Деление земель на категории по целевому назначению — базовый принцип земельного законодательства РФ. В соответствии с ним, правовой режим участков определяется их принадлежностью к определенной категории и разрешенным использованием. В связи с этим зонирование земель и отнесение к одной из установленных Земельным кодексом РФ категорий является обязательным мероприятием.
Что такое зонирование земель
Требование о проведении зонирования установлено в ст. 14 Федерального закона от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую». Земельное законодательство РФ определяет разные виды земельно-правового зонирования для:
- населенных пунктов (ст. 85 Земельного кодекса РФ);
- земель транспорта, энергетики, промышленности;
- территорий специального назначения (ст. 87 ЗК).
Итак, зонирование земель — это их разделение на участки с разным целевым назначением и правовым режимом использования.
Такое разделение производится согласно планам развития территорий, главные принципы и положения которого определяет Правительство РФ. Утверждение этих планов относится к компетенции органов местного самоуправления или государственной власти. Решения, принятые ими в отношении земельного зонирования, обязательны к исполнению для всех форм собственности и других прав на наделы.
Подобные нормативные акты регламентируют порядок:
- создания основных инженерно-транспортных коммуникаций;
- плотности застройки;
- посадки зеленых насаждений;
- расположения культурных и социально-бытовых объектов обслуживания населения;
- иного использования земли.
Как производится зонирование земель населенных пунктов
Согласно ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, зонирование — это разделение населенных пунктов и отдельных их территорий на зоны при градостроительном планировании развития. Подобное деление определяет виды градостроительного использования таких зон и устанавливает ограничения их применения.
Зонирование земель населенных пунктов производят органы местного самоуправления, курирующие разработку и реализацию правил застройки. Это относится к территориям сельских и городских населенных пунктов, прочих муниципальных образований.
Правовой режим использования установленных территориальных зон определяется градостроительным регламентом и документацией.
Зоны различного функционального назначения и ограничения их использования отражаются в генеральном плане города или других населенных пунктов (ст. 35 Градостроительного кодекса РФ). Территориальное зонирование земель фиксируется в схемах, включенных в правила застройки. Они представляют собой:
- графический материал — кодовые обозначения зон разного функционального назначения и их границы;
- текстовые материалы — градостроительные регламенты для каждой из установленных зон.
Деление населенных пунктов на территории устанавливает правила использования объектов недвижимости (земли и строений) по градостроительному регламенту, ограничения и сервитуты.
К земельным участкам и иным объектам недвижимости, расположенным в пределах территориальной зоны, в равной мере применяется правовой режим, установленный градостроительным регламентом.
Согласно ст. 54 Градостроительного кодекса, сведения о зонировании и регламентах территориальных зон должны быть включены в государственный градостроительный кадастр.
Что входит в состав земель населенных пунктов
Земли, на которых располагаются населенные пункты, занимают относительно небольшие площади, в отличие от иных категорий территорий. Однако именно на них сосредоточена основная часть населения.
В состав территорий населенных пунктов входят зоны, отнесенные к землям:
- транспортной и инженерной инфраструктуры;
- жилым;
- общественно-деловым;
- производственным;
- рекреационного назначения;
- сельскохозяйственного использования;
- особо охраняемых территорий;
- специального назначения;
- расположения военных объектов.
Ознакомьтесь подробнее с тем, какие существуют категории земель в РФ.
Как устанавливаются границы территорий в населенных пунктах
Границы территориальных участков фиксируются на карте градостроительного зонирования. Они отвечают требованию принадлежности определенного земельного надела к одной территориальной зоне. Это значит, что формирование одного участка из нескольких, расположенных в разных территориях, не допускается.
Применительно к одному земельному участку территориальная зона, как правило, не устанавливается. На картах выделяются границы:
- территориальных зон;
- территорий объектов культурного наследия;
- зон с особыми условиями использования.
Как осуществляется зонирование участка
Чтобы обеспечить функциональное использование земли с учетом отнесения ее к определенной категории, необходимо осуществить зонирование территории земельного участка. Такое деление предполагает разграничение площади дачного или приусадебного надела на отдельные зоны, несущие различную функциональную нагрузку, а также спланированные связи между ними.
Хотя план зависит от приоритетов и желаний его владельца, стандартно выделяют определенный перечень подобных территорий.
Главные функциональные зоны
Обычно зонирование дачного участка предполагает выделение на территории следующих функциональных зон:
- въездной (парадной);
- жилой;
- хозяйственно-бытовых построек;
- садово-огородной;
- игровой;
- предназначенной для отдыха.
Планирование жилой зоны и территории хозяйственных построек
Определение функциональных территорий осуществляется на стадии проектирования. Площади, выделяемые под конкретные цели, выражаются в процентном отношении и строго соблюдаются.
Поскольку основной элемент участка — жилая зона, ее обычно планируют в первую очередь. В зависимости от назначения территории участка дом может находиться в разных ее частях. Например, если земля будет использоваться для выращивания овощей и фруктов, жилое строение обычно располагают около ограждения. Если же участок предназначается для создания живописных ландшафтов, жилой дом размещают в соответствии с разработанным проектом.
Зонирование участка 15 соток с домом предполагает наличие хозяйственной зоны. Как правило, она находится рядом с садового-огородной и на ней размещают:
- теплицу,
- сарай,
- гараж,
- баню.
На этой территории главный акцент делают на практичности, поэтому она оснащается мощеными дорожками и площадками.
Что такое кадастровый квартал
Чтобы наделить земельные участки характерными признаками с последующей нумерацией, на территории РФ ведется кадастровое деление на округа, районы и кварталы. Эти соподчиненные единицы обеспечивают визуализацию любого надела, сведения о котором имеются в ГКН.
Кадастровый квартал — часть района и округа, представляющая собой минимальную единицу деления. Границы квартала формируется с учетом созданных человеком искусственных объектов, а также природных особенностей местности.
У каждого кадастрового квартала есть уникальный учетный номер. Он состоит из кода кадастрового района и порядкового номера квартала, например, 16:13:141213.
В границах кадастрового квартала находятся небольшие населенные пункты, городская или поселковая застройка и иные территории.
Уникальный код земельного участка представляет собой номер кадастрового квартала и порядковый номер надела. Это позволяет идентифицировать участок в единой базе данных ЕГРН по объектам недвижимости.
Узнайте подробнее, какие территории могут входить в кадастровый квартал.
Выводы
Любые земельные участки независимо от формы собственности относятся к определенным категориям земель, установленным территориальным зонированием. Каждый надел имеет уникальный кадастровый номер, цели использования и ограничения. Их правовой режим определяется градостроительной документацией и регламентом.
Зонирование земли – это разумная идея, но в коррумпированном государстве вроде нашего оно превращается в источник дополнительного дохода для недобросовестных чиновников, чаще всего речь идет о разрешении строительства на землях сельскохозяйственного или рекреационного назначения.
Зонирование это весьма условная процедура. Конечно, стоит придерживаться определенных норм. Но мы ежедневно наблюдаем как эти нормы нарушаются из-за расширения городов или в угоду определенным силам.