Кадастровая стоимость (КС) — относительно новое понятие в российском законодательстве. Его появление было связано с попыткой обосновать рыночную цену недвижимости. Давайте выясним, можно ли продать квартиру по цене ниже кадастровой стоимости, с какой целью и при каких обстоятельствах, а также узнаем о возможных рисках для обеих сторон.
Что такое кадастровая стоимость
Понятие, сущность и методика определения КС подробно описаны в Федеральном законе от 03.07.16 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».
Согласно определению, кадастровая стоимость объекта — это величина, отражающая представление о ценности и полезности недвижимого объекта. Кадастровая оценка необходима, прежде всего, для расчета этой величины.
В РФ принято рассчитывать налог на квартиру, дом или участок по кадастровой стоимости.
Кроме того, КС используется для исчисления других платежей:
- связанных со сделками с недвижимостью;
- арендной платы за пользование (на основании договора соцнайма);
- пошлины при оформлении наследования;
- кредитования покупок;
- стартовой цены для продажи.
В 2017-м году Закон о кадастровой оценке претерпел изменения, вступили в силу изменения к Федеральному закону, регламентирующему оценочную деятельность (№ 135-ФЗ от 29.07.1998). Суть нововведений сводится к утверждению новых значений КС и созданию специализированных бюджетных учреждений.
Более детальная информация о том, что такое кадастровая стоимость недвижимости.
Цена продажи недвижимости ниже КС: налоговые последствия
Кадастровая стоимость как новый порядок оценки недвижимости появился в 2012-м году. Его цель — максимально приблизить значение КС к рыночной цене. Однако до сих пор между этими стоимостными выражениями существуют различия.
Согласно действующему законодательству, в коммерческих сделках с объектами недвижимости, приобретенными до 2016-го года, величина КС не имеет значения для налогообложения.
Для объектов, оформленных в собственность после 2016-го года, указанная в договоре сумма важна, поэтому у продавца могут возникнуть налоговые последствия продажи недвижимости ниже кадастровой стоимости.
Речь идет об уплате подоходного налога (НДФЛ) от продажи недвижимого имущества. Налоговая ставка для резидентов РФ составляет 13%. Для расчета суммы дохода берется кадастровая стоимость, установленная на 1 января года, в котором состоялась регистрация перехода прав собственности на продаваемый объект.
В Налоговом кодексе предусмотрен следующий механизм расчета налогооблагаемой суммы в сделках по продаже недвижимости (п.5 ст. 217.1 ч. II):
- если цена продажи выше кадастровой, налог рассчитывается от указанной в договоре суммы;
- если продажа земли, жилой или коммерческой недвижимости осуществляется по цене ниже кадастровой, то для расчета НДФЛ к КС применяют понижающий коэффициент 0,7. Если сумма продажи превышает уменьшенную с учетом коэффициента КС недвижимости, то налог рассчитывается от суммы по договору. В противном случае — от уменьшенной кадастровой стоимости.
Проще говоря, для расчета НДФЛ берется либо сумма продажи, либо уменьшенная КС, в зависимости от того, что больше.
Если налоги рассчитаны правильно, то продавцу не грозят ни штрафы, ни пени.
Причины занижения цены квартиры
Кадастровая стоимость недвижимости — условная величина, которая во многих случаях не является объективной и не учитывает некоторые особенности объекта, существенные для пользователя.
Так, при формировании КС используется математический расчет, основанный на массовой оценке, применяемой для всех объектов одного класса, — так называемый удельный показатель кадастровой стоимости (УПКС), свой для каждого региона. При его расчете учитывается:
- экономическая ситуация региона;
- сегмент недвижимости;
- местоположение и площадь объекта;
- год постройки.
Индивидуальные особенности объекта — степень физической изношенности здания, этаж, состояние объекта, внутренняя планировка — не учитываются в кадастровой оценке. Именно это и формирует различие между КС и реальной стоимостью объекта на рынке.
Рыночная стоимость может отличаться как в большую, так и в меньшую сторону, поэтому иногда занижение цены продажи оправдано. Однако чаще занижение стоимости связано с желанием продавца снизить сумму НДФЛ или вовсе избежать уплаты налога. Это происходит в тех случаях, когда продаваемая недвижимость находится в собственности менее трех лет.
Другие причины для занижения цены продажи жилья связаны с суммой оплаты нотариальных действий по оформлению договора.
Как обосновать продажу по цене ниже КС
Продажа квартиры ниже кадастровой стоимости возможна и законна. Правда, согласно закону, резонное снижение цены на недвижимость с точки зрения уплаты НДФЛ составит не более 30% от КС объекта, ведь налог будет исчисляться с суммы, составляющей 70% от цены в кадастре.
Несмотря на существующий порядок, недвижимость все же можно продать по более низкой цене, если на это есть объективные причины:
- неудачная планировка;
- запущенное состояние;
- обременение;
- необходимость срочной продажи;
- снижение покупательской способности населения и прочее.
Перечисленные причины встречаются довольно часто, поэтому заниженная цена на продаваемый объект в некоторых случаях обоснована.
Последствия продажи квартиры по стоимости ниже кадастровой
Покупатель недвижимости может спокойно, не опасаясь нарушить закон, купить квартиру дешевле кадастровой стоимости, если его устраивают условия договора и цена.
Как известно, в сделке купли-продажи недвижимости цена объекта договорная. Продавец вправе по своему усмотрению распоряжаться собственностью и устанавливать ее цену (ст.209 гл.13 Гражданского кодекса РФ), поэтому с юридической точки зрения нарушений в таком договоре не будет.
В случае занижения цены на продаваемую недвижимость налоговые последствия тоже не грозят продавцу, поскольку при переходе объекта в собственность до 2016-го года величина, определенная кадастром, вообще не берется в расчет, а в остальных случаях слишком низкая цена продажи не влияет на размер НДФЛ.
Однако налоговые органы все же могут заинтересоваться договором и перепроверить его.
В чем опасность занижения цены продажи
Предпринятые налоговыми службами меры лишили недобросовестных налогоплательщиков возможности уклоняться от выплаты НДФЛ с продажи недвижимости. Однако сделки с заниженной стоимостью все же имеют место. Чаще всего это касается объектов, перешедших в собственность до 2016-го года.
Следует признать, что во многих случаях продавец освобождается от налога, поскольку для большинства объектов заканчивается минимальный установленный срок владения ими. Вероятно, это делается по другой причине.
Нужно помнить, что подобные уловки могут иметь негативные последствия как для покупателя, так и для продавца.
Если вы — Покупатель
Обычно инициатива занизить сумму договора исходит от продавца. Покупатель идет ему навстречу, соглашаясь подписать договор с низкой ценой, а разницу получает под расписку.
Прежде чем поставить свою подпись в договоре, подумайте о возможных последствиях:
- Если сделка будет признана недействительной и возникнет судебный спор, возместить удастся только сумму, указанную в договоре. Судебная практика показывает, что суд не берет во внимание расписки.
- Если предполагается перепродажа приобретенного объекта, то доход, с которого придется платить НДФЛ, будет выше из-за большой разницы между ценой продажи и фактическими расходами на покупку жилья.
- Сумма возврата при налоговом вычете рассчитывается от цены, указанной в договоре. Чем она ниже, тем меньше денег удастся вернуть.
Таким образом, соглашаясь на условия продавца, вы ухудшаете свое положение и оказываете ему медвежью услугу, ведь для него тоже возникают риски.
Если вы — Продавец
Новый способ исчисления НДФЛ с продажи квартиры лишает продавца возможности значительно снизить сумму налога. Но если существуют другие причины занизить цену, то прежде следует взвесить все “за” и “против”.
- Если налоговый орган заинтересует слишком низкая стоимость недвижимости, он может устроить проверку. В случае обнаружения факта ухода от уплаты налога налоговики не только взыщут с продавца неуплаченную сумму, но еще наложат пени и штраф. Поводом для проверки может стать сделка с привлечением заемных средств, при которой сумма кредитования и цена недвижимости не совпадают.
- Продавец рискует недополучить часть денег, если расчет с покупателем происходит в два этапа: первый – до госрегистрации договора в размере указанной по договору суммы, второй — после регистрации в размере доплаты. Риск обусловлен тем, что сумма, указанная в договоре, была фактически уплачена во время первого платежа.
Итак, предлагая занизить стоимость недвижимости, продавец сам может пострадать.
Где найти кадастровую стоимость недвижимости
Отправной точкой для расчета НДФЛ в сделках по купле-продаже недвижимости является кадастровая стоимость объекта. Узнать ее несложно, эта информация открыта и доступна каждому.
Самый простой способ узнать КС недвижимости — воспользоваться сайтом Росреестра, государственной службы по кадастровому учету.
Сведения о КС можно найти в соответствующем разделе, указав в строке поиска кадастровый номер или адрес регистрации объекта недвижимости.
Кроме того, данную информацию можно получить на любом коммерческом сайте, предлагающем услуги по предоставлению сведений о недвижимости.
Изучите пошаговую инструкцию о том, как узнать кадастровую стоимость недвижимости онлайн.
В заключение
Кадастровая стоимость — основа для расчета налога на недвижимость, НДФЛ и разного рода платежей, возникающих во время сделок с недвижимым имуществом, в том числе при купле-продаже.
По замыслу законодателя КС должна быть максимально приближена к рыночной, но на практике это обычно не так. Расценочная методика не отражает реальной стоимости объекта недвижимости, поскольку не учитывает его особенности.
Чтобы продать земельный участок, жилой или нежилой объект, приходится завышать или занижать стоимость. Занижение цены продажи не несет налоговых последствий, но имеет определенные риски как для продавца, так и для покупателя.
Думаю, что покупатель и продавец имеют право согласовывать цену, исходя из своих мотивов, факт умышленного уклонения от уплаты налогов доказать практически невозможно.
На стоимость недвижимости куча факторов влияет, кроме того всегда можно сослаться на один из перечисленных мотивов – срочная продажа. Часто в связи с переездом, особенно за рубеж, люди сильно цену скидывают.
Если умышленно занизить стоимость продаваемого или покупаемого жилья, то обвинить вас в уклонении от налогов вряд ли смогут, а вот если сделку захотите аннулировать деньги вернутся по указанной стоимости.
Стильно занижать стоимость квартиры тоже нельзя, мы поставили низкую цену когда срочно хотели переехать, так вот со стороны покупателей было столько недоверия и непонимания, что пришлось цену повысить.