Раздел ипотечной квартиры при разводе

Время чтения: 6 минут

Развод – непростой процесс во всех смыслах, в том числе в юридическом плане. Прекращение отношений обычно связано с разделом совместно нажитого имущества. Если решение расстаться принимают супруги, которые купили жилье в кредит, им нужно разобраться, как при разводе разделить квартиру в ипотеке. Эта задача вызывает сложности даже у юристов, поскольку закон не всегда однозначно дает руководство к действию.

Раздел квартиры в ипотеке при разводе

Законодательное регулирование раздела имущества при разводе

Основные нормативно-правовые акты, на которые нужно ориентироваться в вопросах раздела собственности, – Семейный и Гражданский кодексы. В соответствии со ст. 34 СК РФ, имущество, приобретенное в браке, становится совместным. Согласно ст. 256 ГК РФ, при разводе такая недвижимость должна делиться поровну, если другое не предусмотрено положениями брачного договора и жилье не находится в личной собственности супруга.

Жилое помещение, купленное в кредит после заключения брака, тоже относится к совместной собственности, следовательно, делится между супругами пополам. Причем неважно, на кого из них оформляется жилье.

Особенности того, как происходит раздел имущества при разводе, обсуждаются в разделе II гл. 2 Гражданского процессуального кодекса.

Также следует принимать во внимание и Федеральный закон “Об ипотеке (залоге недвижимости)” от 16.07.1998 N 102-ФЗ, в котором детально описаны нюансы оформления ипотечного имущества в браке. Например, в договоре обязательно следует прописать согласие брачного спутника на сделку.

Чтобы правильно осуществить раздел квартиры в ипотеке при разводе, нужно учитывать такие нюансы:

  • наличие брачного контракта;
  • положения договора ипотеки;
  • наличие несовершеннолетних детей;
  • намерения супругов;
  • возможность добровольно оплатить задолженность;
  • позицию банка.

Эти факторы определяют, как долго будет длиться процесс.

Раздел жилья при расторжении брака

Раздел жилья при расторжении бракаПри разводе ипотечная квартира делится по двум схемам. Одна из них проще, другая же занимает больше времени. Продолжительность процесса зависит от целого комплекса факторов, главный из которых – позиции бывших супругов.

Алгоритм быстрого решения спора:

  1. Заключение мирового соглашения о разделе недвижимости
    Образец мирового соглашения о разделе недвижимости

    .

  2. Достижение договоренности по кредиту.
  3. Официальная регистрация развода.
  4. Обращение в банк с мировым соглашением. К нему прикрепляют другие документы:
    • копию ипотечного договора;
    • свидетельство о расторжении брачных отношений;
    • справку о доходах.

После этого решать, как разделить ипотечную квартиру при разводе, нужно с учетом позиции финансового учреждения.

Если мирное соглашение возможно, на стадии его составления бывшим супругам желательно проконсультироваться с сотрудниками банка. Это повысит вероятность одобрения сделки кредитором.

Если банк принимает условия, предложенные созаемщиками, составляются новые документы:

  • два кредитных договора, если оба бывших супруга планируют возвращать долг;
  • один контракт, если кто-то из них выходит из сделки.

Поскольку, кроме мужа и жены, еще одним участником спора является банк, супруги не могут просто отказаться от ипотеки при разводе. Они обязаны обдумать, как в дальнейшем будут погашать долг. Однако если финансовое учреждение отказывается принимать условия граждан, последние могут обратиться в суд.

Если поделить жилье поровну невозможно

Досада

Приобретая жилье, супруги могут определить доли каждого из них в недвижимости. Не всегда вклады равны. Об этом нужно обязательно упомянуть в брачном контракте или другом соглашении между сторонами. Не исключено, что квартира, купленная в ипотеку, станет собственностью только одного из партнеров.

К тому же суд тоже может отступить от принципа равенства долей. Например, согласно ч. 2 ст.39 СК РФ, в интересах общих детей разводящихся. При этом учитывается, с кем живет ребенок. На практике чаще всего матерям выделяют большую часть жилплощади.

Следует помнить об исковой давности – подать заявление в суд о разделе имущества можно в течение 3 лет после даты расторжения брака.

Когда дело доходит до суда, сторонам следует аргументировать свою позицию. Например, можно указать, что супруг, претендующий на половину квартиры, не участвовал в семейном бюджете и не работал по неуважительным причинам. Возможно, он тратил совместные средства в ущерб интересам остальных членов семьи, например, проигрывал в букмекерских конторах.

Ипотека и несовершеннолетние дети

Раздел квартиры при ипотеке и несовершеннолетних детяхИпотека при разводе супругов с детьми ещё сильнее усложняет процесс. В большинстве ситуаций тому родителю, с которым будет жить несовершеннолетний, выделяется большая часть имущества. Одновременно это увеличивает ответственность за выплату кредита.

Однако не в каждой ситуации тот факт, что дети остаются с кем-то из бывших супругов, приводит к увеличению доли в квартире. Вот лишь некоторые основные аргументы, которые учитывает суд, прежде чем принять решение в чью-то пользу:

  • несовершеннолетний ребенок является инвалидом;
  • с детьми остается многодетная мать;
  • у второго супруга есть иное жилье;
  • делится квартира с малой жилплощадью.

Этот перечень не исчерпывающий – сопутствующие факторы могут отличаться в зависимости от ситуации. Главное, чтобы они имели непосредственное отношение к делу и являлись существенным аргументом.

Досрочное погашение долга

Ипотека, взятая в браке, сопровождается заключением договора, в котором можно прописать возможность досрочного погашения кредита. Этот вариант является приоритетным, поскольку тогда разделить квартиру проще.

После погашения задолженности обременение с недвижимости снимается. Бывшие супруги могут делить имущество в общем порядке:

  • поровну,
  • с выделением долей,
  • на основании брачного контракта,
  • через суд.

С этого момента в споре участвовать будут только бывшие муж и жена. Перед кредитором у них нет обязательств.

Иногда банки предусматривают в договоре, что выплата ипотечного кредита после развода должна быть досрочной на случай если заемщики решат расторгнуть брак. В ст. 351 ГК РФ указаны ситуации, когда финансовое учреждение вправе требовать досрочного погашения задолженности и без этого пункта в соглашении.

Правила раздела ипотеки, взятой до свадьбы

Иногда люди вступают в брак, уже имея в собственности ипотечное жилье, и затем вместе погашают долг. Тогда при расторжении брака недвижимость все равно считается общей. Подразумевается, что муж и жена обоюдно вносят выплаты по кредиту.

Если после расторжения брака партнер отрицает, что имело место распределение процентов по ипотеке между супругами, второй должен представить суду чеки и квитанции, подтверждающие его действия по отношению к квартире:

  • полное или частичное внесение кредитных взносов;
  • проведение капитального ремонта, перепланировки, существенно увеличивающих стоимость жилья, и так далее.

При вступлении в брак основной заемщик с одобрения банка вправе оформить супруга созаемщиком или поручителем. Тогда разделу подлежит та часть недвижимости, кредит за которую выплачивался совместно.

Узнайте детальнее о том, как делится ипотека, взятая до брака.

Переоформление кредита

Переоформление ипотеки при разводе осуществляется в добровольном или судебном порядке. В первом варианте бывшие супруги заключают договор. В документе указывается, что и в каком размере стороны получат после развода. Сотрудники банка изучат условия договора. Так как финансовое учреждение выступает как кредитодатель и залогодержатель, договор без его одобрения не будет действительным.

Реже встречается переоформление ипотеки на одного супруга. Если банк одобряет это, со второй стороны снимаются обязательства по погашению кредита.

Ещё один выход из ситуации – кредит переоформить через суд. Один из супругов обращается с иском о разделе совместного имущества и требованием прекратить режим общей собственности и выделить доли. Это значит, что бывшие муж и жена будут выплачивать кредит пропорционально их вкладу в имуществе.

Выход из числа созаемщиков

Выход из созаемщиков по ипотеке на квартируКвартира, купленная в кредит, часто создает серьезные трудности для заемщиков, так как они имеют дело с крупным долгом. Иногда бывшие муж и жена достигают компромисса по погашению ипотечного долга. Но если кто-то из них не соблюдает договоренности, ответственность лежит на обоих.

Неудивительно, что при разрыве отношений бывшие партнеры хотят знать, как выйти из созаемщиков по ипотеке после развода. Сделать это можно только по согласию второго лица. Если достигнута договоренность, оставшийся в обязательстве супруг получает квартиру в единоличную собственность, а лицо, вышедшее из ипотеки, вправе требовать выплаты отступных.

Кроме того, чтобы выйти из числа созаемщиков, нужно одобрение банка (ст. 391 ГК РФ). Обычно финансовое учреждение дает согласие только при таких условиях:

  • оставшийся заемщик обладает достаточным доходом, чтобы самостоятельно погасить кредит;
  • присутствует поручитель.

Однако даже это не дает 100% гарантию, что банк одобрит выход бывшего супруга из сделки.

Продажа квартиры, купленной в кредит

Простой способ избежать раздела имущества – реализовать его на рынке недвижимости. Решив продать квартиру в ипотеке при разводе, бывшие супруги (созаемщики) быстро погасят долг перед банком. К тому же деньги разделить проще, чем недвижимость.

Для продажи ипотечной собственности понадобится согласие финансового учреждения. В большинстве случаев банки не против такой сделки.

Сложнее дело обстоит, если в ипотечной квартире прописан ребенок. Отчуждение жилого помещения возможно только при наличии согласия органов опеки. Прежде чем продать квартиру, родители должны обеспечить ребенку равнозначные жилищные условия.

Анализ судебной практики

Судебная практика раздела квартиры при разводеКогда бывшие супруги-созаемщики не могут достигнуть договоренности относительно раздела имущества, приходится обращаться в органы правосудия. Но порой даже это не помогает бывшим брачным спутникам поделить долги по ипотеке. Чаще всего суды решают, что раздел жилья с параллельным выделением долей в ссудной задолженности невозможен без согласия кредитора. Подтверждение тому – определение Апелляционного Московского горсуда от 28.06.2012 по производству № 11-10925/15.

Но бывают и противоположные случаи. По определению Архангельского облсуда № 33-4986/2013 от 28.08.2013 выдел долей в ссудной задолженности супругов был признан регулированием семейно-правовых отношений. Это не исключает солидарную ответственность заемщиков и не требует согласия банка.

Да и судебная практика при разводе с ипотекой и ребенком не всегда однозначна. То, что дети остаются с мамой, – весомый аргумент для выделения большей доли в имуществе. Но иногда этого не достаточно.

Заинтересованный родитель должен доказать, что он больше нуждается в жилплощади, чем другая сторона. Пример – определение Амурского областного суда. Истец требовал выделить ему 2/3 части имущества, ответчик объявил это требование незаконным, к тому же последний выплачивал алименты. Суд учел обстоятельства дела и принял решение о равном выделении долей.

Заключение

Квартира в ипотеку – это возможность обрести жилье сразу, но возвращать деньги за него постепенно. Если сделка заключена в браке, обязательства по кредиту ложатся на обоих супругов. В случае, если стороны не готовы составить соглашение о разделе квартиры, купленной в ипотеку, для разрешения спора нужно обращаться в суд. Особенность рассмотрения дела состоит в том, что приходится учитывать интересы банка.

Загрузка...
Добавить комментарий