Желающим в 2023 году реализовать свою квартиру, важно знать, кому и в какой срок положено платить налог с ее продажи. Также полезно узнать о способах уменьшения его суммы и особенностях налогообложения для многодетных семей.
Налоговая база
Согласно Налоговому Кодексу (статья 224), плательщиками являются собственники квартир, в случае их продажи. Они обязаны уплатить налог с дохода от реализации недвижимости — налог с продажи (НДФЛ).
При отчуждении облагается не вся сумма от реализации. Для определения налоговой базы стоимость проданной квартиры уменьшается за вычетом расходов, произведенных ранее при ее покупке, или на сумму вычетов, согласно НК (статья 220). К рассчитанной таким образом базе применяются налоговые ставки.
Ставка налога с продажи квартиры в 2023 году
Согласно закону № 305-ФЗ, ставка НДФЛ составляет для физических лиц (налоговых резидентов) 13%.
К налоговым резидентам относятся граждане, находящиеся в России более 183 дней. В данном случае гражданство значения не имеет. Это могут быть и иностранцы, если они указанное количество дней постоянно живут в России.
Налоговые нерезиденты обязаны платить по ставке 30%. К ним относятся и россияне, если они постоянно живут за границей более 183 дней.
Интересно! Налог на недвижимость для физических лиц в 2022 году
Нерезидентам налог начисляется со всей стоимости проданной квартиры.
Кто освобождается от уплаты налога
Не платить налог с продажи своей квартиры в 2023 году могут граждане, попадающие под определенные условия.
Освобождаются от НДФЛ:
1. Собственники единственного продаваемого жилья, если владеют им более трех лет. Важное условие: у продавца не должно быть других жилых помещений в собственности.
При этом важно знать, что:
- к жилью, кроме квартиры, относятся: комната в коммуналке, жилой дом;
Апартаменты не относятся к жилым помещениям.
- учитывается долевая собственность в другом жилье, даже если она в коммунальной квартире;
- при наличии жилья состоящего в браке супруга (супруги), продаваемая квартира также теряет статус единственной.
При этих нюансах владелец продаваемой недвижимости обязан платить НДФЛ.
Интересно! Условия семейной ипотеки в 2023 году
Есть исключение. Если старая квартира продана до истечения 90 дней с момента приобретения нового жилья, налог не взимается. Пример. Владелец отчуждаемой «однушки», приобретенной 3,5 года назад, в марте 2021 купил новую — двухкомнатную квартиру. «Однушку» продал в мае (до истечения 90 дней). Здесь платить налог не надо.
2. Без налога продажа квартир в 2022 году может осуществляться владельцами жилья, находящегося в их собственности 36 месяцев, если оно приобретено следующими способами:
- куплено до 01.01.2016 г.;
- получено в собственность путем приватизации;
- унаследовано;
- подарено близким родственником;
- по договору ренты.
3. Во всех остальных случаях освобождаются от НДФЛ собственники продаваемого жилья, владеющие им более 5 лет (60 месяцев).
Как законно уменьшить налог
С продажи квартиры подоходный налог в 2023 году можно уменьшить за счет налоговых вычетов:
Имущественный вычет.
Из налоговой базы вычитается фиксированная сумма имущественного вычета 1000000 руб. С оставшейся суммы уплачивается налог по установленной ставке 13%.
Пример. Квартира продана за 4000000 руб. Документов, подтверждающих расходы по ее приобретению, нет. Можно применить вычет 1000000 руб. С оставшихся 4000000 НДФЛ по ставке 13% составит 520000 руб.
Вычитаются расходы по приобретению жилища, подтвержденные соответствующими документами.
Пример. Если у бывшего владельца есть документы, подтверждающие расходы по приобретению жилой недвижимости (3000000 руб.), НДФЛ составит:
(4000000-3000000)*13%=130000 руб.
Налоговые вычеты имеют право получить владельцы жилой недвижимости при наличии у них официального дохода, облагаемого НДФЛ.
У физических лиц — нерезидентов, нет права на вычеты.
Порядок исчисления
Владельцам продаваемой недвижимости полезно знать, какой в 2022 налог с продажи их квартиры надо будет платить.
Определение налоговой базы
Для определения налоговой базы необходимо: установить, какую стоимость следует взять за основу при исчислении налога, какие применить вычеты из нее.
1. Определение стоимости квартиры для расчета налоговой базы.
Есть два пути:
- по договорной цене жилой площади — подтверждается договором;
- по кадастровой стоимости — согласно выписке из ЕГРН.
Пример. Квартира куплена за 2500000 руб. Подтверждено договором. Договорную стоимость следует сравнить с кадастровой.
За основу принимается цена, равная или больше 70% кадастровой стоимости.
Пример. Квартира продана по договорной стоимости 4000000 руб. Кадастровая цена — 7000000 руб. За основу принимается 70% от 7000000 руб., или 4900000 руб.
Если бы договорная цена была 7000000 руб., кадастровая — 4000000 руб., за основу следовало бы принять 7000000 руб.
2. Налоговые вычеты.
В данном примере за основу принята продажная цена 4900000 руб. (70% от 7000000 руб.). К ней применяется имущественный вычет 1000000 руб.
Таким образом, налоговая база, от которой исчисляется НДФЛ, равна:
4900000-1000000=3900000 руб.
Если есть документы, подтверждающие расходы по приобретению продаваемого жилья, на их сумму можно уменьшить налоговую базу.
В данном примере документами подтверждены расходы на 1500000 руб. Налоговая база равна:
4900000-1500000=3400000 руб.
Продавец имеет право за основу взять ту налоговую базу, которая оказалась меньше — 3400000 руб.
Расчет НДФЛ
Как рассчитать налог в данном случае:
К налоговой базе следует применить налоговую ставку 13%.
НДФЛ равен:
3400000*13%=442000 руб.
Особенности уплаты налога с продажи квартиры в 2023 году
При расчете налога с продажи недвижимости нужно учесть социальные особенности начисления.
Налог с пенсионеров
Согласно НК РФ, письму Минфина № 03-04-05/52631 от 26.07.2018, льготы для пенсионеров на уплату налога с продажи квартиры в 2022 году не предусмотрены.
Комментарий эксперта. Ярославцев И.П., адвокат: «Пенсионерам не надо путать два понятия — налог на недвижимость и НДФЛ с продажи. По первому есть специальные льготы для людей пенсионного возраста. По налогу с продажи недвижимости на них распространяются те же правила и законы, как и на других граждан. Новый закон по этому вопросу для пенсионеров не принимался».
Если квартира унаследована
В 2023 году, при продаже квартиры, доставшейся по наследству, налог не взимается, если наследник владеет недвижимостью более трех лет. Срок отсчитывается со дня смерти наследодателя, независимо от того, когда преемник стал собственником этой квартиры.
Если унаследованная квартира продается ранее трехлетнего периода, нужно платить НДФЛ.
При уплате налога можно воспользоваться налоговыми вычетами:
- фиксированным имущественным — 1000000 руб.;
- уменьшив стоимость от продажи на расходы наследодателя при приобретении жилья (при наличии подтверждающих документов).
Комментарий эксперта. Тарасова М.Л., юрист: «При реализации унаследованной жилой недвижимости необходимо у нотариуса запросить последнее завещание. Иначе, если там будут вписаны другие наследники, после проведенной сделки она может быть оспорена».
Налог с семей при наличии двух детей
Согласно закону, принятому Госдумой 19.11.2022, семьи с двумя детьми и более (до 18-летнего возраста, если студенты — до 24 лет) освобождаются от НДФЛ при реализации квартиры.
При этом должны быть соблюдены условия:
- Члены семьи на момент продажи не должны иметь другой жилой недвижимости, площадь которой в совокупности больше 50% приобретаемой.
- Кадастровая стоимость нового жилья или его общая площадь (включая доли членов семьи) должны быть больше, чем у проданной жилплощади.
- Кадастровая стоимость реализуемой недвижимости должна быть не больше 50000000 руб.
- Новое жилье должно быть куплено в тот же год, когда продано старое или в следующем году — до 30 апреля.
При соблюдении указанных условий жилье продается без уплаты НДФЛ, независимо от срока владения недвижимостью.
Порядок уплаты налога
После того, как собственник рассчитал, сколько в 2023 году ему платить налога с продажи квартиры, после проведенной сделки нужно предоставить в территориальную налоговую инспекцию заполненную декларацию (форма 3-НДФЛ). К ней приложить документы, подтверждающие стоимость проданного жилья, расходы по его приобретению. Сделать это можно до 30 апреля текущего или следующего года.
Передать документ в инспекцию можно следующими способами:
- лично принести в инспекцию;
- через программу «Декларация»;
- чрез личный кабинет налогоплательщика.
Комментарий эксперта. Дорохов И.М., юрист: «Декларацию в инспекцию не надо подавать, если жилплощадь продана за 1000000 руб. и менее. Однако здесь есть подводный камень: кадастровая стоимость.
Пример. Комната продана за 950000 руб., ее кадастровая стоимость 1900000 руб. За основу принимается 70% от кадастровой стоимости — 1330000 руб. Следовательно, необходима декларация».
Срок уплаты — 15.07 текущего года или следующего, в зависимости от даты сделки. За несвоевременную уплату начисляется пеня.
Перед сдачей документов в налоговую, проверьте правильность заполненной декларации. В нее должны входить титульный лист, 1 и 2 разделы. Вписывать недостоверные данные не имеет смысла, так как инспекторы все равно их проверят, в случае расхождений вернут и начислят штраф.