«Отдайте землю»: когда власти могут изъять земельный участок

Время чтения: 12 минут

Земельное законодательство предусматривает ряд законных оснований, по которым у собственника могут изъять земельный участок. Среди них наиболее спорным представляется изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд. Во-первых, немало сомнений вызывает целесообразность такого изъятия. Во-вторых, законодатель пока так и не определил, что же следует понимать под государственными/муниципальными интересами. Все это негативно отражается на правах собственников.       Когда власти могут изъять земельный участок

Содержание

На каких основаниях могут изъять землю

Учитывая щепетильность и остроту вопроса, логично предположить, что законодатель разработал закрытый перечь оснований для инициации процедуры изъятия земли. В соответствии со ст. 279 ГК, определение таких оснований – прерогатива земельного законодательства.

Согласно ст. 49 ЗК, основания изъятия земельного участка носят исключительный характер, например, если они обусловлены необходимостью исполнения международных обязательств России.

Еще одним основанием может быть возведение масштабных объектов инфраструктуры на государственном, региональном или муниципальном уровне, если такие объекты относятся к:

  • системе федерального или регионального энергоснабжения;
  • оборонному комплексу, в том числе к системе защиты государственных границ России;
  • транспортным и коммуникационным объектам федерального и регионального значения, железнодорожной инфраструктуре;
  • атомно-энергетическому комплексу, например, изъятие земельного участка для строительства гидротехнического сооружения;
  • объектам инфраструктуры естественных монополий;
  • космическим программам России;
  • газо- и нефтепроводам, электросетям, системам передачи тепловой энергии, водопроводам и прочим инженерным коммуникациям;
  • путям автомобильного сообщения.

Кроме того, дополнительные основания предусмотрены федеральным законодательством, например, изъятие земельных участков для недропользователей. В кодексе нет прямого упоминания об этом, однако пробел восполнен отдельным законом – ст. 25.2 ФЗ «О недрах».

Закон позволяет изымать землю в случаях, когда того требует необходимость проведения работ, связанных с использованием недр. Примечательно, что в этих целях могут изыматься земли лесного фонда.

К дополнительным основаниям относится истребование участка в целях:

  • учреждения природоохранных зон;
  • сноса многоэтажек или их реконструкции в случае признания аварийности объекта.

С чего начинается изъятие земельных участков

Как мы знаем, порядок предоставления и изъятия земель в РФ определяется в первую очередь земельным законодательством. В частности, вопросам истребования наделов посвящена глава VII.1 ЗК.

Согласно ст. 56.2 ЗК, полномочиями по принятию соответствующих решений наделены федеральные, региональные и местные органы исполнительной власти – в зависимости от уровня интересов, которые преследует истребование земли. К этим органам относятся Минэнерго, Минтранс, Минсвязь, Фонд Госимущества, местные градостроительные или жилищные департаменты.

Изъятие земельного участка властями

Независимо от уровня компетенции, к изъятиям применяются единые условия. Согласно ст. 56.3 ЗК, если речь идет об истребовании участка для строительства на нем крупного инфраструктурного объекта, то оно допустимо, лишь если возведение такого сооружения утверждено органами территориального планирования.

Впрочем, в любом другом случае изъятие земли также следует обосновать документально:

  1. Международным договором, по которому у России возникает соответствующее обязательство.
  2. Лицензией для использования недр (для недропользователей).
  3. Решением компетентного органа о создании природоохранной зоны или о признании жилого строения аварийным и подлежащим сносу.

Вопрос истребования надела осуществляет компетентный орган по самостоятельному решению или по просьбе заинтересованной стороны. Ходатайствовать об изъятии земельных участков могут далеко не все. Ст. 56.4 ЗК наделяет таким правом лишь организации, чья деятельность связана с:

  • естественными монополиями;
  • использованием недр;
  • комплексным развитием территорий;
  • строительством масштабных объектов инфраструктуры, газонефтепроводов и так далее.

Кроме того, правом ходатайствовать об изъятии наделены госорганы, если финансирование работ предполагает использование государственных средств.

Подавать ходатайство можно лично, по почте или через интернет. Пункт 9 ст. 56.4 ЗК обязывает чиновников в течение 5 дней направить заявителю мотивированный отказ в истребовании земли, если:

  • поданные документы не соответствуют требованиям;
  • госорган, получивший заявку, не вправе принимать решения об изъятии земли;
  • заявитель не имеет права подавать ходатайство.

На рассмотрение заявки предоставляется 30 дней с момента подачи. По истечении этого срока компетентный орган должен либо отказать в истребовании участка, либо начать процедуру изъятия с поиска собственника земли.

Правовое регулирование вопросов истребования земли

Основным нормативным документом, который определяет процедуру изъятия земельного участка, является ЗК. Однако весь процесс истребования земельных наделов регулирует более широкий перечень правовых актов. Выделим самые главные:

Принудительное изъятие земельного участка государственными органами

Ни в одном из нормативно-правовых актов не объясняется, что следует подразумевать под «государственными и муниципальными нуждами», в целях реализации которых кто-то может лишиться участка.

Представляется, что под такими нуждами понимаются интересы государства, региона или муниципалитета. Однако этот пробел в законодательстве повышает вероятность того, что земля будет изъята организациями и лицами, которые преследуют не государственные или муниципальные, а личные интересы.

Как производится принудительное изъятие земли

Предполагается, что собственник должен согласиться с процедурой изымания участка. Уполномоченный орган, утверждающий решение, уведомляет владельца земли, тот соглашается, после чего стороны обсуждают условия и подписывают соглашение. В итоге собственник получает компенсацию.

На практике же собственники редко готовы добровольно расстаться с землей, поэтому ст. 282 ГК позволяет изымать ее вопреки их воле.

Принудительное изъятие земельного участка предусматривает, что:

  • соглашение с собственником не заключено или он не согласился с решением госоргана;
  • уполномоченный орган или заинтересованная организация обратилась в суд и он удовлетворил требование об изъятии;
  • иск об истребовании подан до истечения срока действия решения (до 3 лет), но не ранее, чем через 3 месяца после получения правообладателем копии решения.

Учитывая принудительный характер, истребование может рассматриваться как форма земельно-правовой ответственности, некая санкция за нарушение закона.

Согласно ст. 235 ГК, ст. ст. 45, 54 ЗК, принудительное изъятие земельного участка наступает в случаях:

  • владения наделом с нарушением законодательства;
  • эксплуатации земли по нецелевому назначению;
  • неисполнения обязательных мер по рекультивации, порче земли, загрязнения или снижения ее плодородия;
  • неиспользования земельного участка сельскохозяйственного или жилищно-строительного характера по назначению в течение 3-летнего периода;
  • обращения взыскания на земельный участок, его конфискации и так далее.

Ярким примером принудительного истребования участков у граждан является массовое изъятие земель лесного фонда. Суды шли на это по причине несоответствия данных в реестре недвижимости (ЕГРН) и лесном реестре (ГЛР), признавая приоритет ГЛР. Даже тем, кто зарегистрировал права на землю в лесу, грозило истребование наделов из-за якобы незаконного владения ими.

Однако КС РФ определением № 1793-О от 21.09.2017 внес ясность, указав невозможность истребования земли у граждан, официально оформивших участки в Росреестре, даже если наделы частично или полностью относятся к лесному фонду.

А с 2019 года заработала «лесная амнистия», позволяющая гражданам регистрировать земельные и дачные участки, даже если наделы пересекаются с лесными. Теперь истребовать их лишь на основании факта расположения в лесу или пересечения с лесополосой не удастся. Однако возможность изъятия земли по другим основаниям исключать нельзя.

Принятие решения об истребовании земли

Согласно ст. 56.6 ЗК, решение об истребовании земли у собственника принимается в отношении необходимого количества наделов, в том числе и пока не существующих. Главная задача – найти конечных правообладателей.

Решение об изъятии земельного участка для муниципальных нужд будет включать:

  • указание каждого надела, подлежащего истребованию;
  • перечисление построек, возведенных в пределах этих территорий;
  • цели истребования и перечень документов, определяющих эти цели;
  • данные заинтересованных в истребовании лиц;
  • объекты, не затронутые изыманием, а также сохраняемые сервитуты.

Решение об изъятии земельного участка для муниципальных нужд

В течение 10 дней распоряжение об изъятии земельного участка направляется заинтересованным организациям, в том числе в регистрационные органы, и публикуется на сайте ведомства или в ином порядке, предусмотренном местными нормативными актами.

После получения копии, согласно п. 14 ст. 56.6 ЗК, собственник земли вправе обжаловать принятое решение через суд. Срок действия решения – 3 года.

Истребование участков, не используемых по назначению или используемых с нарушениями

Выше отмечалось, что законодательство позволяет изымать земельные участки не только в качестве территории для строительства важных объектов, но и в качестве санкций.

Изъятие земельного участка у собственника в связи с неиспользованием по назначению, в соответствии со ст. 284 ГК, возможно, если земля предназначалась для сельскохозяйственных либо жилищно-строительных целей, но не использовалась в указанных целях на протяжении 3 лет.

В этот срок не включается период освоения и время, когда в силу объективных причин землю нельзя было использовать по назначению, например, при отсутствии коммуникаций.

В соответствии со ст. 285 ГК, возможно изъятие земельных участков ввиду их ненадлежащего использования. Речь идет о ситуациях, когда земля используется с нарушением действующих законодательных требований. Таким нарушением закон считает использование наделов:

За совершение указанных действий контролирующие органы привлекают виновников к административной ответственности. Если собственник не устранит перечисленные причины, допускается изъятие земельного участка, используемого с нарушением законодательства.

Согласно п. 3 ст. 6 ФЗ № 101 от 24.07.2002, изымание проводится в тех случаях, когда участок не используется или используется неправильным образом на протяжении 3 лет срока с момента выявления данного факта.

Постановлением Правительства РФ № 369 от 23.04.2012 установлены признаки, по которым законодатель определяет неиспользование, нецелевое использование или использование с нарушениями.

Поскольку изъятие за нецелевое использование земли является санкцией, виновное лицо не получит компенсации. Изъятую землю продадут с публичных торгов, а вырученные средства направятся в бюджет.

Конфискация и реквизиция земли

Еще один случай принудительного истребования земель, не связанный с интересами государства или муниципалитета, – конфискация наделов. В соответствии со ст. 243 ГК, ст. 50 ЗК, ее следует рассматривать как меру ответственности граждан за совершение преступлений, санкция по которым предусматривает конфискацию имущества.

Более того, п. 2 ст. 243 ГК не исключает возможности проведения конфискации в рамках административного судопроизводства.

Больше об этом читайте в материале «В каких случаях производится конфискация земель».

Очередной вариант принудительного отбора земли – реквизиция. В силу ст. 242 ГК и ст. 51 ЗК, реквизиция земельного участка – это временное истребование земли, целью которого является защита граждан от последствий техногенных катастроф, стихийных бедствий и прочих условий чрезвычайного характера. Впоследствии земля возвращается собственнику.

Если возврат участка невозможен, органы власти обязаны компенсировать владельцу стоимость реквизированной земли либо предоставить равноценный надел. Собственник может потребовать возврата через суд, но лишь в том случае, если чрезвычайные обстоятельства отпадут.

Узнайте подробнее как происходит реквизиция земельного участка.

Распоряжение об изъятии земельного участка

Изъятие сельскохозяйственных наделов в государственных/муниципальных интересах

Для полноценной реализации национальных интересов законодатель осознано не делает разницы между землями с разным целевым назначением. Если крупное инфраструктурное строительство или возведение стратегически важных объектов потребует использования земель сельхозназначения, такие наделы также могут изъять.

Изъятие земель сельскохозяйственного назначения осуществляется по тем же правилам и в том же порядке, что описан выше. Единственная особенность установлена ст. 14 ФЗ «Об обороте земель».

Если надел находится в долевой собственности, соглашение о его истребовании утверждается не каждым владельцем по отдельности, а общим собранием совладельцев.

Именно собрание утверждает или отклоняет условия соглашения, выдвигает встречные требования и осуществляет коммуникацию с органами власти. В остальном сельскохозяйственное назначение не влияет на порядок изъятия земли.

Истребование земель природных парков и заповедников

Земельный кодекс и другие нормативные акты земельного законодательства не содержат определения природно-заповедного фонда. Этот термин определяется в экологическом законодательстве, в частности,  в ФЗ № 7 от 10.01.2002.

Согласно этому документу, под природно-заповедным фондом следует понимать совокупность территорий и размещенных на них объектов, являющихся значимыми для охраны природы, истории и культуры. Проще говоря, речь идет о заповедных территориях, находящихся под особым надзором государства.

Учитывая это, п. 4 ст. 58 ФЗ № 7 исключает изъятие земель природно-заповедного фонда, кроме случаев, отдельно оговоренных законом. Более того, запрещена их приватизация.

Допускается лишь передача таких земель и расположенных на них объектов под оперативное управление природных заповедников. Такие территории исключены из гражданского оборота и не могут быть отчуждены или перейти к другому собственнику, кроме государства.

Если землям не присвоен статус природно-заповедного фонда, госорганы вправе изымать их в целях создания природных парков, заповедников и прочих объектов, которые впоследствии войдут в природно-заповедный фонд региона.

Истребование особо охраняемых земель

Особо охраняемые земли – это альтернативное название природно-заповедного фонда, рассматриваемое земельным законодательством. Как гласит ст. 95 ЗК, такие территории включают в себя заповедные земли, природные парки, заказники и так далее.

На этих, а также на близлежащих землях устанавливается специальный природоохранный режим, запрещающий любую деятельность, оказывающую неблагоприятное влияние на охраняемые зоны. Поэтому и в соответствии с положениями ФЗ № 33 от 14.03.1995, запрещается изъятие земельных участков особо охраняемых природных территорий.

Однако не исключается возможность истребования земель у владельцев в целях дальнейшего создания природных парков и заповедников. Этими вопросами ведают региональные власти. Они могут зарезервировать указанные территории, ограничивая собственников в реализации прав, с последующим правом на изъятие таких земель.

Конфискация и реквизиция земли

Процедура изъятия земельного участка

Вышеописанные нормативно-правовые акты, в частности, глава VII.1 ЗК, определяют последовательность мероприятий, совершаемых уполномоченным органом в целях истребования земельного участка. Примерный порядок действий выглядит следующим образом:

  1. Получение ходатайства о необходимости истребования территорий.
  2. Выявление правообладателей, чьи наделы подлежат изъятию в интересах государства или муниципалитета.
  3. Принятие полномочным органом решения об истребовании.
  4. Уведомление правообладателей о принятом решении.
  5. Проведение переговоров с собственниками, обсуждение условий соглашения об изъятии.
  6. Проведение оценки собственности, определение объема, в котором будут возмещаться убытки при изъятии земельных участков.
  7. Заключение соглашения либо подача иска в суд в случае отказа правообладателя от подписания соглашения.
  8. Регистрация перехода прав в государственную/региональную/муниципальную собственность.

На наиболее значимых этапах предлагаем остановиться подробнее.

Выявление правообладателей земли

Первый шаг уполномоченного органа – отправка запроса в ЕГРН. Если данных о правообладателях в реестре нет, ст. 56.5 ЗК требует, чтобы не менее чем за 2 месяца до рассмотрения вопроса уполномоченный госорган:

  • запросил необходимую информацию в архивах;
  • опубликовал сообщение о предполагаемом изъятии в порядке, предусмотренном для опубликования местных нормативных актов;
  • разместил сообщение о предполагаемом изъятии на сайте муниципалитета;
  • поместил соответствующее сообщение на информационном щите в пределах населенного пункта, в котором расположена земля.

После этого, в соответствии с п. 8 ст. 56.5 ЗК, у собственников или иных правообладателей, не указанных в ЕГРН, есть 60 дней для того, чтоб заявить права на изымаемые участки, подав соответствующее заявление и пакет документов, подтверждающих такие права.

Без правоутверждающих документов нельзя претендовать на получение компенсации и вообще на участие в переговорах с органами власти.

Если правообладатель не будет выявлен, уполномоченный орган обратится в суд с целью признания права собственности государства/субъекта/муниципалитета на земли, подлежащие истребованию, независимо от того, считались ли они ранее бесхозными.

Аналогичные действия предпринимаются в случаях, когда правообладатели выявлены, но доказать свои права на землю не могут.

Уведомление собственника

После выявления владельца и утверждения постановления об истребовании, госорган инициирует уведомление собственника земельного участка об изъятии недвижимости.

Процедура изъятия земельного участка

Как гласит с п. 10 ст. 56.6 ЗК, решение должно быть направлено владельцу земли рекомендованным почтовым отправлением.

Если на территориях, подлежащих истребованию, расположены жилые строения, уведомление следует направить также по их адресам.

Если правообладатель не оставил других контактных данных кроме email, постановление об изъятии участка направляется по электронной почте.

Считается, что владелец надела уведомлен об изъятии:

  • со дня получения по почте копии решения госоргана об истребовании земли;
  • со дня возврата неполученного рекомендованного письма, направленного правообладателю;
  • со дня отправки сообщения по email;
  • со дня обнародования принятого решения, если контактных данных владельца нет.

Гарантии соблюдения прав собственников земли

Истребование земельных наделов, независимо от целей их изъятия, негативно отражается на правах владельцев или пользователей. Чтобы учесть интересы правообладателей, в соответствии со ст. 281 ГК, им следует возместить убытки.

Компенсация при изъятии земельного участка для госнужд назначается с учетом:

  • рыночной стоимости объекта;
  • прекращаемого права собственности и иных прав, утраченных с истребованием земли;
  • убытков, которые понесет владелец надела.

Если на участке расположены жилые здания или иные объекты, подлежащие истребованию, в размер возмещения включается их стоимость.

Собственнику могут также предложить рассмотреть вариант предоставления равноценного земельного участка. Все предложения вносятся в перечень условий соглашения с собственником, что является гарантией соблюдения его прав.

Оценка земли и определение размера возмещения

В соответствии со ст. 56.8 ЗК, размер возмещения формируется в соответствии с положениями ФЗ № 135 от 29.07.1998. Оценку земли должен производить оценщик/организации оценщиков, которые определят ее стоимость исходя из:

  • стоимости идентичных объектов на рынке;
  • наличия на участке объектов недвижимости;
  • преимуществ и недостатков конкретного земельного участка.

По результатам оценки специалист составит подробный отчет с описанием алгоритма определения стоимости и ее итоговой величины, с указанием, на какую дату оценивается земля при изъятии, а также иными значимыми аспектами. При прерывании права собственности правообладателей датой оценки считается день перед принятием решения.

Ключевой фактор возмещения – стоимость участка – будет учитываться в несколько ином формате, если правообладатели не являются владельцами. Цена земли для таких лиц будет определяться, как:

  • цена аренды за срок не более 9 лет – при прерывании бессрочного пользования;
  • цена за оставшийся срок аренды, если в результате изъятия прекращается договор аренды;
  • полная цена участка – при прерывании бессрочного владения.

Если в результате истребования участка правообладатель несет убытки, в том числе в силу невозможности исполнения взятых на себя возмездных оплачиваемых обязательств, производится расчет упущенной выгоды при изъятии земельного участка.

Соглашения об изъятии земельного участка для муниципальных нужд РФ

Собственник должен представить оценщику документы, доказывающие порождение таких обязательств, а тот учтет данные обстоятельства при расчете суммы возмещения. При  расчете компенсации не учитываются:

  • объекты недвижимости, построенные в нарушение правил пользования, в том числе арендных условий;
  • объекты, построенные на земле после уведомления владельца о принятом решении об изъятии, кроме случаев, когда строительство было ранее согласовано;
  • сделки и иные обязательства, оформленные владельцем после получения постановления об истребовании земли, если они увеличивают размер  убытков, подлежащих компенсированию.

Подготовка соглашения об изъятии

В соответствии со ст. 56.7 ЗК, обязанности по разработке соглашения об истребовании земли возложены на лицо, ходатайствующее об изъятии, а также на орган, ответственный за принятие этого решения.

В этих целях заинтересованная организация должна обсудить с владельцем земли условия, которые будут внесены в соглашение. Собственники, в свою очередь, обязаны предоставить доступ к земельным наделам для разработки кадастровой документации и проведения оценочных мероприятий.

Соглашение, в силу положений ст. 56.9 ЗК, должно содержать:

  • наименование и реквизиты сторон;
  • реквизиты изымаемой территории;
  • цели, преследуемые изъятием;
  • реквизиты принятого госорганом решения;
  • прекращающиеся права правообладателей;
  • сроки передачи земли;
  • условия и порядок выплаты компенсации;
  • перечисление объектов недвижимости, размещенных на территории, и так далее.

В каждом регионе может разрабатываться собственное типовое соглашение. Примерный образец соглашения об изъятии земельного участка для муниципальных нужд.

Просмотреть документ

Получив отказ от подписания соглашения, заинтересованная сторона или уполномоченный орган вправе подать иск об истребовании земли в суд. Как показывает судебная практика, обычно такие иски удовлетворяются.

Это, однако, не исключает возможности обжаловать такие решения, если правообладатели считают их незаконными. В этом случае подается апелляционная, а затем и кассационная жалоба.

Итоговый результат зависит от обоснованности требований об изъятии. В любом случае перспективы возможности сохранения надела целесообразно оценивать еще на этапе переговоров с заинтересованными организациями.

Заключение

Никто не застрахован от изъятия земельного участка. Поскольку приоритетом являются государственные или муниципальные нужды, законодатель определил механизмы истребования наделов даже у  собственников, активно выступающих против изъятия.

Учитывая права владельцев, законодатель определяет возможность выплаты компенсации или равноценной замены земельного участка. Однако отсутствие нормативного определения «государственных и муниципальных нужд» создает угрозу для прав собственников. Далеко не всегда изъятие земель осуществляется в рамках публичных интересов региона или общины.

Изъятие земельного участка: Видео

Загрузка...
Комментарии1
  1. Анна

    Когда это не просто изъятие, а выгодная сделка, то она это конечно можно пойти, в остальных ситуациях это беспредел.

Добавить комментарий