Закрыть рекламу ×

Независимая оценка жилых помещений

Бесплатная консультация юриста: +7 (499) 501-15-76 (МСК), +7 (812) 603-45-08 (СПБ)
Загрузка...
Время чтения: 6 минут

Рынок жилой недвижимости в России делится на первичный и вторичный. Тенденции их развития часто не совпадают, поэтому при совершении различных сделок нужно уточнять средние показатели цен на жилье. В этом помогает оценка жилой недвижимости. Эта процедура позволяет учесть все факторы, влияющие на стоимость жилья, благодаря чему договоры заключаются на максимально выгодных условиях для сторон.

Оценка жилой недвижимости

Для чего нужна оценка стоимости жилья

Даже небольшие подозрения в нечистоте сделки могут стать причиной ее срыва. Чтобы исключить возможные сомнения и споры в дальнейшем, выполняется профессиональная оценка частного дома для продажи или дарения, устанавливается стоимость других жилых помещений. Полученные результаты оформляются официальным отчетом.

Право проводить расчеты возлагается на специалистов, которые несут ответственность за свои действия в соответствии с Законом РФ от 29.07.1998 № 135- ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». Этот нормативный акт регламентирует основные аспекты оценки имущества.

Необходимость в документальном подтверждении стоимости возникает в следующих ситуациях:

  • передача недвижимости в ипотеку;
  • страхование;
  • заключение договоров купли-продажи, мены, дарения;
  • проведение торгов, конкурсов и аукционов;
  • разрешение имущественных споров.

Другие основания проведения независимой экспертной оценки подробно рассмотрены в статье «Оценка недвижимости».

Жилая недвижимость

Ст. 15 Жилищного кодекса РФ устанавливает требования, которым должны соответствовать жилые помещения. К основным относится пригодность для проживания и изолированность. При оценке недвижимости жилыми считаются следующие виды зданий:

  • квартиры. На их стоимость влияет:
    • материал и технология строительства;
    • этажность и местоположение дома;
    • полезная площадь;
  • комнаты. Кроме вышеупомянутых факторов учитывается техническое состояние соседних помещений и возможность добрососедства;
  • таунхаусы. Оценивается местоположение, земельный участок и класс строительства (бюджетный, типовой, элитный), инфраструктура, износ здания и стоимость его обслуживания;
  • частные дома. Основные ценообразующие факторы: местоположение, форма и вид разрешенного использования участка, на котором расположен дом. Оценка жилых зданий выполняется так же, как для таунхауса.

На формирование рыночной стоимости жилья (РС) действуют и непредсказуемые факторы:

  • случайные продавцы и покупатели;
  • столкновение интересов участников рынка;
  • влияние прогнозов, озвученных в СМИ.

Чтобы правильно определить цену недвижимости, оценщик обязан выполнить расчеты с учетом установленных стандартов. Любая ошибка, например, расчет стоимости по аналогам, не относящимся к товарному рынку объекта, неверная корректировка на материал стен или другие ценообразующие факторы исказят итоговый результат.

Для защиты заказчика от последствий завышения или занижения стоимости имущества закон РФ от 29.07.1998 № 135-ФЗ предусматривает страхование ответственности оценщика.

Аспекты оценки жилья

В отличии от кадастровой стоимости (КС), которая определяется массовым методом и служит единой базой для налогообложения, рыночная оценка жилого помещения учитывает индивидуальные особенности строений.

Не бывает 2 одинаковых объектов. Если здания построены по типовому проекту и имеют идентичную планировку, но расположены в разных районах, их стоимость может существенно отличаться.

Факторы, влияющие на ценообразование жилого помещения, условно делятся на те, что завышают стоимость и занижают ее.

Завышающие РСЗанижающие РС
Социальное благополучие районаСмежные комнаты
Возраст дома менее 7 летСовмещенный санузел
Изолированные комнатыМаленькая площадь кухни
Кухня размером более 8 м2Неузаконенные перепланировки
Наличие лоджии или балконаУдаленность от общественного транспорта
Парковка вблизи от домаНеудобное соседство с развлекательными заведениями
Благоустройство придомовой территорииРасположение рядом с трамвайными, железнодорожными путями или промышленными предприятиями
Близость магазинов и остановок
Расположение на средних этажах
Выход окон на разные стороны дома
Панорамный вид
Качественный ремонт

Оценка рыночной стоимости дома включает особенности земельного надела. В этом случае к факторам, которые повышают его стоимость, относят правильную форму участка, ровный рельеф, размер более 3 соток, наличие подъездных путей.

На снижение цены влияет расположение на склоне, близость грунтовых вод, неправильная форма, ширина менее 12 м, приближенность высотных зданий.

Общепринятые методы оценки жилья

При проведении экспертизы оценщик применяет 3 метода:

 ПодходДействия специалиста
Сравнительный. Учитывает спрос и предложение на аналогичное жилье.Определяет цену аналогов, характер их отличий от объекта и производит корректировку.
Доходный. Отражает получение вероятного дохода от недвижимости в будущем.Оценивает техническое состояние объекта, экономические условия и тенденции получения дохода в будущем, инвестиционные риски.
Затратный. Рассчитываются денежные или другие вложения в объект.Рассчитывает затраты на создание аналогичного объекта, обновление инженерных систем, благоустройство территории и другие улучшения.

Полученная итоговая стоимость отражается в отчете.

Более подробно о каждом подходе рассказано в статье «Методы оценки недвижимости».

Кто имеет право выполнять оценку

Оценочная стоимость дома или квартиры устанавливается на основании договора между заказчиком и оценщиком. Проводит оценку исполнитель, который:

  • прошел профессиональное обучение;
  • сдал квалифицированный экзамен;
  • оформил страховой полис;
  • состоит в саморегулируемой организации оценщиков (СРО).

Согласно Росреестру, в РФ действует 17 СРО. Информация о них находится в открытом доступе, поэтому заказчик может проверить полномочия эксперта, подав запрос лично, в электронном виде или почтой.

Запрос о предоставлении сведений

В соответствии с ФЗ № 135, по требованию заказчика оценщик обязан предоставить:

  • документ об образовании;
  •  заверенную выписку о членстве в СРО;
  • страховой полис.

Эти документы позволят убедиться в квалификации специалиста и достоверности подготовленного им отчета.

Комплект документов для проведения процедуры

Оценка жилого помещения выполняется не только на основании визуального смотра. Поскольку специалист анализирует правоустанавливающие документы, заказчик должен предоставить достаточный объем данных. Таковым считается пакет документации, при котором использование дополнительных сведений не приведет к существенному изменению характеристик жилья.

Как правило, нужны документы для оценки дома или квартиры, содержащие сведения:

  • о виде собственности (частная, совместная долевая) и обременениях;
  • об ожидаемых затратах и доходах;
  • об основных характеристиках помещения или условиях, при которых они достижимы.

Все данные, которые используются при оценке имущества, должны быть максимально точны.

Критерии достаточности и достоверности документации рассмотрены в статье «Что нужно при оценке квартиры».

Документы на комнату или квартиру

Характеристики квартиры и комнаты в коммунальном жилье обычно отражаются в документах, однако при осмотре оценщик определяет общее состояние жилья и его особенности, делает фотографии и составляет акт.

Отчет является неотъемлемой частью оценки и исключает со стороны специалиста допущения о состоянии недвижимости.

Полный список документов и другие аспекты вопроса приводятся в статье «Оценка комнаты в коммунальной квартире».

Пакет документов на дом

Вместе с частным домом оценивается и земельный участок, поэтому среди документов должен присутствовать:

Оценка дома и земельного участка

Стоимость оценки дома

Единой формулы для расчета стоимости услуг оценочных компаний нет, сумма оговаривается индивидуально. Как правило, ценовая политика специалистов и компаний по оценке не очень отличается и рассчитывается с учетом трудозатрат.

Характер работы зависит от объекта оценки, его местонахождение и цели определения РС, поэтому только сам оценщик ответит на вопрос, сколько стоит оценка дома, квартиры или комнаты.

Оценка домовладений считается наиболее сложной процедурой, поскольку в этом случае учитываются характеристики не только зданий, но и участка. Специалисту нужно проанализировать множество факторов:

  • площадь, расположение, вид использования земель;
  • экологическое благополучие местности;
  • возможность изменения основных характеристик участка.

Неудивительно, что стоимость такой оценки существенно выше.

Более подробно нюансы расчета стоимости услуг оценщика рассмотрены в статье «Независимая оценка недвижимости».

Как риелторы оценивают стоимость жилья

Отчет о стоимости имущества – официальный документ. Он используется при заключении договора ипотеки или залога, служит доказательством в суде при рассмотрении имущественных споров.

Для заключения договора купли-продажи недвижимости между физическими лицами не обязательно прибегать к помощи независимого эксперта, поэтому зачастую оценка жилья перед продажей поручается риелтору. Он знаком с ситуацией на рынке недвижимости и без труда определит стоимость помещения посредством сравнительного метода.

Самостоятельная оценка дома

Хотя объективно оценить собственное жилье трудно, чтобы установить его стоимость, следует придерживаться такой последовательности действий:

  1. Проанализировать информационные ресурсы с объявлениями.
  2. Выбрать 3-5 объектов со сходными характеристиками.
  3. Учесть возможную скидку в зависимости от состояния рынка недвижимости. Во время кризиса торг может снизить цену объекта на 10-15 %, при росте спроса – повысить на 0,2 – 3 %.
  4. Полученную цифру разделить на площадь квартир-аналогов, чтобы получить цену за 1 м2.
  5. Вычислить среднее арифметическое значение и умножить его на площадь своей квартиры.

Приведенный метод очень упрощен, но правильно выбрав аналоги из предложений купли-продажи, собственник довольно точно определит стоимость жилья.

В качестве примера самостоятельного расчета рассмотрим, как оценить стоимость дома площадью 50 м2. Учтем стоимость аналогов:

  • № 1 – 900 000 рублей. С учетом корректировки цен на 2,5% при среднем росте спроса цена равна 877 500, а стоимость 1 м2 – 17 550;
  • № 2 – 1 200 000 руб., учитывая корректировку цен – 1 170 000, и 1 м2 – 23 400;
  • № 3 – 700 000 руб., с учетом корректировки цен – 682 500, и 1 м2 – 13 650.

Среднеарифметический расчет 1 м2 аналогов: 18 200 руб. = (17550+23 400+13 650)/3. Таким образом, полученная стоимость составляет 910 000 рублей = 18 200 руб. х 50 м2.

Такая оценка применяется, если привлечение специалиста экономически не оправданно либо нецелесообразно.

От чего зависит стоимость дома

На цену недвижимости влияют 2 группы факторов – внешние и внутренние. К первой относится район, инфраструктура и окружение. Ко второй – техническое состояние, планировка и площадь.

Самое дорогостоящее жилье на вторичном рынке располагается в центральных районах, которые активно развиваются и имеют удобную транспортную развязку.

При таком местоположении стоимость квартир в новостройках и старых зданиях практически одинакова, чего не скажешь об удаленных, непрестижных районах. Здесь новые квартиры ценятся дороже, чем в домах, построенных более 7 лет назад.

От чего зависит стоимость дома

Инвентаризационная стоимость

В законодательстве РФ существует понятие инвентаризационной стоимости. Эту величину рассчитывали БТИ при подготовке технических паспортов на объекты с учетом износа и следующих характеристик:

  • материала постройки домов;
  • площади квартиры;
  • наличия удобств.

До вступления в силу Закона РФ от 03.07.2016 №237-ФЗ «О кадастровой оценке» собственники жилья интересовались, как рассчитать инвентаризационную стоимость жилого дома самостоятельно. После принятия изменений в законодательстве чаще возникает необходимость проверить точность расчета КС.

Хотя КС определяется без учета индивидуальных характеристик, она должна соответствовать рыночной цене, чтобы быть базой для налогообложения при совершении любых сделок. Поэтому в большинстве случаев причин для установления инвентаризационной стоимости нет.

Аспекты оценки дома и земельного участка

Современные коттеджные городки, с комфортными домами, расположенными на небольших участках земли, пользуются большим спросом. В этом случае оценка стоимости дома рассчитывается с учетом вида разрешенного использования и неделимости земельного надела, на котором он возведен.

Учитывая индивидуальные особенности этой недвижимости оценщик принимает во внимание большее количество факторов:

  • инженерное обеспечение;
  • надворные постройки;
  • полезную площадь;
  • возможность улучшений в дальнейшем.

Процедура выполнения оценки аналогична определению стоимости другой недвижимости. Применяются те же подходы: затратный, доходный и сравнительный.

Алгоритм оценки квартиры

В зависимости от целей нюансы оценки жилья могут отличаться. Например, при установлении стоимости для кредитования специалист учитывает требования банка к ее расчету при срочной реализации, возможных рисках утраты имущества и покрытию расходов страховыми выплатами.

При расселении ветхого и аварийного жилья критерии оценки не отличаются от указанных в предыдущих разделах, а результат является основанием для расчета компенсации.

Когда выполняется оценка аварийного жилья, стоимость определяется без учета износа. Это значит, что собственник получает определение стоимости технически нормальной квартиры, средняя цена которой равна аналогам того же года строительства.

Подробнее все аспекты экспертизы рассмотрены в статье «Оценка квартиры».

Заключение

В зависимосит от цели оценку может выполнить квалифицированный специалист, риелтор или собственник. Поскольку ситуация на рынке недвижимости меняется, полученная цифра считается актуальной на период выполнения расчетов. Если отчет об оценке не пригодился в ближайшее время, использовать указанные в нем данные при совершении сделок не следует.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Комментариев: 3
  1. Олег

    Если возникает необходимость оценить жилое помещение, есть несколько способов оценки. У каждого могут возникнуть небольшие отклонения по сумме в ту или иную сторону. Но в целом оценка будет субъективной.

  2. Альбина

    На мой взгляд независимая оценка жилых помещений позволяет наиболее правдоподобно оценить недвижимость. Для этого нужно лишь найти человека, который обладает правом на такую оценку.

  3. Иван

    А если есть сомнения в действиях оценщика и возникают подозрения, что он действует в интересах партнера по сделке, которому выгодно занижение или завышения сделки, можно ли куда-то пожаловаться на оценщика, чтобы его лишили лицензии?

Добавить комментарий

закрыть рекламу x
закрыть рекламу x