Обмен дома на квартиру не так редко встречается в практике, оформление сделки не вызывает сложности у неспециалистов по недвижимости, разъяснения дадут в МФЦ. Могут возникнуть нюансы, связанные с неравноценностью стоимости объектов. Следует уделить внимание расчету налоговых обязательств и последующей оплате. Существуют значимые риски, которые следует рационально оценивать, прежде чем принимать решение о совершении мены.
Правовой документ, регулирующий обмен дома
Решение вопроса оказывается на усмотрении сторон, но консультация юриста бывает необходима. Жестких ограничений по форме и сути документа законодателем не установлено. Собственники объектов выбирают один из двух путей:
- одновременно провести две сделки купли-продажи обоих объектов;
- заключить договор мены. По сути, если опираться на нормы ст. 567-568 ГК РФ, мена является ничем иным, как взаимными сделками купли-продажи. Удобство конструкции в том, что можно заключать не один договор, а два, если обойти сложности, связанные с оценкой и налогами.
Чаще выбирается первый вариант. Он проще, понятнее и приведет к меньшему количеству вопросов у новых приобретателей, если купленный объект позднее перепродается. При этом сумма, оплаченная по первой сделке во втором договоре, может быть отражена в качестве авансового платежа или задатка. Договор составляется на бумаге и подписывается сторонами, но, если все операции проводятся через портал Госуслуги, допустим электронный документ. В ряде случаев стороны, если предполагается длительный период оформления, который требуется для регистрации прав в отношении участка, сначала заключают предварительный договор и по выполнении перечисленных условий на базе соглашения о задатке подписывается основной.
Интересно! О совместной собственности на квартиру без определения долей
Обмен дома на дом и на квартиру
Указанные варианты соглашений будут приемлемы для каждого из рассматриваемых типов обмена. Важным для сторон этапом окажется определение цены сделки и объектов. Если цена ранее была определена в объявлении о продаже, в процессе торга допускается пересмотр. Торг возможен при обнаружении недостатков, которые способны снизить цену, обоснованным будет проведение экспертизы.
Базой для формирования стоимости, вносимой в соглашение, будет указанная в ЕГРН кадастровая стоимости объекта или, если речь идет о доме, к которому прилагается участок, хозяйственные постройки, итоговая сумма выводится на основе отчета профессионального оценщика. Если стоимости неравноценные, а выбрана конструкция мены, в договоре предусматривается доплата.
Порядок оформления
Сделка начинается с анализа и оценки объекта. Необходимо:
- провести визуальный осмотр;
- проверить документы, на которых основывается право собственности;
- запросить выписку из ЕГРН, чтобы проверить, действительно собственник им является, не находится ли дом или квартира в залоге или под арестом;
- получить согласие супругов, нотариально оформленное, если реализуемое имущество является совместным;
- согласовать условия и составить договор;
- провести расчеты;
- провести регистрацию;
- вступить во владение объектом. Подтверждением этого становится подписание акта приема-передачи недвижимости, он станет приложением к договору.
В этой последовательности могут возникнуть дополнительные этапы. Это уточнение состава и структуры передаваемого вместе с объектом имущества, снятие обременения с объекта, ареста или залога, оформление прав на земельный участок, если это необходимо. Если объект в долевой собственности, закон требует будет получить отказы других проживающих от реализации преимущественного права покупки.
Платеж также потребует определенной формализации с тем, чтобы избежать споров в дальнейшем. Если денежные средства уплачиваются в безналичном порядке, в основании платежа потребуется сослаться на конкретный договор. Если передается доплата, производимая наличными, оформляется собственноручная расписка.
Перечень необходимых документов
Сделки с недвижимостью предполагают регистрацию перехода права собственности. Часть собранных сторонами документов потребуются для оформления договора, и некоторые будут предоставлены при внесении данных в ЕГРН, начинать анализ нужно со свежей выписки из кадастра, подтверждающей права на объект. Стоит заказать полную, по которой можно проследить всю предыдущую историю дома или квартиры. Важным будет ознакомиться с текстами документов, на которых основываются права текущего владельца.
Для коттеджа или таунхауса, если происходит обмен дома в области на квартиру, потребуется изучить права на земельный участок. Нужен кадастровый план, содержащий согласованные границы и привязку к местности, права на землю будут арендой или собственностью и по общему правилу, покупатель получает вместе с домом объем прав, который был у продавца.
Если объект приобретался за счет материнского капитала, необходимо проверить, что на ребенка оформлена причитающаяся ему доля в квартире или построенном коттедже, затем получить согласие органов опеки и попечительства на сделку.
Регистрация может быть проведена в полностью электронном виде, если обе стороны имеют подтвержденные аккаунты и электронную подпись. Также можно посетить любой из офисов МФЦ, вне зависимости от места расположения объектов. Практически все нужные сведения должны быть в электронных базах данных, оформление займет два-три дня. Придется оплатить пошлину. Перед сделкой нужно погасить накопленные задолженности по коммунальным платежам.
Налог
Рассчитывая необходимые исчисления, за налоговую базу принимается цена по продаже, из расчета суммы, на которую оценен объект. При обмене дома в области на квартиру, продавец платит налоги с суммы реализации с учетом имеющегося вычета (1 млн рублей или объем расходов, понесенных для приобретения объекта ранее) и, если объект находится в собственности менее пяти лет (трех лет для определенной категории активов). Затем он получает налоговый вычет, рассчитываемый из стоимости приобретаемой недвижимости.
Такой формат позволяет минимизировать суммы, уплачиваемые в бюджет. Не стоит рисковать, указывая в документах заведомо заниженную стоимость. При подаче налоговой декларации, если в ходе проверки будет выявлено, что цена менее 70% от указанной в кадастре недвижимости, сумму налога пересчитают и заставят доплатить, начислив пени.
Риски
Обмен дома в области на квартиру несет меньше рисков для домовладельца, чем для его контрагента, это не касается ситуации, когда коттедж новый и его история прозрачна. Дом старой постройки может иметь множество подводных камней, от претензий соседей на участок, до наследников, своевременно не вступивших в права, но имеющих законную возможность их восстановить. Судится в этом случае придется не один год.
Но это риски постоянно встречающиеся. При изучении практики видно, существование возможности признания сделки недействительной, зависит от факторов, которые выясняются после оплаты:
- продавец находился в недееспособном состоянии или под давлением, угрозами;
- лица, оспаривающие сделку и имеющие право на ее опротестование, докажут, что обмен был не равноценным;
- продавец или покупатель – юридическое лицо, и директор по учредительным документам, не имел право совершать сделку;
- документы о собственности были подделаны.
В судебной практике встречаются схожие случаи, что заставляет с осторожностью относиться к проверке объекта стороны по сделке. Часть рисков снимается, если сделка требует нотариального удостоверения. Его можно оформить не только в установленных законом случаях, но и в добровольном порядке. Если суд признал договор недействительным, придется возвратить полученное по сделке, будут потеряны время и понесенные расходы.
Особенности некоторых сделок
Обмен квартиры на дом в деревне может быть осложнен, не все сделки совершаются в течение буквально двух-трех дней. один из покупателей проживает в Белоруссии или другой стране ближнего зарубежья, там находится недвижимость, период регистрации затянется на срок до двух недель. Если в квартире проживает несовершеннолетний, был при приобретении использован материнский капитал, то органы опеки и попечительства могут не согласовать сделку. Они изучат дом и, если сочтут, что условия проживания ребенка станут хуже, согласия они на оформление не дадут.
Интересно! Продажа, обмен, дарение и другие виды отчуждения земель
Обмен долей
Любая сделка с имуществом, находящимся в общей долевой собственности, связана с рядом сложностей, особенно если обмен квартиры на дом будет без посредника, а стороны не имеют достаточного опыта. Если один из контрагентов реализует только долю в праве, то:
- сначала нужно получить отказы всех иных владельцев от покупки этой доли по той цене, которая стоит в договоре мены;
- затем сделка обязательно заверяется у нотариуса, где оплачивается пошлина, размер которой зависит от цены продажи.
Расходы при такой комбинации и сроки ее оформления увеличиваются. Необходимо ждать получения отказа и проверять правильность его оформления.
Обмен, если дом в деревне
Бывает, что владельцы деревенских построек не оформляют права на них. Чаще всего это происходит, если дом – еще не узаконенный самострой или если наследники официально не оформили полученное право собственности и пользуются постройкой по умолчанию.
В этом случае обмен недвижимости в формате дом на квартиру будет усложнен. Иногда, если дом бесхозный и отсутствует в базах данных, проще зарегистрировать только права на участок, обойдясь минимальной площадью, только пятном застройки, совершить сделку и оформить снос. Предварительно стоит проконсультироваться с юристами. Эксперты советуют при регистрации сделки, выбирать МФЦ по месту нахождения дома, больше вероятности, что при возникновении сложностей с его оформлением, нужные бумаги можно будет запросить в архивах. При осмотре дома нужно уделять внимание не только наличию необходимых коммуникаций, но и оформлению разрешений на них. Самовольное подключение в дальнейшем может создать проблемы.
Но иногда встречаются в практике ситуации, когда обмен домами и квартирами в районах, разных по местоположению, производится на определенный период, например, на лето, если владельцы хотят сменить климат или изучить новую местность. Такую ситуацию можно оформить только при помощи двух соглашений о кратковременном найме.
Предложения по обмену квартиры на частный дом встречаются реже, чем обратный вариант, но и их можно найти в Интернете. Сейчас жители Москвы и других городов-миллионников все чаще стремятся улучшить свои экологические условия и выбирают проживание на природе, меняя квадратные метры квартиры на дом и сад.