Закрыть рекламу ×

Существующие методы оценки недвижимого имущества

Загрузка...
Время чтения: 8 минут

Вопрос определения объективной стоимости помещений с учетом текущей ситуации всегда актуален. Для того чтобы предотвратить спекуляции и сделать работу оценщика максимально прозрачной, были разработаны различные методы оценки недвижимости.

Методы оценки стоимости недвижимости

Для чего производится оценка недвижимости

В каждом случае, когда человек намерен изменить статус собственной недвижимости или, наоборот, приобрести новое имущество, необходимо четко представлять цену будущей сделки. Причем для продажи или другой формы возмездной передачи недостаточно знать лишь стоимость помещения при первичном приобретении или суммарную величину затрат на строительство.

Оценка недвижимого имущества проводится, например, при постановке объекта на балансовый учет. Кроме того, оценочные мероприятия, как правило, помогают определить:

  • текущую балансовую и ликвидационную стоимость;
  • справедливую цену продажи или приобретения;
  • залоговую стоимость для обеспечения кредитных обязательств;
  • рыночную цену для выкупа части объекта, если недвижимость находится в совместном владении.

В зависимости от целей собственника выбирается конкретная методика оценки недвижимости. В некоторых случаях целесообразно комбинировать подходы либо использовать сравнительные таблицы результатов.

О том, как оценщик выбирает подход, рассказано в статье «Оценка недвижимости».

Основные методы определения цены объектов

Каждая запланированная операция требует определения адекватной цены. Это позволяет оптимально распорядиться сразу несколькими ресурсами собственника:

  • временным – срок поиска значительно сократится, если цена будет определена на среднерыночном уровне с учетом особенностей объекта и амортизации;
  • денежным – если подходы к оценке недвижимости выбраны неправильно и стоимость завышена, то длительный поиск покупателя повлечет за собой рост затрат на содержание неиспользуемых объектов и поддержание их в товарном виде;
  • коммерческими ожиданиями – недооцененные помещения будут более востребованными и быстро найдут нового хозяина, но бывший владелец на личном опыте узнает, что такое упущенная выгода.

Методические основы оценки недвижимости разделяют три подхода к определению стоимостного показателя:

  • затратный способ – по суммарной величине потраченных средств;
  • метод ожидаемой доходности – по размеру возможной прибыли от владения или распоряжения имуществом;
  • сравнительный подход – путем поиска подобных объектов или похожих сделок с уже известной суммой совершенных операций.

Первые два способа в чистом виде используются крайне редко или с небольшим процентом коммерческой успешности. Шансы на успех возрастают, если применяются основные методы оценки рыночной стоимости недвижимости на базе сравнения схожих показателей или уже заключенных договоров (купли-продажи или передачи в аренду).

Оценка недвижимого имущества

Применение затратного подхода

Привлекательность метода суммированных затрат для целостных объектов состоит в том, что он прозрачен и имеет прямолинейную структуру подсчета. Применение этого способа несколько усложняется, если требуется определить частичную стоимость или цену доли в совместной собственности.

Упрощенно сущность затратного подхода к оценке недвижимости можно выразить в виде формулы:

Оц(об) = Оц(зем) + Оц(вс) – А, где

  • Оц(об) – оценочная стоимость объекта;
  • Оц(зем) – цена земельного участка;
  • Оц(вс) – восстановительная стоимость строений и сооружений: суммарные затраты на строительство, постоянные и условно-постоянные расходы, связанные с объектом;
  • А – накопленный износ (амортизация).

При определении суммы затрат нужно учитывать, что постоянные и условно постоянные расходы при оценке недвижимости – это прямые и косвенные затраты, уже понесенные на возведение данного здания или равноценного ему.

Если собственник недвижимости сам прошел весь путь от выделения земли под котлован до косметической отделки сооружения, то определение цены готового комплекса основывается на данных строительно-сметной документации.

Если объект уже менял собственника и в течение какого-то времени использовался по назначению, то технология оценки недвижимости затратным методом включает в себя следующие этапы:

  1. Определение цены земельного участка. Обычно учитывается величина арендной платы на плановый период владения либо доходность от смены направления пользования землей на более эффективное.
  2. Расчет восстановительной стоимости объекта путем определения затрат на строительство здания с максимально схожими характеристиками, с учетом всех улучшений и накопленного износа.
  3. Установление степени износа. В отличие от норм бухучета, оценщики ориентируются в основном на степень утраты зданием первоначальных характеристик и затраты на их восстановление.

Иногда показатель оценочной стоимости включает сумму ожидаемой прибыли – процента желаемого дохода от продажи.

Сравнительный анализ продаж

Метод сравнения продаж (МСП) представляет интерес как для продавца, так и для покупателя. Первый не прогадает в плане прибыли, а второй будет уверен, что не потратил лишнее.

Основа метода – анализ рынка жилья и коммерческой недвижимости со схожими характеристиками. На практике это выглядит как определение средней цены исходя из данных о проведенных сделках на рынке. Самое сложное в данном случае – подобрать максимально схожие варианты.

Важная характеристика сравнительного подхода к оценке недвижимости – невозможность использования этого метода при определении стоимости крупных и специфических комплексов.

Чтобы получить некоторое представление о процессе, представим процесс поэтапно:

  • анализ сделок в выбранном сегменте рынка;
  • отбор вариантов по характеристикам: местоположению, физическим признакам, потенциальным выгодам и прочему;
  • анализ цен на выбранные объекты;
  • составление сравнительной таблицы с указанием причин расхождения по цене;
  • согласование стоимости оцениваемого строения или помещения.

Корректировка стоимости методом парных продаж

Метод парных продаж в оценке недвижимости играет не последнюю роль в определении справедливой цены объекта путем сравнительного анализа. Цель процедуры состоит в том, чтобы после отбора подходящих вариантов рассчитать размер поправок, применяемых к стоимости оцениваемого помещения.

Основная суть – подбор пар объектов, различающихся только по одному признаку, и сравнение их продажной стоимости. Например, если оценке подвергается комплекс, состоящий из жилого дома, гаража, бани и хозяйственных построек, то при отсутствии полностью схожих сделок определяют корректировочную цену каждого элемента, а затем вычисляют общий ценник. Во внимание принимается:

  • доплата за каждый элемент. Если говорить кратко, то необходимо сопоставить сумму продажи дома с гаражом и без него, а затем проделать то же по всем остальным компонентам;
  • определение цены. На основе анализа следует найти показатель стоимости, которая была бы приемлемой для рассматриваемой недвижимости, с учетом того, обладает ли она теми же характеристиками, что и сопоставимый с ней объект.

Использование метода регрессионного анализа

Попарное сравнение характеристик отдельных строений и помещений полностью оправдывает себя, если речь идет об определении стоимости конкретного объекта. Когда специалисту нужно оценить положение дел на рынке и обозначить намечающиеся тенденции, применяется метод регрессионного анализа в оценке недвижимости.

Условие использования метода – наличие большой выборки статистических данных с подробной расшифровкой всех составляющих:

  • местоположения,
  • инфраструктуры,
  • окружения,
  • физических характеристик.

Сложность метода множественной корреляции состоит в том, что составление уравнений для проведения многофакторного анализа требует специальных знаний в области статистических исчислений. Однако подобное исследование позволяет риелтору на порядок повысить качество предоставляемых услуг.

Оценка стоимости недвижимости

Доходный подход к оцениванию

Простого сравнения рыночной стоимости нежилых объектов недостаточно, поэтому специалисты применяют особые методы оценки коммерческой недвижимости на основе ее потенциальной доходности. Из названия подхода становится понятно, что формирование результата происходит на основании данных о будущих доходах от использования строения в предпринимательской деятельности.

В зависимости от сложившихся условий и назначения аналитических мероприятий для формирования актуальных стоимостных показателей доходный подход в оценке недвижимости разделяют на два подвида:

  • способ капитализации будущей прибыли – прогнозирование дохода на основании текущей выручки и процента рентабельности;
  • способ дисконтирования денежных потоков – составление откорректированного прогноза относительно будущей прибыли, при условии, что она будет существенно отличаться от текущей.

Второй метод содержит те же основные понятия доходного подхода, но предполагает еще и разработку алгоритма для расчета коэффициентов дисконтирования.

Порядок составления прогнозов для будущих покупателей можно найти в материале «Оценка коммерческой недвижимости».

Способ прямой капитализации доходов

Предположим, что продаже или сдаче внаем подлежит помещение, в отношении которого можно гарантировать стабильность по двум показателям:

  • постоянные поступления, без кассовых разрывов;
  • динамика положительного роста доходов.

Если оба эти утверждения справедливы, то метод капитализации дохода при оценке недвижимости предприятия может предполагать применение следующей формулы расчета:

ОС = ЧОД / Ккап, где

  • ОС – оценочная стоимость встроенного или отдельно стоящего помещения;
  • ЧОД – чистый ожидаемый доход;
  • Ккап – коэффициент капитализации.

При определении чистой прибыли нужно ориентироваться на размер ожидаемой выручки от аренды – потенциальный валовый доход (ПВД) при условии полного заполнения всех площадей:

ПВД = Поб * Сар, где

  • Поб – общая коммерческая квадратура (площадь под наем);
  • Сар – арендная ставка в денежном выражении.

Информацию о стоимости 1 м2 берут из уже заключенных договоров аренды или исходят из минимально возможных ставок для данного типа помещений.

В дополнение алгоритма расчета иногда используют ВРМ (валовый рентный мультипликатор) – показатель отношения цены продажи к потенциальному и действительному доходу от сдачи объектов в аренду. Этот коэффициент не рассчитывается на основании данных о продаваемом строении, а является отражением тенденций, сложившихся на рынке.

Сложнее дело обстоит с определением коэффициента капитализации. Для начала нужно выбрать способ его вычисления, например, метод Ринга для расчета нормы возврата капитала.

Для исчисления общего показателя капитализации применяют формулу:

Ккап = Скап + Из * Нвоз, где

  • Ккап – коэффициент капитализации;
  • Скап – ставка прибыльности капитала;
  • Из – показатель снижения стоимости помещения или сооружения;
  • Нвоз – норма возврата капитала.

По Рингу, последний показатель находится в обратной зависимости от предполагаемого количества лет владения или распоряжения объектом без учета ставки рефинасирования, как предполагает формула Инвуда.

Стоимость недвижимости

Метод анализа путем дисконтирования денежных потоков

Ситуации, когда объемы и ритмы поступлений заранее известны и поддаются уверенному прогнозу на ближайшие несколько лет, к сожалению, редки. Поэтому в рамках определения потенциальной доходности объектов, выставленных на продажу или передаваемых в залог, наиболее распространенным способом оценивания коммерческих строений считается метод дисконтирования денежных потоков в оценке недвижимости.

Применение данного способа оправдано в случае, когда объем поступлений отличается в разные периоды времени – по годам или с учетом сезонности.

Формула расчета стоимости недвижимости с глубиной прогноза в один год с учетом сезонности выглядит примерно так:

ОС = Дож1 / (1 + Крен1) + Дож2 / (1 + Крен2) + Дож3 / (1 + Крен3) + Дож4 / (1 + Крен4), где

  • ОС – оценочная стоимость с учетом дисконта, или ДДП;
  • Дож – суммарная прогнозная прибыль за один сезон (цифровой идентификатор означает номер сезона);
  • Крен – плановый коэффициент рентабельности. Цифровой идентификатор используется, если процент не одинаков в разное время года или на несколько ближайших лет.

Для того чтобы результаты расчетов были информативными и максимально приближенными к реальности, а исчисленная стоимость реверсии – объективной, нужно следовать определенному алгоритму:

  1. Установить период прогнозирования.
  2. Проанализировать плановые величины прибыли, используя данные финотчетности и другие источники.
  3. Рассчитать реверсию – остаточную стоимость объекта или его части после окончания периода его полезного использования.
  4. Определить дисконт для исчисления зависимости доход-риск в конкретной ситуации.

Ипотечно-инвестиционный анализ

Когда для приобретения помещения планируется привлекать заемные средства, то ипотечно-инвестиционный анализ является методом оценки недвижимости, применяемым коммерческим субъектом для определения размера вложений. Существует два варианта проведения процедуры:

  • прямой метод – суммирование собственных и заемных средств;
  • техника Эллвуда – при том же подходе делается акцент на выделение доли, вложенной организацией, и средств привлеченных инвесторов.

Оценка посредством деления комплекса

Один из вариантов затратного способа – метод разбивки на участки в оценке недвижимости. Другими словами, строение оценивается не в комплексе, а по составным компонентам:

  • фундаменту;
  • прилегающей территории;
  • поэтажному возведению подземной и надземной частей, вплоть до стен и перекрытий.

Если нет достаточного объема сведений для проведения сравнительного рыночного анализа, в рамках данного метода используется техника выделения (экстракции) территорий под застройкой из общих оценочных мероприятий.

О том, как правильно установить стоимость земли, рассказано в статье «Методы оценки земельных участков».

Метод определение стоимости недвижимости

Сравнение оценочных методов

В последнее время все чаще наблюдается сознательный отказ от затратного подхода при оценке недвижимости в пользу сравнительного анализа или ДДП. Это происходит потому, что прямой подсчет затрат на воссоздание или замещение выбранного коммерческого объекта не дает полного представления продавцу о реальной стоимости его собственности в реалиях рынка, а покупателю – о перспективности использования будущего приобретения и сроках окупаемости инвестиций.

В то же время существуют такие объекты, когда отказ от сравнительного подхода в пользу затратного – наиболее рациональный шаг. Этот выбор будет правильным при оценивании специфических комплексов и строений, если:

  • в отношении недвижимости нет достаточной информации о равноценных и сопоставимых по сути сделках;
  • невозможно оценить доходность объекта или с высокой степенью вероятности спрогнозировать потенциальную прибыль на запланированный период владения.

Отказ от доходного подхода при оценке земельного участка происходит по тем же причинам.

Заключение

Выбором метода оценки недвижимости, выставленной на продажу или используемой в качестве обеспечения, занимается приглашенный специалист. Он обязан учитывать пожелания собственника, а также рекомендации федерального законодательства и региональных нормативно-правовых актов.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Комментариев: 2
  1. Стас

    Самую объективную оценку недвижимости даёт рынок. Если ваш объект переоценен, то его просто не купят. Стоит ориентироваться на аналогичные предложения. А оценка эффективна при операциях с государственным имуществом.

  2. Пётр

    Оценивать недвижимость должен настоящий профессионал, который адекватно способен это сделать, чтобы не было никаких проблем. Не вижу смысла заниматься этим самостоятельно, если вы не компетентны.

Добавить комментарий