Правила передачи нежилых помещений в безвозмездное пользование

Бесплатная консультация юриста: +78003502984
Время чтения: 4 минут

Отношения между людьми и организациями не всегда имеют материальную основу. Зачастую владелец готов передать свою собственность другому лицу абсолютно бесплатно. Это касается не только мелких бытовых предметов — безвозмездное пользование нежилым помещением встречается не менее часто. Но если недорогие безделушки можно отдать под честное слово, то недвижимость лучше передавать при условии подписания договора.

Правила передачи нежилых помещений в безвозмездное пользование

В чем отличия безвозмездного пользования от аренды

Договоренности между собственником имущества и его пользователем могут предусматривать множество различных нюансов. Но есть несколько признаков, определяющих тип правовых отношений.

Основное отличие аренды от безвозмездного пользования (договора ссуды) раскрывается в Гражданском кодексе (ГК) РФ, параграф 4 гл. 34 и гл. 36.

ПризнакАрендаДоговор ссуды
ОбъектПо договоренности сторон в пользование могут быть переданы любые объекты: земельные участки, движимое и недвижимое имущество, оборудование, предприятия целиком, предметы искусства, драгоценности и даже бытовые мелочи. Главное, чтобы вещь была непотребляемой, то есть не теряла свойств в процессе использования.
ОплатаНаличие оплаты — основное условие соглашения об аренде недвижимости. Если размер арендного платежа не указан в договоре, то он считается незаключенным (ст. 654 ГК РФ)Ссуда подразумевает предоставление имущества в безоплатное пользование 
Дополнительные расходыАрендодатель обязан установить размер платы с учетом всех расходов, связанных с эксплуатацией помещения (коммунальные услуги, налоги и прочее)Ссудодатель не вправе требовать плату за пользование нежилым помещением, однако может переложить на ссудополучателя обязанности по содержанию имущества на период действия соглашения
Права пользователя имуществаПо условиям соглашения арендатор вправе владеть и пользоваться арендованным объектом по назначению, указанному в договореИспользование помещения должно полностью соответствовать пунктам соглашения. Передача объекта в платное пользование третьим лицам не допускается
Форма договора и регистрация в ЕГРНЗдания и сооружения передаются в аренду на основании письменной договоренности, подлежащей регистрации в ЕГРН (ст. 609 ГК РФ). 

Нотариальное заверение не требуется
Договор ссуды регистрируется только в случае, когда его объектом выступает предмет культурного наследия. В остальных случаях законодательство не содержит требования обязательной письменной формы
Порядок возврата имущества и продления соглашенияВо всех случаях арендатор или ссудополучатель обязаны вернуть объект временного пользования в полностью исправном состоянии (с учетом нормальной амортизации). Факт возврата может подтверждать акт приема-передачи нежилого помещения. 

Если имущество не передано в срок, а собственник не настаивает на его возврате, соглашение аренды/ссуды продлевается на неопределенный срок.

Субъекты, имеющие право заключать договор ссуды

По закону, безусловное право распоряжаться недвижимостью есть только у собственников имущества. Если объект не обременен залогом или арестом, то его владелец может совершать с помещением любые сделки: отчуждать, передавать в аренду или безвозмездное пользование.

Однако есть ряд условий, при которых ссудодателем могут выступать:

  • представители органов власти – если нежилое помещение находится в государственной собственности (федеральной или муниципальной);
  • арендаторы – если договор с собственником предусматривает для них право пользования нежилым помещением на условиях субаренды или ссуды;
  • временные управители – если такую возможность  подразумевает соглашение доверительного управления.

Для субъектов предпринимательской деятельности есть особенное ограничение: коммерческое предприятие не может ссудить свое имущество связанному с ним лицу — руководителю, соучредителю или участнику его органов управления.

Порядок передачи нежилого помещения

Несмотря на отсутствие условия об оплате, передача нежилого помещения в безвозмездное пользование должна проходить в полном соответствии с требованиями ст. 691 ГК РФ:

  • имущество должно быть пригодно к эксплуатации и соответствовать назначению, указанному в соглашении;
  • к соглашению необходимо прилагать всю техническую документацию и документы, необходимые для дальнейшего использования недвижимости.

Если пункт о передаче пакета документов не выполняется и это затрудняет ссудополучателю ведение полноценной деятельности, то объект считается непереданным, а договор может быть расторгнут в одностороннем порядке, причем с возмещением реально понесенных убытков.

Если сторонами предусматривалась передача части здания по договору безвозмездного пользования, то ссудополучатель может требовать предоставления нотариально заверенных копий технической документации или выписку из нее.

Но только при условии, что отсутствие данных бумаг затрудняет работу получателя нежилой недвижимости или полностью обесценивает ранее заключенные договоренности.

Правила составления договора

В отличие от арендных соглашений договоренность о ссуде не нужно составлять в письменной форме (если, конечно, речь не идет об объектах культурного наследия).

Хотя в случае с передачей недвижимости заключение договора безвозмездного пользования лучше зафиксировать на бумаге.

Чтобы соглашение было признано действительным, при его составлении нужно пользоваться правилами для общегражданских договоренностей.

Стандартно в нем должны присутствовать несколько обязательных разделов:

  • преамбула,
  • предмет,
  • порядок расчетов,
  • сроки,
  • ответственность сторон,
  • реквизиты.

При составлении документа как образец договора безвозмездного пользования нежилым помещением можно использовать стандартное соглашение об аренде, учитывая следующие рекомендации:

  1. Предмет ссуды должен быть описан максимально подробно. Сюда входят не только технические характеристики (адрес, квадратура и количество комнат), но и общее состояние здания: необходимость текущего или капитального ремонта, оснащенность и наличие уникальной отделки.
  2. Поскольку ссуда не является арендой, в разделе о расчетах необходимо упомянуть о безвозмездном характере отношений. Однако это не мешает переложить на ссудополучателя расходы по текущему содержанию помещения: оплату ЖКХ, текущий ремонт, устранение незначительных повреждений и пр. (ст. 695 ГК РФ).
  3. Ссудополучатель обязан заботиться о сохранности полученного объекта. Не избавит его от ответственности даже факт случайной гибели здания, если будет доказано, что для спасения имущества было достаточно пожертвовать другой вещью, принадлежащей ссудополучателю на правах собственности (ст. 696 ГК РФ).

Если ранее организация-ссудодатель применяла типовой бланк соглашения, то она может использовать его и в 2020 году. Раздел ГК РФ о ссудах не пересматривался с 2014 года.

Просмотреть документ

Приложения и сопутствующая документация

Чтобы безвозмездное пользование не обернулось неприятным сюрпризом, перед подписанием договора стоит убедиться, что ссудодатель имеет право распоряжаться передаваемым предметом.

Поэтому соглашение о порядке пользования нежилым помещением лучше дополнить свежей выпиской из Единого госреестра недвижимости (ЕГРН). Кроме того, это позволит убедиться в отсутствии других обременений: залога, аренды или ареста, например.

Если стороной договоренности о ссуде выступает арендатор, необходимо ознакомиться с исходным договором, чтобы выяснить, есть ли у арендатора право передачи помещения третьим лицам, и на каких условиях.

Назначение использования недвижимости по договорам аренды и ссуды должно совпадать.

Факт передачи (получения или возврата) помещения стоит подкрепить актом приема-передачи. В нем необходимо отметить, в каком состоянии получен (или возвращается) объект.

Не будет считаться нарушением сохранности предмета договоренности, если качественные изменения в худшую сторону объясняются процессом нормальной амортизации.

Закон не запрещает дополнять письменные договоренности о ссуде последующими соглашениями по любому из пунктов. Вносить изменения можно путем подписания новой редакции договора или согласования протокола разногласий.

Регистрация в Росреестре

Необходимость внесения записи об обременении в ЕГРН законом предусматривается только для соглашений об аренде недвижимости (ст. 609 ГК РФ).

Обязательная регистрация договора безвозмездного пользования нежилым помещением в Гражданском кодексе не упоминается. За исключением случаев, когда ссудодатель передает ссудополучателю объекты, квалифицируемые как культурное наследие (ст. 689 ГК РФ).

Сроки действия

Достижение договоренности о ссуде нежилого помещения не является фактом дарения, когда все права собственника полностью и навсегда переходят к получателю дара.

По общему правилу для общегражданских соглашений, срок действия договора определяется в его тексте.

При этом возможны три варианта развития событий:

  1. В документе зафиксирована календарная дата возврата имущества или указан период пользования с момента подписания акта приема-передачи объекта.
  2. Стороны изначально договорились о бессрочном характере отношений и отразили это в письменном виде.
  3. Собственник и ссудополучатель вообще не упоминали о том, когда предоставление помещения в безвозмездное пользование должно быть прекращено. В этом случае соглашение считается бессрочным по умолчанию.

Основания и порядок расторжения договора

Бесплатное пользование недвижимостью может быть прекращено в двух случаях:

  • по окончании срока действия соглашения о ссуде;
  • досрочно, при соблюдении требований ст. 698 ГК РФ о правилах предварительного уведомления (не менее 30 суток до даты разрыва отношений).

В то же время реальные действия по подписанному соглашению могут так и не начаться. Если ссудодатель не выполняет свои обязанности по передаче объекта (отказывается предоставлять само помещение или необходимую для его эксплуатации документацию), ссудополучателю остается только один выход: расторжение договора безвозмездной аренды нежилого помещения.

По нормам ст. 692 ГК РФ, потенциальный пользователь недвижимости не имеет права требовать от собственника выполнения договоренностей в части обязательной передачи ему имущества ссудодателя.

При этом невозможным станет и требование о возмещении недополученной прибыли. Даже при судебном разбирательстве будут рассматриваться только реально понесенные расходы.

Добавить комментарий