса «земля/постройки» достигнет максимума.

Дальнейшая застройка не будет иметь экономического смысла, поэтому этот инструмент оценки позволяет определить наиболее продуктивное использование капитала.

Принцип пропорциональности (сбалансированности)

Цель любого землепользования – получение максимально возможной цены за землю. В зависимости от вида и формы землепользования соотношение применяемых на ней неземельных производственных факторов может быть разным. Если их будет недостаточно, не удастся достигнуть максимальной цены, а застройка может быть заморожена из-за отсутствия средств.

Переизбыток неземельных факторов не сказывается положительно на темпах застройки и итоговой цене. Ресурсы и капитал используются неэффективно, а потому инвестор теряет доход.

Принцип сбалансированности требует поиска оптимального соотношения неземельных факторов. Лишь в этом случае ресурсы будут использоваться наиболее эффективно.

Именно поэтому любая жилая застройка, особенно если это крупный проект, осуществляется по проектной документации с соблюдением жесткого календарного графика.

Принципы оценки недвижимости, связанные с объектом оценки

Принцип экономического размера (оптимальных величин)

В развитии правила пропорциональности действует принцип экономического размера. Он направлен на выявление экономически обусловленного масштаба застройки в определенном месте в конкретное время, исходя из существующих рыночных условий.

Оптимальность масштаба определяется тремя факторами:

  1. Условиями рынка недвижимости.
  2. Запросами потребителей.
  3. Видом землепользования (экономической деятельности).

Вся эта деятельность направлена на поиск и выявление конкретного земельного участка, который оптимально подходит для использования на нем остальных неземельных факторов.

Так, если для конкретного вида деятельности участок слишком мал, на нем не удастся эффективно разместить необходимые факторы производства, следовательно, пострадает продуктивность их использования.

Если участок будет чересчур велик, снизится эффективность его эксплуатации и ценность земли, поскольку по крайней мере его часть не будет застроена или использована иным образом. Земля не принесет максимального дохода.

Принцип экономического раздела (деления имущественных прав)

Любая недвижимость может находиться в собственности, владении, использовании, управлении нескольких субъектов хозяйствования. При этом объект может быть собственностью одних лиц, находиться под управлением других, и использоваться третьими лицами.

Имущественные права на недвижимость в таком виде могут переходить к собственникам:

  • изначально;
  • в момент приобретения земли;
  • вследствие ее раздела.

В любом случае раздел недвижимости на несколько экономических интересов должен преследовать одну цель: достижение самой высокой рыночной цены объекта. Если вследствие раздела или перегруппировки прав цена на имущество упадет, он окажется неэффективным, не имеющим ценности.

Наиболее эффективными моделями экономического раздела считаются:

  • натуральный раздел, с обустройством отдельного доступа к каждой части участка или иного объекта недвижимости;
  • совместное периодическое использование несколькими собственниками;
  • разделение по видам прав, когда собственник не владеет и не пользуется землей, передав такие права третьим лицам;
  • предоставление участка в качестве залога и передача кредитору распорядительных прав и так далее.

Принципы, отражающие ситуацию на рынке

Рынок является основным экономическим регулятором уровня стоимости недвижимости. Основным критерием ценообразования является ситуация на рынке – чем она благоприятнее для конкретного объекта недвижимости, тем выше будет его рыночная стоимость.

Рынок формирует отношения между собственниками и потенциальными приобретателями земли, строений, помещений. Потому точка зрения рынка в отношении конкретного предмета оценки, возможно, важнее других ценообразующих факторов.

Рынок может быть нестабильным, иметь серьезные и необъективные искажения, недооценивать или, наоборот, переоценивать ценность тех или иных комплексов и прав. Но являясь естественным регулятором отношений, связанных с переходом прав на недвижимость, именно он выступает главным мерилом рыночной стоимости.

Чтобы оценить рыночную среду и точку зрения рынка относительно конкретной недвижимости, оценщики используют принципы:

  • соответствий;
  • зависимости;
  • спроса и предложений;
  • конкурентной среды;
  • изменений.

Их грамотное использование позволяет владельцам максимально повысить доход от своей недвижимости, используя лишь ситуацию на рынке.

Оценка недвижимости в соответствии с ситуацией на рынке

Принцип соответствия ожиданиям рынка

Любая недвижимость как объект имущественных прав по своим эксплуатационным характеристикам должна соответствовать ожиданиям участников рынка. Данное правило применяется при крупной градостроительной застройке с возведением зданий разных категорий и жилых кварталов.

Если большинство участников рынка в пределах территориальных границ заинтересованы в приобретении, например, бюджетного жилья, то новострой класса «премиум» не будет рентабельным.

Избыточные улучшения поднимут оценочную стоимость объекта по сравнению с окружающими его строениями, но не окупят понесенные расходы.

Из-за отсутствия спроса на рынке застройщику придется снижать реальную стоимость помещений и заключать сделки по невыгодной цене. Избежать регрессии стоимости помогает внесение преобразований в соседние строения и их активное функционирование, повышающее престиж конкретных территорий, а следовательно, их стоимость и спрос на рынке.

Принцип зависимости от внешней среды

На стоимость конкретного предмета оценки влияет цена близлежащих строений, подобно тому, как и сам предмет оказывает влияние на стоимость этих объектов.

Поскольку недвижимость в пределах конкретных территорий, особенно если она обладает сравнимыми характеристиками, взаимозависима, местоположение –один из главных критериев и ценообразующих факторов при проведении оценки.

Технические параметры конкретного строения не имеют решающего значения, ведь его полезность для потребителя определяется окружающей средой.

Кроме того, огромное влияние на рыночную стоимость оказывает в целом окружающая среда:

  • климат;
  • социально-экономическое положение;
  • экология;
  • состояние инфраструктуры;
  • количество жителей;
  • демографическая структура;
  • наличие природных или культурных объектов;
  • политическая среда.

Все эти факторы подлежат оценке, без которой полученную стоимость нельзя назвать объективной и справедливой.

Соотношение спроса и предложения

Закон спроса и предложения, пожалуй, самый известный экономический принцип, действующий в любой области хозяйствования, включая рынок недвижимости. Он гласит, что стоимость конкретного объекта определяется соотношением потребности в нем покупателей и количеством аналогичных объектов на рынке:

  1. Если реальная потребность превышает количество предложений, цена будет стабильно расти.
  2. Если количество предложений выше числа покупателей, показатели рыночной стоимости упадут.
  3. Если эти показатели сохраняют относительную стабильность, устойчивой остается и цена.

Любые колебания спроса и предложения неизбежно отразятся на ней.

Спрос и предложение можно спрогнозировать. Благодаря этому собственник может своевременно продать недвижимость, получив дополнительный доход без каких-либо вложений.

Соотношения спроса и предложения в недвижимости

Принцип конкуренции между собственниками

Как любой другой рынок, рынок недвижимости конкурентен. Факторы спроса и предложений не всегда стабильны, что по большей части вызвано конкуренцией. Логика этой закономерности проста:

  1. Повышенный интерес со стороны потребителей порождает доход: чем выше спрос, тем больше прибыль.
  2. Рост прибыльности объекта привлекает к ней капитал, повышая конкуренцию среди собственников.
  3. Повышение конкуренции ведет к росту количества предложений.
  4. Увеличение числа предложений влечет за собой снижение рыночной цены и выравнивание доходности.

Таким образом, оценщик должен учитывать закономерность: чем выше конкуренция, тем ниже рыночная стоимость конкретного предмета оценки.

Примечательно, что конкуренция может понижать цену не только через рост предложений, но и через демпинг – искусственное занижение цены в целях борьбы с конкурентами.

Принцип изменения рыночной среды

Рынок недвижимости меняется под влиянием естественных факторов. Новые объекты недвижимости заменяют снесенные, одни формы эксплуатации земли сменяют другие, меняется род хозяйственной деятельности, а иногда даже и целевое назначение.

Изменения претерпевают и другие факторы: объем инвестиций, применение новых технологий строительства или перераспределение миграционных потоков.

Все это неизбежно отражается на цикличности рынка недвижимости, который имеет свои этапы развития:

  1. Рост.
  2. Зрелость.
  3. Упадок.
  4. Обновление.

На каждом этапе жизни рынка стоимость конкретного объекта меняется, даже если все это время он остается в первозданном виде, без каких-либо преобразований. В связи с этим любая оценка составляется на конкретную дату.

При этом ничто не мешает оценщику прогнозировать перспективы строения/участка с учетом изменения факторов, имеющих косвенное отношение к рынку.

Принцип изменения рыночной среды

Принцип наиболее эффективной эксплуатации

Все три вышеописанные группы принципов не могут одновременно использоваться при оценке конкретного объекта. Оценщику предстоит выбрать наиболее эффективные подходы, а владельцу – самые продуктивные способы эксплуатации собственности.

В этих целях применяется принцип наиболее эффективной эксплуатации, который обобщает основы всех описанных групп. Согласно этому принципу, наиболее правильное использование актива – эксплуатация, которая:

  • соответствует требованиям законодательства;
  • реализуема на практике;
  • имеет экономический потенциал;
  • максимально повышает стоимость предмета оценки.

Субъект оценочной деятельности должен выстроить различные варианты эксплуатации, которые значительно повысят рыночную цену. Ни один из видов эксплуатации нельзя считать эффективным, если он не повышает стоимость недвижимости.

Заключение

Изучив основные оценочные принципы, можем констатировать факт огромного влияния оценки на будущее недвижимости. Хотя конечная цель оценочной деятельности состоит в определении стоимости, она является эффективным инструментом прогнозирования, который позволяет эту самую стоимость повысить.

Для разных объектов недвижимости и видов деятельности, связанных с ней, используются различные оценочные принципы, однако все они преследуют единую цель – повышение эффективности использования капитала и, как следствие, рост цены на недвижимость. А потому оценка, вероятно, – один из главных инструментов современной рыночной действительности.

 Оценка рыночной стоимости квартиры: Видео

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Комментариев: 6
  1. Дина

    А на каком этапе производится оценка квартиры в новостройке и кто этим должен заниматься? Она и по рыночной и по кадастровой стоимости сразу будет оцениваться? Кто должен обращаться к оценщику – застройщик или собственник и за чей счет это должно производиться?

    1. vvslobodianiuk

      Оценка квартиры в новостройке может производиться как на этапе строительства (чаще всего нужна для ипотеки), так и после его завершения и сдачи дома в эксплуатацию. Ее могут заказывать агентства, собственники жилья (настоящие и будущие), банки. Чаще всего определяется рыночная цена — самый объективный показатель, и именно она фигурирует в большинстве сделок. Оценка проводится за счет того, кто ее заказывает.

  2. Николай

    Любой вопрос, касающийся недвижимости автоматически становится трудным. Перечитать все это и запомнить достаточно трудно. Согласен с тем, что главную роль в оценивании играет окружающая среда. Сами подумайте, какой дом купят: тот, что рядом с нефтезаводом или окруженный лесополосой? Лично я выбрал бы второй, и экология- первое, на что я обратил бы внимание.

  3. Мария

    Как определиться с ценой при продаже квартиры? Самый простой способ – зайти на всем известный сайт объявлений и найти похожие по площади/району. И ориентироваться по этажу и внутренней отделке

  4. Дмитрий

    Кадастровая стоимость объекта недвижимости сильно разнится с рыночной стоимостью объекта, всегда было интересно узнать из чего же складывается эта стоимость и почему такая разница, благодаря статье многое стало понятно.

  5. Ольга

    В конечном итоге большое значение имеет место где находится недвижимость, в центре города квартиры очень дорогие.

Добавить комментарий

закрыть рекламу x
закрыть рекламу x