Оценка недвижимости для органов опеки в 2019 году

Время чтения: 4 минут

Отчуждение недвижимости, в которой на законных основаниях зарегистрирован и проживает несовершеннолетний, всегда связано с процессуальными трудностями. Независимо от того, является несовершеннолетний собственником или нет, следует учитывать его интересы при купле-продажи. Контроль соблюдения интересов ребенка осуществляют органы опеки и попечительства. С целью определения равноценности старого и нового жилья производится специальная оценка квартиры для опеки.
Оценка недвижимости для органов опеки

Зачем органам опеки оценка квартиры

По закону несовершеннолетние дети не могут самостоятельно совершать сделки, которые влекут ухудшение их имущественного положения. По достижении 14-летнего возраста гражданин должен получить на это разрешение родителей, а до этого времени родители обязаны сами совершать такие сделки.

Однако если речь идет о недвижимости, родители не вправе заключать договор купли-продажи без предварительного одобрения таких сделок со стороны органов опеки (ОО) (п. 2 ст. 20, ст. 21 ФЗ № 48 от 24.04.2008 «Об опеке и попечительстве»).

Представители ОО, в свою очередь, проверяют законность будущей сделки на предмет соблюдения интересов ребенка. В частности, они обязаны установить:

  • не ухудшаются ли условия проживания ребенка в новой квартире по сравнению со старым жильем, если он не является ее владельцем;
  • не сокращается ли объем и стоимость имущества несовершеннолетнего в результате такой сделки, если он является собственником или сособственником.

Сотрудники ОО в любом случае обязаны убедиться в равнозначности приобретаемых и продаваемых квадратных метров.

Если ребенок просто проживает в квартире, достаточно доказать, что после продажи и переезда его жилая площадь не будет хуже по качественным и количественным характеристикам.

Если же он является совладельцем недвижимости, ситуация усложняется. В этом случае ОО должны удостовериться в равнозначности долей несовершеннолетнего в праве собственности на продаваемую квартиру и приобретаемую вместо нее.

При этом речь идет не только о размере приобретаемой доли, полученной жилой площади в м2, но и о стоимостных показателях: в результате сделки стоимость принадлежащего ребенку имущества не может быть уменьшена.

Убедиться в соблюдении интересов несовершеннолетнего собственника можно лишь на основании независимой оценки объектов недвижимости.

Чтобы обосновать равнозначность приобретения, нужно проводить оценку в отношении обоих объектов – как продаваемого, так и покупаемого взамен.

Оценка потребуется и в случае переезда, когда одновременная сделка с продажей одной и покупкой взамен другой квартиры не планируется.

Обычно в таких ситуациях опекунский совет требует перевода средства на персональный счет ребенка. Обосновать размер переведенной суммы может лишь отчет об оценке.

Конечно, эта оценка не обязательна для получения разрешения от ОО на куплю-продажу. Однако она может стать единственным весомым аргументом на случай, если сотрудники органов опеки усомнятся в равнозначности приобретения.

Как происходит оценка

В соответствии с ФЗ № 135 от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности», правом проводить оценку обладают лишь оценщики:

  • обладающие квалификационным аттестатом;
  • застраховавшие ответственность;
  • состоящие в саморегулируемых объединениях оценщиков;
  • практикующие частную деятельность или заключившие трудовой договор.

Как происходит оценка недвижимости в  2019  году
Для проведения оценки заказчик заключает договор с субъектом оценочной деятельности. После этого:

  1. Заказчик и оценщик согласовывают задачи/цели проведения оценки, на основании чего составляется техническое задание.
  2. Исполнитель разрабатывает план проведения оценки, определяет источники информации, согласовывает методы оценивания.
  3. Исполнитель собирает необходимую информацию, анализирует правоустанавливающие документы, осматривает объект, оценивает прилегающую территорию и инфраструктуру.
  4. После обобщения результатов составляется отчет об оценке, который передается заказчику.

Этот же отчет направляется представителям ОО в качестве доказательства соразмерности приобретаемого и продаваемого объекта недвижимости.

Подробнее о процедурных особенностях мероприятия читайте в материале «Как оценить стоимость квартиры».

Пакет документов для оценки

Пакет документов, который потребуется оценщику, не составляет особых сложностей для заказчика. Собственник должен представить стандартные документы, в перечень которых входит:

  • свидетельство о праве собственности / выписка из ЕГРН;
  • техническая документация: кадастровый и техпаспорт;
  • поэтажный план и экспликация;
  • договор купли-продажи недвижимости;
  • удостоверение личности заказчика.

Оценщик собирает остальные сведения: данные о рыночной стоимости похожих объектов, информацию о недавних аналогичных сделках, фотографии оцениваемого объекта.

Подробности можно узнать из статьи «Что нужно при оценке квартиры».

Оценочный отчет

Согласно ст. 11 ФЗ № 135, результатом оценочных действий является отчет об оценке. Он передается заказчику в бумажном виде или в форме электронного документа и содержит выводы относительно результатов оценки и определенной стоимости. Кроме того, он обязательно должен содержать:

  • дату составления и дату, на которую производилось оценивание;
  • реквизиты договора между заказчиком и исполнителем;
  • сведения о лицах, которые оценивали объект недвижимости, цели проведения;
  • подробное описание объекта и стандарты, использованные для оценивания;
  • последовательность вычисления стоимости, методики, источники информации, пределы использования полученных результатов;
  • пакет документов, позволяющих оценщику выявить качественные и количественные характеристики объекта.

Оценщик на свое усмотрение вправе вносить в отчет и другие важные сведения.

Подробнее о данных, которые можно внести в отчет, читайте в публикации «Оценка квартиры».

Оценочный отчет для органов опеки

Стоимость оценки

За проведение оценочных действий оценщику полагается вознаграждение. Его размер определяется предварительно на договорной основе и указывается в договоре между заказчиком и исполнителем (ст. 10 ФЗ № 135).

Закон запрещает привязывать размер вознаграждения к результатам оценки и итоговой стоимости (ст. 16 ФЗ № 135) – это является залогом независимости субъекта оценочной деятельности.

Каждый оценщик волен самостоятельно устанавливать цену своих услуг. Как правило, чем глубже анализ и чем больше применяется методик при проведении оценки, тем выше стоимость работы.

Кроме того, цена зависит от:

  • авторитета оценщика;
  • его профессионализма;
  • сложности оценивания конкретного объекта;
  • региона, в котором он работает;
  • права собственности на объект;
  • необходимости выезда и так далее.

Диапазон цен за оценку для ОО обычно составляет от 2,5 до 7 тыс. рублей за один объект.

Подробнее об этом читайте в материале «Стоимость оценки квартиры».

Заключение

Из всего сказанного можем сделать вывод: оценка квартиры при продаже не обязательна для органов опеки, но станет весомым доказательством соблюдения прав несовершеннолетних владельцев. Она позволит подтвердить, что ребенок получает равноценную замену жилой площади не только по количественным, но и по стоимостным характеристикам. Заказать оценку можно у любого оценщика, который имеет квалификационный аттестат и застраховал свою ответственность. Составленный им отчет передается органам опеки.

Как происходит оценка недвижимости: Видео

Загрузка...
Комментарии6
  1. Алексей

    Сильно нынче опеку наделили крутыми полномочиями! Эти чиновники ходят и наглеют, грозят детей забрать в детдом. Как будто без них родственники не разберутся в своих семейных делах…

  2. Светлана

    Я тоже считаю, что в большинстве случаев опека подходит к оценке слишком предвзято, не жилище надо оценивать, а на сколько ребёнку хорошо в этом доме.

  3. Регина

    Действительно, нет чтобы как то помогать семьям с детьми, они только ходят и оценивают материальное благосостояние опекунов. Льготы и пособия ведь в нашей стране ничтожно мизерные.

  4. Лариса

    Опека должна следить за тем, чтобы при продаже или обмене жилплошади несовершеннолетние дети не страдали и не остались без жилья. Не все же родители думают о будущем своих детей.

  5. Дима

    Ситуация очень непростая, не всегда есть надежда на то, что органы опеки способны вынести действительно объективное решение, поэтому мне кажется, что логичнее в этом случае просто стараться избегать сделок с имуществом несовершеннолетних лиц в принципе.

  6. Елена

    Лучше действительно не трогать то, что тебе не принадлежит даже если ты делаешь это только для чтобы улучшить недвижимость. У органов опеки этим самым можно вызвать подозрения, замучают проверками.

Добавить комментарий