Закрыть рекламу ×

Правила застройки и землепользования 2019: что это и зачем они нужны

Загрузка...
Время чтения: 8 минут

Любая градостроительная деятельность требует соблюдения строгих условий застройки территории, выдерживания четкого плана, сохранения объектов культурного наследия и окружающей среды. С этой целью органы местного самоуправления разрабатывают ПЗЗ – свод правил застройки и землепользования. Давайте разберемся, что такое правила застройки и землепользования, кем они утверждаются и какие цели преследуют.

Правила застройки и землепользования

Общая информация о землепользовании

Под термином “землепользование” теория градостроения понимает распоряжение ресурсами земельного фонда и их эксплуатацию различными способами, в зависимости от целевого назначения земель.

В соответствии со ст. 14 ФЗ № 131 от 06.10.2003, осуществляется землепользование на муниципальном уровне – именно к компетенции местной власти закон относит вопросы определения правил и условий эксплуатации земельного фонда. В рамках этой работы местные власти:

  1. Утверждают генеральные планы поселений и документацию по планировке территорий.
  2. Осуществляют градостроительное зонирование.
  3. Выдают разрешения на строительство и ввод сооружений в эксплуатацию.
  4. Утверждают местные нормативы градостроительного проектирования.
  5. Резервируют и изымают земли для муниципальных нужд.
  6. Осуществляют муниципальный земельный контроль.
  7. Утверждают местные правила застройки и землепользования (ПЗЗ) и так далее.

Вся указанная деятельность регулируется местными нормативно-правовыми актами.

Узнайте больше о том, что такое землепользование.

Одним из главных нормативно-правовых актов являются правила застройки и землепользования, поэтому пришло время разобраться, что такое ПЗЗ в землепользовании.

Общая информация о правилах застройки и землепользования

В общем виде можно представить немало форм землепользования – это и использование в сельскохозяйственных целях, и в целях обустройства природоохранных зон, и даже для создания искусственных водоемов.

Но в рассматриваемом случае землепользование – это в первую очередь градостроительное освоение/застройка с целью устойчивого развития муниципальных территорий. Потому правила и землепользования, и застройки в рамках муниципалитета неразрывно связаны.

Пп. 8 п. 1 ст. 1 ГрК помогает понять, что такое ПЗЗ земельного участка. Это некий градостроительный устав, определяющий правила, условия и порядок деления и планировки земель в пределах конкретного населенного пункта с целью его дальнейшей застройки или иного развития муниципальной территории.

Необходимость в утверждении свода правил установлена не только Градостроительным, но и Земельным кодексом. Этими правилами определяются:

  • границы любого земельного участка на территории поселения;
  • их правовой режим, целевое и разрешенное использование;
  • отнесение конкретного земельного участка к конкретной зоне (карта градостроительного зонирования);
  • минимальные и максимальные размеры участков в пределах зоны;
  • границы населенного пункта, расположение инфраструктурных объектов, дороги, генеральный план поселения и так далее.

Как упоминалось выше, ПЗЗ принимаются муниципальной властью для каждого конкретного поселения отдельно и утверждаются градостроительным или архитектурным комитетом субъекта.

Тем, кто интересуется, как получить ПЗЗ на земельный участок, подскажем: такие документы обычно размещаются на сайтах муниципальных образований.

ПЗЗ на земельный участок

В некоторых населенных пунктах выписка из ПЗЗ предоставляется даже на сайте Госуслуги. Например, здесь можно получить выписку для Брянска.

Сам документ, как правило, состоит из трех частей, нескольких десятков статей и приложений к нему. Как правило, это:

  1. Общая часть, включающая порядок применения утвержденных градостроительных нормативов и условия внесения в них изменений.
  2. Графическая часть, включающая карту градостроительного зонирования (деления территорий на зоны землепользования).
  3. Специальная часть – регламенты градостроения.

Остановимся на составляющих ПЗЗ подробнее.

Общая часть: применение ПЗЗ

Общая теоретическая часть ПЗЗ в первую очередь должна устанавливать порядок применения правил. Согласно ч. 3 ст. 30 ГрК, такой порядок определяет условия:

  • регулирования застройки территорий муниципального образования;
  • внесения изменений в порядок и цели использования;
  • проведения планировки территорий и подготовки документации по ней;
  • проведения общественных слушаний, на которых утверждаются новые правила землепользования и застройки для городской территории и так далее.

Общая часть, как правило, содержит:

  • пределы действия ПЗЗ и расшифровку используемых в нем понятий;
  • соотношение утвержденных правил с иной градостроительной документацией;
  • принципы градостроительной деятельности и условия работы комиссии по землепользованию;
  • порядок проведения градостроительной подготовки;
  • порядок предоставления земли гражданам в пользование;
  • условия резервирования земель, выдачи разрешений на строительство;
  • виды и порядок разрешений на ввод строений в эксплуатацию и подобные нормативы.

Теоретическая часть, по сути, является основной, так как конкретные правила использования муниципальных земель установлены именно в ней. Использование графической части осуществляется по условиям общей части.

Применение правил застройки участка

Графическая часть: карта зонирования

Вторая, графическая часть ПЗЗ – это карта землепользования и застройки. Согласно п. 4 ст. 30 ГрК, она определяет границы территориальных зон и относит к таким зонам конкретные земельные участки.

Речь идет о зонах, в пределах которых расположены участки одного целевого назначения и вида использования. Внесение в одну зону разных участков или формирование из них одного надела не допускается.

Карта должна включать:

  • границы территорий населенных пунктов, находящихся в компетенции муниципального образования;
  • пределы зон застройки и ведения хозяйственной деятельности, масштабы застройки;
  • зоны с особыми правилами эксплуатации;
  • пределы санитарных, водных, прибрежных территорий и береговых полос;
  • пределы территорий, имеющих особое культурное или историческое значение;
  • пределы зон исторических поселений местного значения и так далее.

Графическая часть может быть исполнена на нескольких картах, в зависимости от размещенных на ней зон.

Если речь идет о крупных городах, то деление производится по городским округам или районам. Например, здесь можно посмотреть зонирование в пределах СВАО г. Москвы.

Подробнее о том, как составляются такие карты, читайте в материале «Картография земельных участков».

Специальная часть: регламенты градостроения

В соответствии со ст. 36 ГрК, регламенты определяют правовой режим в отношении участка, входящего в состав конкретной зоны. В отношении каждой зоны принимается собственный регламент.

Как правило, проект застройки и землепользования включает в себя ряд обособленных территориальных зон, деление на которые происходит с учетом целевого назначения земель и видов их разрешенного/фактического использования.

Кроме того, учитываются особенности участков и их целевая сочетаемость для возможного объединения близких наделов в пределах одной зоны.

В отношении каждой зоны, учитывая данные, которые содержит генеральный план, регламенты градостроения должны установить:

  • формы пользования и целевое назначение конкретных участков в пределах зоны;
  • предельные размеры участков;
  • допустимые масштабы застройки/реконструкции объектов строительства;
  • ограничения относительно назначения и пользования участками.

Обращаем внимание, что регламенты не включают:

  • земли, имеющие культурную и историческую ценность;
  • земли общественного использования;
  • территории добычи полезных ископаемых;
  • земли лесного и водного фонда;
  • особо охраняемые территории;
  • сельскохозяйственные земли.

Проект застройки

Порядок подготовки ПЗЗ

Местные правила застройки и землепользования разрабатываются в соответствии со ст. 31 ГрК. Они могут создаваться в отношении всех территорий муниципального поселения либо его частей с учетом:

  • положений генерального плана города или поселения;
  • условий технической документации;
  • вопросов общественных обсуждений и публичных слушаний.

Решение о разработке ПЗЗ в пределах населенного пункта принимается главой местной администрации, который определяет этапы разработки ПЗЗ, порядок и сроки проведения подготовительных работ.

Одновременно с принятием решения о разработке Правил, глава администрации устанавливает поименный состав и регламент деятельности комиссии по разработке ПЗЗ. Она же будет инициатором общественных обсуждений разрабатываемого проекта.

Через 10 дней принятое решение публикуется на сайте администрации или распространяется иными средствами массовой информации. В сообщении о принятии решения также приводится:

  • состав комиссии по подготовке ПЗЗ;
  • этапы осуществления зонирования территорий населенного пункта;
  • порядок и предварительный срок разработки проекта Правил;
  • правила направления комиссии предложений от заинтересованных лиц и прочая важная информация.

После разработки проекта Правил орган местного самоуправления проводит их проверку на предмет соответствия генеральному плану и техническим регламентам.

Утвержденный проект направляется главе поселения, а в случае обнаружения несоответствий возвращается комиссии на доработку.

Глава поселения в 10-дневный срок с момента получения проекта Правил назначает его общественное обсуждение. Порядок проведения обсуждений тоже устанавливается на местном уровне, его длительность составляет 2-4 месяца.

По их результатам комиссия вносит в проект необходимые изменения, после чего вновь направляет его мэру или иному чиновнику, возглавляющему администрацию. Тот в 15-дневный срок решает: направить проект на утверждение местного совета или вернуть на доработку.

Порядок утверждения ПЗЗ

В соответствии со ст. 32 ГрК, проект Правил утверждается представительным органом местного самоуправления – городским советом. Утверждение должно происходить с учетом вопросов и предложений, внесенных общественностью на слушаниях.

По результатам его рассмотрения в местном совете депутаты могут либо утвердить и принять проект, либо вернуть его главе администрации на доработку. В случае утверждения ПЗЗ подлежат опубликованию на сайте муниципального образования или публикуются для публичного доступа иным образом.

Утверждение правил застройки и землепользования

Если ПЗЗ затрагивают права граждан или организаций, заинтересованные лица вправе оспорить их в суде. Правом на оспаривание также наделены органы государственной и региональной власти, но лишь тогда, когда Правила противоречат схемам территориального планирования региона или страны.

В 10-дневный срок с момента утверждения ПЗЗ должны быть опубликованы в системе ФГИС. С помощью этой поисковой системы легко узнать, где найти ПЗЗ или где выписка.

После утверждения Правил получить актуальную информацию из ПЗЗ можно в градостроительном управлении / департаменте местной администрации либо через МФЦ и сайт Госуслуги.

Поскольку сам документ довольно объемен, выписка предоставляется лишь в отношении запрашиваемых данных. Форма заявления на ее выдачу обычно устанавливается местным административным регламентом.

Образец выписки из правил землепользования и застройки:

Образец выписки из правил землепользования и застройки

Если выписка требуется в отношении конкретного участка, то в заявлении обычно указываются:

  • кадастровый номер;
  • общая площадь;
  • категория земель;
  • адрес расположения;
  • прочие идентифицирующие данные.

Такая выписка, в свою очередь, будет содержать все актуальные данные относительно условий пользования землей, ее размера, возможности изменения вида использования и прочую информацию.

Порядок внесения изменений в ПЗЗ

Согласно ст. 33 ГрК, закон допускает внесение изменений в правила землепользования и застройки в следующих случаях:

  • обнаружение расхождений между ПЗЗ и планом территориальной застройки, перепланировки;
  • обжалование Правил;
  • расширение/уменьшение территории поселения.

Как правило, ходатайства о правках вносятся государственными, региональными или местными органами исполнительной власти, если принятые Правила препятствуют функционированию или сооружению объектов, находящихся в их ведении.

Однако закон не исключает возможности внесения изменений по инициативе частных физических лиц и организаций. Изменение ПЗЗ в отношении земельного участка по инициативе граждан возможно в случае, если в результате применения Правил:

  • земли и объекты строительства используются неэффективно;
  • причиняется вред собственникам или иным лицам, которые обладают правами на землю и объекты строительства;
  • снижается стоимость земли;
  • правообладатели не могут полностью реализовать принадлежащие им права.

Ходатайство о правках направляется на адрес комиссии, которая в течение 30 дней рассматривает вопрос и подготавливает заключение по нему о необходимости внесения изменений либо об отказе.

Алгоритм подготовки и утверждения идентичен порядку принятия новых ПЗЗ, только без проведения общественных слушаний.

Внесение изменений в проект застройки

Какие территориальные зоны бывают

Пришло время выяснить, какие зоны устанавливаются правилами землепользования и застройки. Обычно они устанавливаются градостроительными регламентами с учетом вида использования и делятся на:

  1. Зоны жилой застройки, которые, в свою очередь, подразделяются на зоны разной этажности застроек.
  2. Общественно-деловые зоны, где располагаются учреждения образования и здравоохранения, коммерческие и государственные организации, спортивные объекты и так далее.
  3. Рекреационные зоны: леса, пляжи, зеленые зоны.
  4. Производственные зоны: коммунальные и частные производственные предприятия.
  5. Зоны транспортно-инженерной инфраструктуры: дороги, железнодорожные пути, зоны расположения инженерных коммуникаций.
  6. Зоны сельскохозяйственных участков: садовое, дачное, крестьянско-фермерское хозяйство, агропроизводственные зоны.
  7. Специальные зоны: для размещения кладбищ и прочие.

Для определения таких зон правила землепользования и застройки муниципального образования требуют проведения предварительного зонирования.

О том, как оно проводится, читайте в статье «Зонирование земель».

Кадастровые кварталы и ПЗЗ

Правила землепользования имеют огромное значение и для кадастрового учета: градостроительная документация активно используется подразделениями Росреестра для проведения кадастрового учета.

Одним из этапов кадастрового учета является дополнительное зонирование территорий и их разделение на определенные территории в зависимости от их целевого назначения и использования.

Наименьшей единицей кадастрового учета является кадастровый квартал. Обычно он включает в себя небольшие населенные пункты, городские районы и прочие территории.

Подробности содержатся в материале «Кадастровый квартал».

Заключение

В заключение еще раз подчеркнем огромное значение Правил застройки и землепользования для градостроительной деятельности. Этими правилами утверждается порядок, условия, способы и особенности использования земель в пределах конкретного населенного пункта для проведения застройки и развития территорий. Правила обязательны для всех, кто хочет получить землю, застроить ее, провести межевание или изменить вид использования. Они принимаются органами муниципальной власти и распространяются исключительно на ее земли. Если граждане не согласны с принятыми нормативами либо правила нарушают их права, можно оспорить ПЗЗ в суде.

Градостроительный план: Видео

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Комментариев: 4
  1. Виктория

    А что все таки первично – правила землепользования и застройки или ген.план? Везде разная информация, как я понимаю все зависит от регионального законодательства или нет?

    1. vvslobodianiuk

      Ген. план должны составлять с учетом правил землепользования и застройки.

  2. Галина

    Правила градостроения и землепользования часто нарушают, причем как частные лица, так и компании. Почему так происходит? Это ведь негативно сказывается на облике города и не только.

  3. Кристина

    Мы залили фундамент без плана застройки, поэтом из-за этого были проблемы в дальнейшем. Вообще всё что касается строительства нужно внимательно изучать для того, что бы не было проблем в дальнейшем.

Добавить комментарий