Одной из форм управления многоквартирными домами является товарищество собственников жилья. Оно состоит из владельцев жилплощади. Чтобы поддерживать коммунальную собственность в хорошем состоянии, товарищество заключает договоры с подрядчиками, выступая посредником между жильцами и фирмами. Граждане, входящие в состав ТСЖ, могут не только контролировать качество выполняемых работ и расход денежных средств, но и влиять на принятие решений путем коллективного голосования.
Что представляет собой ТСЖ
Товарищество собственников недвижимости – это юридическое лицо, созданное решением общего собрания жильцов и владельцев помещений с целью управления коммунальной собственностью. Данная организация может представлять собой объединение собственников:
- Частных домов.
- Жилплощади в многоквартирных домах.
- Помещений в домах с малым количеством квартир (так называемое «ленивое» ТСЖ).
- Жилья в нескольких МКД, расположенных близко друг к другу.
Понятие и отличительные признаки товарищества сводятся к неприбыльному характеру его деятельности, однако допускают использование коммунальной собственности для получения дополнительного дохода за счёт:
- размещения рекламных щитов;
- сдачи вспомогательных помещений в аренду;
- сдачи в аренду земли под автостоянку и так далее.
Объединения жильцов подлежат обязательной государственной регистрации, имеют свой банковский счёт и являются налогоплательщиками.
Итак, отвечая на вопрос, что такое ТСЖ и в чем суть его деятельности, следует подчеркнуть: этой организацией управляют сами владельцы недвижимости. Решения принимаются большинством голосов на общем собрании. Объединение представляет интересы собственников при заключении договоров с подрядчиками.
В случае необходимости жильцы могут подписать соглашение с управляющей компанией, даже если в доме уже функционирует товарищество собственников.
Регулирование ТСЖ на законодательном уровне
Законом о товариществах собственников жилья регламентируется свобода выбора жильцами многоквартирных домов формы управления коммунальным имуществом. В том случае, если большинством голосов на общем собрании владельцев жилплощади было принято решение о создании товарищества, новообразованная структура получает все права и полномочия, перечисленные в её уставе, а также в ст. 137 главы XIII Федерального закона №188-ФЗ«Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004
Кроме того, согласно ст. 138 «Жилищного кодекса», товарищество собственников жилья обязано обеспечивать выполнение требований других федеральных законов и нормативных актов.
Назначение ТСЖ
Создание объединения собственников недвижимости позволяет им осуществлять эффективное управление общим имуществом без привлечения сторонних организаций. Каждый из членов товарищества имеет право:
- быть задействованным в управлении;
- участвовать в голосовании;
- предлагать на рассмотрение общего собрания свои идеи.
Согласно ЖК РФ, товарищество собственников жилья создается на срок, не ограниченный законодательно. Следовательно, объединение владельцев жилплощади может действовать бессрочно, если иное не указано в уставе организации.
Ликвидация объединения проводится по решению его участников добровольно или в том случае, если число членов товарищества не превышает половины всех владельцев помещений в доме, согласно требованиям законодательства. Узнайте также когда возможно банкротство ТСЖ.
Задачи и функции объединения
К основным задачам товариществ жильцов, как правило, относится:
- хозяйственная деятельность в интересах собственников недвижимости;
- благоустройство придомовой территории;
- заключение договоров с поставщиками ресурсов и услуг;
- организация и проведение общих собраний собственников;
- учёт доходов от членских взносов и расходов на содержание имущества;
- проведение капитального ремонта;
- сервисное обслуживание коммунального имущества и прочее.
Владельцы недвижимости, находящейся под управлением товарищества, заключают коллективный договор на предоставление коммунальных услуг с ТСЖ. Объединение выступает посредником при заключении договоров с поставщиками воды, газа, электроэнергии, тепла и других ресурсов.
Владельцы жилых помещений не обязаны присоединяться к товариществу. Кроме того, для вступления в объединение жильцов не требуется согласие правления и остальных членов, для этого достаточно обычного заявления.
Функции товарищества регламентируются принятым уставом и действующим законодательством, а также зависят от решения жильцов.
Все решения, принимаемые большинством голосов на общем собрании, заносятся в отдельный протокол. Это значит, что каждый жилец может повлиять на то, какие компании будут предоставлять услуги для ТСЖ ЖКХ или каким будет размер вознаграждения председателя-управляющего.
Образец протокола общего собрания товарищества можно скачать по ссылке:
Как ТСЖ отчитывается перед жильцами
Порядок предоставления отчётов товарищества перед жильцами чаще всего закрепляется в уставе. В случае неудовлетворённости членов организации работой правления могут возникать споры с ТСЖ, которые решаются голосованием на общем собрании или в судебном порядке.
Как правило, от лица правления не реже одного раза в год председатель отчитывается:
- о выполнении сметы доходов и расходов
- Скачайте образец отчёта
- о результатах проверки ревизионной комиссии и государственных организаций;
- о заключении новых и расторжении старых договоров с товариществом;
- о работах, проведенных за год, и так далее.
Об уставе организации
Устав товарищества – это учредительный документ объединения собственников, предоставляющий организации правовой статус. Этот документ принимается на общем собрании жильцов и содержит следующие сведения:
- наименование и место нахождения объединения;
- предмет и цели деятельности;
- порядок возникновения и прекращения членства;
- состав и компетенции органов управления / ревизионной комиссии и так далее.
Получить представление о том, как выглядит документ, поможет образец устава товарищества.
Кто входит в состав учредителей
В состав учредителей товарищества, как и в его правление, как правило, входят инициативные владельцы квартир, которые приложили максимум усилий для его создания, а также продолжают принимать активное участие в управлении коммунальным имуществом.
Среди учредителей организации могут быть не только физические, но и юридические лица.
О реестре членов объединения
Членство в товариществе собственников жилья возникает с момента подачи собственником недвижимости заявления о включении его в состав организации.
Обязанностью управляющей структуры является ведение и постоянное обновление реестра владельцев, входящих в объединение. В этой базе должна присутствовать следующая информация о членах:
- ФИО;
- площадь принадлежащей недвижимости, в том числе в долевом выражении;
- дата вступления в товарищество;
- адрес регистрации;
- реквизиты документа о праве собственности и так далее.
Привилегии и обязанности ТСЖ
Принимая решение создать организацию для управления коммунальным имуществом, владельцы недвижимости должны обдумать, как будут распределены сферы ответственности между жильцами и управляющим органом. Рассмотрим основные права и обязанности ТСН.
| Права | Обязанности |
|---|---|
| Заключение договоров в интересах членов с организациями, оказывающими услуги в сфере управления коммунальным хозяйством | Выполнение положений Устава, договорных обязательств и основных нормативных актов, регулирующих работу товарищества |
| Установление размеров платежей для собственников недвижимости согласно смете доходов и расходов на операционный год | Заключение договоров с владельцами квартир, которые не входят в число членов товарищества |
| Распоряжение имуществом товарищества с целью получения дополнительного дохода | Представление интересов жильцов при взаимодействии с подрядчиками и другими организациями |
| Выполнение работ и предоставление услуг членам организации | Проведение ремонта и обслуживание коммунального имущества |
| Использование банковских кредитов. Товарищество собственников жилья вправе использовать и другие источники финансирования | Предотвращение неправомерных действий третьих лиц, которые нарушают права собственников на использование общего имущества |
| Приобретение в общую долевую собственность земельных участков, недвижимости, основных средств и другого имущества | Ведение реестра членов организации |
| Требование возмещать убытки, понесённые вследствие неисполнения обязательств по оплате коммунальных платежей собственниками квартир | Обеспечение выполнения жильцами обязанностей по содержанию имущества пропорционально их долям в общей собственности |
Кроме того, объединения жильцов уполномочены заключить договора с собственниками квартир, которые не входят в состав товарищества.
Таким образом, права товарищества сводятся преимущественно к сфере управления коммунальным имуществом, а в обязанности входит решение вопросов, связанных с устранением нежелательных последствий эксплуатации жилищных объектов.
Найти подробную информацию о распределении ответственности между товариществом собственников недвижимости и жильцами можно в публикации «Права и обязанности ТСЖ».
Об оплате услуг ТСЖ
Товарищество жильцов в основном администрирует процессы поддержания эксплуатационных характеристик коммунальной собственности и заключает договоры от имени владельцев квартир с ресурсоснабжающими организациями и подрядчиками, предоставляющими разного рода услуги.
В отличие от управляющих компаний, в штате которых есть специалисты разных профилей, товарищество жильцов может обходиться силами председателя, инициативной группы или наёмного управляющего. Это существенно снижает затраты на управление в структуре коммунальных платежей. Таким образом, оплата ТСЖ в этой части расходов полностью контролируется общим собранием владельцев недвижимости и определяется, как правило, путём голосования.
Помимо этого, по результатам предварительного голосования на общем собрании жильцы МКД могут принять решение об оплате дополнительных услуг:
- установки домофона;
- проведения кабельного телевидения;
- монтажа счётчиков и так далее.
Поскольку средства товарищества собственников жилья состоят из ежемесячных платежей владельцев помещений, важное значение имеет своевременная оплата коммунальных услуг. Кроме того, доходную часть бюджета объединения жильцов может составлять прибыль от сдачи в аренду свободных помещений, техники или земли, находящейся в коммунальном владении.
Управление многоквартирным домом требует больших затрат времени, поэтому многие товарищества заключают трудовой договор с председателем СНТ.
Наличие соглашения позволяет им быть уверенными, что административным вопросам уделяется достаточное внимание, ведь перечень обязанностей уполномоченного лица закреплён документально.
Какие налоги платит ТСЖ
Поскольку товарищество собственников жилья ведет хозяйственную деятельность, оно является налогоплательщиком, несмотря на задекларированный в уставе неприбыльный характер деятельности. Перечислим, какие налоги платит подобная организация:
- На прибыль. Обычно прибыль, облагаемая налогом, формируется за счёт предоставления агентских услуг или сдачи в аренду имущества.
- На добавленную стоимость.
- На имущество/землю/транспорт (при наличии).
- На доходы физических лиц. Налоги взимаются с суммы доходов работников организации.
- Страховые взносы за сотрудников, с которыми заключены трудовые договоры.
Экономические субъекты, действующие на территории РФ, могут пользоваться упрощённой системой налогообложения, которая имеет ряд преимуществ.
| Отличия | Упрощённая система | Общая система |
|---|---|---|
| Расходы, учитываемые при вычислении базы налогообложения | Только те, что определены Налоговым кодексом | Все |
| Минимальный размер налога | Не менее 1 % от доходов | 0 |
| Ставка налога, по которой облагается база («доходы - расходы» для упрощённой системы или прибыль для общей), % | Не более 15 | 20 |
| Страховые взносы, % | 20 | 30 |
| Количество отчётности | Меньше | Больше |
Итак, налогообложение ТСЖ при УСН в 2020 году имеет явные преимущества перед общей системой, особенно если товарищество состоит в трудовых отношениях с наёмными работниками.
Преимущества и недостатки ТСЖ
Управление коммунальным имуществом – это комплексный процесс. Для его организации нужно привлекать профессиональных управляющих или инициативные группы владельцев недвижимости, которые смогут обеспечить содержание жилых объектов в надлежащем состоянии.
Товарищество собственников жилья по праву признается одной из самых эффективных форм управления МКД. И все же нужно учитывать не только плюсы этой структуры, но и её недостатки.
| Преимущества | Недостатки |
|---|---|
| Непосредственное влияние жильцов на принятие решений по управлению. Полный контроль использования денежных средств | Недостаточный управленческий опыт и возможная некомпетентность руководства организации |
| Отсутствие необходимости оплачивать дорогостоящий управленческий персонал | Невысокая мобильность структуры |
| Ведение хозяйственной деятельности для получения дополнительных ресурсов на улучшение состояния жилищного фонда | Необходимость присутствия достаточного количества членов товарищества для создания кворума |
Узнать подробнее о преимуществах и недостатках работы товарищества жильцов можно из статьи «Что лучше – ТСЖ или управляющая компания».
Порядок создания ТСЖ
Создание товарищества требует основательного подхода к организации и проведению собрания владельцев помещений. Следует учитывать, что собрание считается легитимным только если на нём присутствует более половины собственников квадратных метров. Кроме того, информацию о проведении собрания нужно довести до общего сведения не менее чем за 10 дней до назначенной даты.
Вот как выглядит уведомление о проведении собрания
Приведем поэтапный алгоритм того, как создать ТСЖ:
- Подготовка и проведение общего собрания жильцов. На нем принимается решение о создании товарищества и утверждении его устава, проводятся выборы правления, председателя, ревизионной комиссии.
- Регистрация товарищества. Для этого нужно подготовить:
- Заполненный и нотариально заверенный бланк по форме № Р11001.
-
- Прошитый и пронумерованный протокол собрания владельцев помещений в МКД с их подписями.
- Прошитый и пронумерованный Устав товарищества в двух экземплярах.
- Квитанция, подтверждающая уплату госпошлины. Провести платёж можно в онлайн-режиме с помощью специального сервиса налоговой службы.
Подать пакет документов для регистрации можно в отделении ФНС лично, письмом с описью вложения и объявленной ценностью или через официальный сайт налоговой при помощи онлайн-сервиса«Государственная регистрация юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».
Заключение
Учреждение товарищества собственников недвижимости позволяет жильцам МКД самостоятельно управлять коммунальным имуществом и распоряжаться им с целью получения дополнительного дохода, который можно использовать для улучшения жилищных условий.
В отличие от управляющих компаний, товарищество жильцов является неприбыльной организацией, что положительно сказывается на тарифах за обслуживание. Если среди жильцов нет подходящей кандидатуры на должность управляющего, ТСЖ может нанимать специалистов, способных качественно выполнять поставленные задачи.
По факту граждане, которые входят в состав тсж могут контролировать далеко не все и не всегда. Особенно, когда во главе сидит хитрый председатель и когда он с кем-то в доле. У нас было уже такое, судились больше года за свои права.
В статье много полезных и новых для меня сведений о ТСЖ. Интересно было почитать. Написано простым языком, доступно.
Я считаю, что если жильцов дома есть толковые люди, например военные или хорошие бухгалтеры на пенсии, то ТСО будет более удачным вариантом чем УК, потому что больше вариантов отслеживать расходы.