Оценка квартиры для закладной: цели проведения и пакет документов

Время чтения: 4 минут

При получении ипотеки не обойтись без оценки стоимости квартиры. В связи с этим потенциальному покупателю стоит выяснить, для чего нужна оценка квартиры для закладной, как происходит эта процедура, и как не ошибиться с выбором оценщика.

Понятие залога

Залогом в гражданском праве называют форму гарантии погашения займа в виде имущества, которое заемщик (залогодатель) обязуется передать в собственность кредитору (залогодержателю), если обстоятельства не позволят ему своевременно погасить задолженность.

Залогом может выступать имущество в любой форме, кроме денежной.

В сфере купли-продажи недвижимости большой популярностью пользуется ипотека. Главное преимущество этой формы залога заключается в том, что заемщик остается собственником и полноправным пользователем залогового имущества.

Для множества молодых семей ипотека – единственный доступный способ решения квартирного вопроса.

Как оформляется закладная на квартиру

Залоговые отношения, в которых залогом выступает недвижимость, регулируются Федеральным Законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.1998 (далее ФЗ № 102). Согласно этому закону, закладной называется ценная бумага, удостоверяющая:

1. Тот факт, что данное имущество является залогом.
2. Право залогодержателя на получение исполнения обязательств по ипотечному договору.

Важно учесть, что закладная является ценной бумагой, следовательно, сама по себе может быть предметом купли-продажи и даже выступать залогом. При этом владельцем закладной (залогодержателем) в разные моменты времени могут быть разные лица.

Закладная по требованию владельца документа может быть зарегистрирована в Едином государственном реестре недвижимости.

В ФЗ № 102 подробно описано, какие реквизиты должен содержать документ. В частности, нужно указать:

• данные первоначального залогодержателя;
• информацию о залогодателе;
• сведения о должнике, в случае, если должник и залогодатель – не одно и то же лицо (при поручительстве);
• сумму и срок выплаты;
• подтверждение государственной регистрации ипотечного договора.

Закладная в обязательном порядке содержит подробные сведения о самом объекте недвижимости, который выступает залогом. В первую очередь – его оценочную стоимость. Поэтому оформление закладной и заключение договора залога невозможны без оценки недвижимости.

Как оценивается квартира для оформления закладной

Чаще всего при заключении договора залога на квартиру владельцем закладной является банк. Поэтому именно финансовое учреждение диктует свои условия.

В целом оценка квартиры выглядит так:

1. Заемщику предоставляется список аккредитованных оценщиков: учреждений или частных специалистов, которым банк доверяет. Права и обязанности оценщика регулируются Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.1998.
2. Заемщик и оценщик заключают договор, на основании которого последний оказывает услуги по оцениванию объекта имущества.
3. Когда оценка недвижимости для целей залога завершена, клиент предоставляет готовый документ в финансовое учреждение.

Оценка недвижимости не гарантирует получение ипотеки – это лишь один из этапов оформления. Но этап крайне важный, поэтому подойти к нему нужно со всей ответственностью.

Узнайте подробнее о процедуре оценки квартиры в общем случае.

Какие документы нужны для оценки

Заказчик оценки предоставляет ряд документов:

1. Правоустанавливающий документ на объект недвижимости:
   • при оценке квартиры в новостройке или строящемся доме – договор купли-продажи, долевого участия, переуступки прав;
   • при оценке объекта на вторичном рынке – права собственности нынешнего владельца квартиры.
2. Технический паспорт, кадастровый паспорт, план этажа из БТИ.
3. Паспорт заказчика оценки.

Получив эти документы, оценщик приступает к работе.

Рекомендуем ознакомиться подробнее, что еще нужно при оценке квартиры.

Что входит в отчет об оценке

Итогом работы оценщика является отчет об оценке. Оценка недвижимости для ипотеки обязательно должна содержать информацию:

1. О квартире:
   • Метраж: общая и жилая площадь, площадь кухни, высота потолков.
   • Лоджии и балконы: их количество, площадь, состояние, наличие/отсутствие остекления.
   • Соответствие планировки квартиры плану из БТИ. Обязательны данные о перепланировках, если таковые проводились.
   • Окна: вид из окон, состояние остекления, возможные изменения размера оконных проемов.
   • Инженерное оснащение квартиры: водоснабжение, наличие горячей воды, отопление. Следует указать, обновлялись ли батареи и система электроснабжения, упомянуть наличие теплых полов, электрических и газовых колонок, бойлеров.
2. О доме:
   • Проект, год постройки, количество этажей и подъездов.
   • Стены и перекрытия: материал, состояние.
   • Общее состояние: вид фасада, состояние входной группы и подъезда, степень износа.
   • Ремонт: проводился ли капитальный ремонт дома, насколько он необходим в данный момент.
3. О расположении объекта:
   • Прилегающая территория: состояние двора, примыкающих улиц, возможность подъезда автотранспорта, состояние подъездных путей и пешеходных дорожек, наличие и состояние детских площадок.
   • Инфраструктура: наличие и удаленность детских садов, школ, парков, скверов, коммерческой и развлекательной инфраструктуры.
   • Транспорт: удаленность транспортных развязок, интенсивность движения, расстояние до остановок общественного транспорта. Обязательно указывается расстояние до ближайшей остановки метро.
   • Средняя стоимость м2 жилья в этом районе.

К отчету прилагается таблица технического состояния дома с информацией о серьезных дефектах конструкции или инженерного оборудования. Обязательно следует указать вероятность признания жилья ветхим или аварийным, возможность и необходимость проведения капитального ремонта.

Отчет иллюстрируется цветными фотографиями квартиры, дома и территории.

Узнайте больше, как происходит оценка квартиры для ипотеки.

Оценка квартиры, как правило, производится в течение 3 рабочих дней и стоит около 2-5 тысяч рублей, в зависимости от размера и расположения объекта.

Некоторые оценщики предоставляют срочную оценку в течение 24 часов.

Напоминаем: главный критерий при выборе оценщика – аккредитация в конкретном банке.