Происхождение термина “сервирут” – латинское, означающее нахождение в собственности, рабство, подчинение. С течением времени его смысл несколько трансформировался, теперь понятие означает документально ограниченное право на эксплуатацию земельного надела, находящегося в чужой собственности.
Что такое сервитут земельного участка простыми словами
Буквальное значение современного термина – подчиненное положение, но в практическом аспекте оно переводится как ограниченное пользование. В Российской империи оно касалось земельных взаимоотношений и расшифровывалось как право долевого участия. С того момента изменилось немногое.
В современной России термин вновь появился в Земельном кодексе, он регулируется отдельной статьей и означает возникновение права пользования чужой земельной собственностью в определенных обстоятельствах, при возникновении целевой необходимости.
Классификации, которая бы охватывала все возможные ситуации возникновения подобных правовых отношений, нет. Они дифференцируются по отдельным признакам:
- личные и предиальные (в отношении собственника оговоренного объекта недвижимости или отдельного объекта);
- публичный или частный сервитут на земельный участок – для нескольких лиц, определенных общим признаком, либо ограниченный объем допуска к праву;
- срочные или без срока действия, за отдельную плату или без нее.
Законодательство редко может охватить все существующие возможности установки, но в нем определены признаки, согласно которым сервитут может быть установлен.
В разных странах предусмотрены вариабельные способы закрепления подобных взаимоотношений: от договора и судебного решения до обычаев, соответствующих нормам права, и завещаний прежних собственников.
Если говорить простым языком, что такое сервитут земельного участка в России, – это отношения, установленные в соответствии со статьями Земельного, Гражданского, Водного, Лесного кодексов и Федерального закона № 122, которые сохраняются при смене собственника.
Установление сервитута на земельный участок означает действие ограничений, пока не наступают обстоятельства, определяющие прекращение. Например, если земля перестала использоваться по прежнему назначению или перестали действовать основания, способствовавшие установке ограничений.
Сервитут не оговаривается как самостоятельный предмет в сделках купли-продажи или залога имущества и не передается таким образом. Кроме муниципальной и государственной земельной собственности, передаваемой в ограниченное пользование на короткий срок (не более 3 лет), все подобные отношения регистрируются в надзорных инстанциях.
Частный и публичный сервитут: в чем разница
Подробные разъяснения на эту тему позволяют легко определить разницу между объектами этого метода дифференциации правового понятия: частный сервитут на земельный участок основывается на документально закрепленной договоренности между двумя гражданами, оба из которых имеют статус частного лица.
В законодательстве указывается, что одной из сторон может быть юридическое лицо, которому требуется проход или проезд из-за работ на соседней территории. Самый распространенный повод – газификация, электрификация, проведение водопроводной или канализационной сети. Как только прекращается проведение работ, сервитут утрачивает свое действие.
Пример постоянного действия – типовые застройки коттеджей или частных домов, при которых владелец одного участка не может попасть в свое владение иначе, чем проходя через соседний участок. В этом случае может выделяться территория небольшого размера, ограниченного нормативами, которая находится за забором и обеспечивает проход, хотя фактически и принадлежит другому хозяину.
Сервитут публичный предоставляется государственному органу и защищает интересы множества людей на основаниях, определенных в Земельном кодексе. Это может быть ремонт коммуникаций, проезд к водоему, охота или рыболовство, необходимость проведения исследований и изысканий.
Как правильно оформить договор сервитута
Юристы заявляют, что для этого нужно пройти 4 этапа, каждый из которых наступает только при выполнении условий предыдущего. Договор сервитута земельного участка возможен при условии соответствия цели, оговоренной в законодательстве, намерениям одной из сторон и наличия правовых оснований для этого. Собственник может оформить его безвозмездно или потребовать плату от сервитуария, неважно, выступает в его роли другое частное лицо, государство или компания.
Порядок действий:
- сервитуарий подает ходатайство собственнику;
- при отсутствии разногласий они заключают соглашение;
- если соглашение не достигнуто, можно обратиться в суд и доказать необходимость получения доступа;
- положительное решение дела в судебной инстанции означает введение принудительного сервитута.
Право ограниченного пользования чужим земельным участком, полученное на основании добровольного соглашения или в принудительном порядке (через суд), должно быть зарегистрировано в Росреестре как имеющее непосредственное отношение к объекту недвижимости. В данном случае в его роли выступает земельный надел.
Список документов может отличаться в зависимости от достигнутого соглашения – добровольной сделки или судебного решения. Разные требования могут быть и при регистрации в региональных органах, по месту проживания.
Как устанавливают сервитут
Вид сервитута и его установление базируются на важных параметрах, один из которых – характер владения (частный или публичный, второй делится на водный, лесной или городской). Частный – только для подведения коммуникаций. Срок действия – с ограничением или бессрочный. Что касается стоимости, закон не запрещает собственнику требовать компенсации за временное или постоянное использование территории.
Заключенного соглашения недостаточно: нужно предоставить пакет документов, указанный в перечне для оформления конкретного вида, и написать заявление (в произвольной форме). Приложив документы, не забыть оплатить госпошлину Росреестру на этапе регистрации обременения в ЕГРН. Это и есть завершающая стадия сделки.
В. Пякин, практикующий юрист в области земельного законодательства: «Достижение предварительной договоренности с хозяином земельного надела не всегда реально. Перед тем как обращаться в суд с исковым заявлением, нужно выяснить, есть ли законодательные основания для установки принудительного сервитута. Иначе суд вправе отказать в удовлетворении иска. Для этого необходимо предварительно проконсультироваться с юристом, компетентным в этой области».
Порядок
Достижение договоренности со второй стороной проходит в письменной форме, в нем обязательно указывается сфера распространения правовых взаимоотношений, платный или бесплатный характер сделки. Нотариус при этом не нужен, главное – договориться о границах и характере оплаты. Схему можно заказать недорого у экспертов-геодезистов.
Срок действия
Продолжительность зависит от частного или публичного статуса сервитута. Частный преимущественно заканчивается вместе с работами по проведению коммуникаций, публичный может устанавливаться бессрочно или пока не отпадут основания для наложения обременения на собственность землевладельца.
Образец
Сейчас, в условиях цифровизации, за бланками договора необязательно отправляться в надзорную инстанцию, можно просто скачать и заполнить. Образец соглашения о сервитуте земельного участка зависит от договаривающихся сторон, в нем несколько пунктов, которые нужно правильно заполнить.
Плата за сервитут на земельный участок
Публичный оплачивается в размере 0,01 кадастровой стоимости за каждый год использования, но не менее 0,1% от этого значения, если срок устанавливается более, чем на три года. Его можно приостановить в судебном порядке, если достигнутые договоренности систематически нарушаются.
Что касается частного, плата взимается не в каждом случае, хотя может быть предложена добровольно, как компенсация за причиненные неудобства или повреждение территории.
Узнать, при каких условиях собственник может претендовать на оплату, можно, проконсультировавшись со специалистами в этой области.
Оформлять документально ограниченное право на эксплуатацию земельного надела, находящегося в чужой собственности, следует, основываясь на цели использования. При отсутствии препятствий со стороны владельца можно обойтись без судебных решений.