Обременение недвижимости: как ограничиваются права владельцев домов и квартир

Время чтения: 9 минут

Любой владелец недвижимости желает свободно распоряжаться самым дорогостоящим своим активом. Однако такая свобода действий может быть ограничена, ведь иногда в интересах третьих лиц накладывается обременение на квартиру или дом. Это ограничение не лишает владельца права собственности, но и не позволяет полноценно его реализовывать. Подобного рода проблемы возникают у сотен тысяч, если не миллионов россиян, потому рассмотрим вопросы обременений подробнее.

Общая информация об обременении недвижимости

В действующем законодательстве нет определения, что такое обременение на квартиру или дом, хотя термин встречался в утратившем силу  ФЗ № 122 от 21.07.1997 “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”.  Отсутствие определения может быть обусловлено разным характером обременения, возникающего в силу разных причин.

Знатоки гражданского права обычно понимают под обременением статус имущественного объекта, в той или иной мере ограничивающий распорядительные права его владельца. Такой статус обычно выражается в наличии ограничений, договорных условий или запретов.

Ограничения могут возникать в силу разных обстоятельств:

• по заключенному собственником договору (то есть добровольно);
• при обращении взыскания (то есть принудительно);
• когда этого требует закон.

Порядок приобретения этого статуса всегда одинаков: жилье без обременения обычно выступает либо предметом сделки, либо предметом обеспечения/исполнения обязательства собственника, в результате чего возникают ограничения.

Обременение недвижимости всегда возникает в чьих-либо интересах, при этом в каждом отдельном случае объем прав заинтересованного лица будет отличаться.

Учитывая ограничительный характер обременений в отношении прав собственников, в особенности владельцев недвижимости, в соответствии со ст. 131 ГК, такие обременения подлежат государственной регистрации и вносятся в ЕГРН.

Без регистрации ограничения не действуют, независимо от того, в каких случаях накладывается обременение. По сути, незарегистрированные обременения не препятствуют реализации распорядительных прав собственника. Учитывая это, выделим три главных особенности обременения недвижимости:

• оно порождает препятствия при реализации владельцем права собственности;
• оно возникает в интересах третьих лиц, у которых могут возникать права в отношении недвижимости;
• оно требует государственной регистрации, иначе ограничение не действует.

Причины наложения обременений на недвижимость

Пришло время разобраться, почему могут наложить обременение. Как мы уже выяснили, имеется ряд причин, и у каждой из них есть собственная правовая природа. Обычно обременения возникают:

• В силу договора. Собственник заключает соглашение, условия которого порождают определенные ограничения в отношении недвижимости и прав собственности на нее. В зависимости от условий и характера заключенного собственником договора, такие ограничения могут касаться распоряжения недвижимостью (например, если квартира в залоге) или ее использования (к примеру, если квартира находится в аренде).
• В силу закона. Такое обременение обычно связывают с недвижимостью, приобретенной в кредит. В ее отношении ограничение права собственности возникает по закону, без дополнительной оговорки. Так, согласно п. 5 ст. 488 ГК, все купленное в кредит до полной оплаты находится в залоге у продавца как обеспечение погашения обязательств владельца.
• В силу обращения взыскания. В рамках исполнительного производства, для обеспечения дальнейшего обращения взыскания, приставы вправе обременять недвижимость, накладывая на нее арест. Кроме того, арест возможен в рамках уголовного производства как мера обеспечения возмещения вреда или санкции в виде имущественного взыскания.

Обычно причины обременений вписываются в одну из трех вышеописанных моделей. При этом виды возлагаемых на собственников жилья ограничений, а также их характер и состав, могут существенно отличаться. Это связано с объемом прав и требованиями лица, в интересах которого они накладываются.

Формы обременений

Сведения об ограничениях в отношении конкретной квартиры вносятся в ЕГРН, поэтому являются общедоступными. Особое значение они имеют для новых приобретателей обремененного жилья.

Для начала выясним, какие бывают виды обременения. Обычно в гражданских отношениях заключаются следующие виды сделок:

• ипотека;
• аренда;
• рента;
• доверительное управление;
• арест;
• сервитут;
• концессионное соглашение и так далее.

Предлагаем подробнее остановиться на самых распространенных.

Ипотека

Ипотека – одна из самых распространенных форм ограничительных мер. Исходя из положений ст. 1 ФЗ № 102 от 16.07.1998 “Об ипотеке”, ипотекой являются отношения между кредитором и заемщиком, при которых долг заемщика может быть погашен за счет стоимости имущества, находящегося в залоге у кредитора.

Такие отношения подлежат документальному оформлению: договор ипотеки, залога, займа, кредитный договор и даже договор купли-продажи с отсрочкой платежей. Само же имущество остается в пользовании у заемщика.

По сути, заложенная недвижимость является гарантией возврата денег кредитору, даже если платежеспособность заемщика ухудшится. Чтобы гарантировать исполнение условий кредитора, ипотечное соглашение подлежит госрегистрации, после чего, согласно п. 2 ст. 11 ФЗ № 102, накладывается обременение банка на квартиру.

Обременение будет действовать до тех пор, пока заемщик не погасит весь долг, а банк не направит регистратору сведения о погашении ипотеки.

Если обязательство погашено не будет, кредитная организация вправе обратить на предмет залога взыскание, в том числе изъяв квартиру в счет возврата задолженности.

Аренда

В соответствии со ст. 606 ГК, аренда представляет собой форму гражданских отношений, при которых арендодатель за определенную плату предоставляет нанимателю имущество во временное пользование.

Согласно ст. 609 ГК, соглашение об аренде недвижимости следует составить в письменной форме, а затем внести все сведения в ЕГРН. На основании договора аренды права собственника ограничены в той степени, в какой права на жилье получает наниматель.

Госрегистрация аренды является гарантией прав нанимателя. Если собственник неожиданно решит передать права на недвижимость третьим лицам (продать, подарить, передать в оперативное управление), арендатор сохранит право на проживание и пользование жильем.

Согласно ст. 617 ГК, смена собственника не может быть основанием для аннулирования аренды. При этом право собственника продать квартиру ничем не ограничено, в регистрации перехода прав ему отказано не будет. Другой вопрос, как воспримет этот факт приобретатель жилья.

Рента

Как гласит ст. 583 ГК, рента представляет собой отношения между плательщиком и получателем ренты, при которых первый получает в собственность имущество, в обмен на обязательство:

• периодически выплачивать второму средства в определенной сумме;
• определить иную форму содержания.

Наиболее распространена пожизненная рента, при которой получатель передает право собственности на свое жилье плательщику, обязующемуся пожизненно содержать получателя (ст. 601 ГК).  Чаще всего сторонами договора являются одинокие пенсионеры и лица, готовые за ними ухаживать. В качестве дополнительного условия фигурирует пожизненное проживание получателя ренты в переданном плательщику жилье.

Как гласит ст. 584 ГК, рентное соглашение, особенно если оно касается недвижимости, подлежит нотариальному оформлению и госрегистрации, порождая тем самым обременение (ст. 586 ГК). Таким образом, квартира под обременением права пожизненного проживания и содержания гарантирует получателю ренты, что:

• до конца своей жизни его никто не выселит из переданного жилья;
• до конца жизни он будет получать содержание;
• квартира может быть продана или иным образом отчуждена только с его согласия.

Обременение прекращается в случае смерти получателя или наступления иного условия, оговоренного соглашением.

Доверительное управление

Доверительное управление – еще одна форма гражданских отношений, при которых собственник жилья передает его управляющему, а тот, в свою очередь, управляет им, учитывая в первую очередь интересы собственника (ст. 1012 ГК).

Как требует ст. 1017 ГК, такой договор тоже подлежит письменному оформлению и госрегистрации. В ЕГРН факт доверительного управления вносится как обременение, которое ограничивает распорядительные права собственника. С момента регистрации договора права владельца ограничиваются новыми правами управляющего.

В соответствии с условиями соглашения, все сделки управляющий совершает от своего имени, однако с максимальной выгодой для доверителя.

Как правило, управляющий получает полномочия на продажу недвижимости и иные распорядительные действия. Конечным приобретателем выгоды может выступать не только собственник переданной в управление квартиры.

Арест

Арест – обособленная форма обременения. Эта обеспечительная мера чаще всего принимается в процессе исполнительного производства. Согласно ст. 80 ФЗ № 229 от 02.10.2007, арест может быть наложен в рамках имущественных взысканий, возникших на основании судебных актов, кредитных или иных финансовых задолженностей.

Наложение ареста подтверждается соответствующим постановлением, которое подлежит государственной регистрации и внесению в ЕГРН. Если собственнику принадлежит не все помещение, а лишь его часть, накладывается обременение на долю в квартире.

Наличие такого обременения предполагает ограничение распорядительных прав собственника и права на пользование имуществом. Арест может быть наложен как по ходатайству заинтересованного лица, так и по решению ответственного чиновника.

Квартира с обременением может стать предметом взыскания – будет описана и продана за долги. Арест снимается лишь в случае полного погашения  задолженности либо обжалования постановления о его наложении.

Кто накладывает обременения

Чтобы дать полный ответ на вопрос, кто может наложить обременение на продажу, следует выяснить, кто вправе инициировать обременение, и кто уполномочен его накладывать.

Инициаторами ограничительных мер чаще всего выступают заинтересованные лица по сделкам, заключенным нынешним собственником:

• по договорам ипотеки или залога – кредиторы;
• по договору аренды – арендаторы недвижимости;
• по соглашениям пожизненного содержания – получатели ренты и так далее.

Кроме того, инициатором подачи заявления о регистрации ограничений может выступать и сам собственник, если он осуществляет госрегистрацию, например, по соглашению о доверительном управлении.

Примечательно, что наличие ограничительной записи в ЕГРН в интересах заинтересованного лица не запрещает внесение еще одного ограничения. На то, как сделать двойное обременение на квартиру, не влияет количество наложенных ограничений.

Закон не исключает возможность наличия в отношении одного объекта ипотеки, доверительного управления и аренды.

Арест как форма ограничения прав собственника возникает лишь на основании решения должностного лица: судьи или судебного пристава. Если пристав наложил обременение на недвижимость, то снять ограничение можно лишь на основании соответствующего решения этого лица или постановлением суда, обязывающим сотрудника ФССП снять незаконный арест.

Независимо от того, кто является инициатором процедуры, единственным органом, который может внести данные об ограничении в ЕГРН и, по сути, наложить обременение, является Росреестр.

Процедура наложения обременения

Теперь вкратце рассмотрим, как наложить обременение на квартиру физическому лицу. Поскольку ограничение распорядительных прав должно возникать на основании сделки и неисполненного обязательства по ней, должна быть заключена подлежащая госрегистрации сделка: договор ипотеки, аренды, пожизненного содержания.

Важно: сделка должна быть оформлена надлежащим образом, и, когда того требует закон, нотариально удостоверена.

Исключительное основание – решение суда или постановление судебного пристава, вынесенное по просьбе заинтересованного лица. Однако такого рода обременения чиновники оформляют сами, лично направляя необходимые документы регистратору.

Регистрация в Росреестре

Регистрация обременения в Росреестре проводится по правилам, установленным ФЗ № 218 от 13.07.15. Общий порядок процедуры выглядит следующим образом:

1. Стороны подписывают договор, порождающий обязательство.
2. Заинтересованная сторона (или обе стороны, как в случае с регистрацией ипотеки) подает заявление и пакет документов в местное отделение Росреестра лично, через МФЦ или сайт Госуслуги. В такой пакет обычно входит:
   • договор, заверенный нотариально;
   • удостоверительные документы сторон;
   • правоустанавливающие документы;
   • выписка из ЕГРН;
   • квитанция об уплате госпошлины (2 тыс. рублей).
3. Сотрудник службы, проанализировав пакет документов, принимает решение и производит регистрацию. Обычно оформление обременения осуществляется в течение 7 дней.
4. Заинтересованное лицо получает договор с отметкой о государственной регистрации и выписку из ЕГРН со сведениями о наложении ограничения.

Суть наложенных ограничений

Пришло время разобраться в составе и характере возложенных на имущество ограничений. Для будущих собственников особенно важно, чтобы обременение на купленную квартиру не испортило впечатлений от покупки.

Как мы уже выяснили, ограничения могут носить разный характер, в зависимости от оснований, на которых они возникают. В большинстве случаев (ипотека, арест, рента) ограничения затрагивают распорядительные права собственника – пока с квартиры не снято обременение, он не может продать жилье, подарить его или иным образом передать право собственности на него.

Если ограничение возникло в силу договора, распоряжение имуществом осуществляется по согласованию с заинтересованным лицом.

Прежде чем реализовать распорядительные права, важно получить разрешение залогодержателя или получателя ренты, без чего распоряжение будет считаться незаконным.

Если речь идет об аресте, право собственности ограничивается однозначно – реализовать распорядительные права невозможно до полного погашения долга и снятия ареста. Затем приставы будут решать, что делать дальше с недвижимостью.

Аренда – принципиально иной случай. Она не касается права собственности, потому владелец волен распоряжаться принадлежащим ему имуществом. В то же время он ограничен в праве владения и пользования недвижимостью, ведь оно на возмездной основе передано арендатору.

Аналогичный подход требуется и при доверительном управлении – ограничения касаются объема прав, переданных управляющему.

Интересен вопрос, возможна ли приватизация квартиры с обременением. Можно приватизировать жилье, находящееся в муниципальном жилом фонде и занимаемое гражданами на условиях социального найма. Наниматели жилья, не будучи его собственниками, не имеют распорядительных прав до момента приватизации и могут лишь пользоваться таким жильем в целях проживания.

Такой социальный наем сам по себе является обременением права собственности владельца: государства, муниципалитета. Тем не менее это обременение не является препятствием для приватизации, а, скорее, основанием для нее.

Купля-продажа обремененного жилья

Наличие обременений ограничивает распорядительные права собственника, но отнюдь не означает, что продать дом в обременении нельзя. Абсолютное ограничение действует лишь при аресте. В случае с ипотекой или рентой для реализации распорядительных прав собственника нужно получить разрешение на продажу у заинтересованного лица: банка, залогодержателя, получателя ренты.

Прежде всего в проверке наличия такого согласия заинтересован покупатель, поскольку обременение при покупке дома будет препятствием для госрегистрации перехода прав на недвижимость. Без этого согласия нотариус откажет в оформлении договора купли-продажи, а государственный регистратор – в регистрации.

В случае продажи залогового имущества, кредитор – обязательная сторона в переговорах, оформить сделку без его ведома нельзя.

Интересно, что завещание, как форма распоряжения имуществом на случай смерти, не ограничивается наличием обременений. То, как оформить завещание на квартиру с обременением, ничем не отличается от обычной процедуры.

Как узнать о наличии обременений

Покупателей недвижимости в первую очередь должно интересовать, нет ли на объекте нежелательных обременений. Получить такие сведения можно из побличного источника ЕГРН.  О том, как узнать, если ли обременение на дом, заинтересованному лицу подробно расскажут в Росреестре или МФЦ.

Заявитель может запросить выписку из ЕГРН, в которой будут отражены:

• основные характеристики объекта недвижимости;
• структура права собственности на него;
• зарегистрированные собственники;
• обременения, когда-либо регистрируемые в отношении конкретного объекта.

Второй вариант, как проверить дом на обременение по адресу – воспользоваться справочным сервисом Росреестра.

Помимо адреса, критерием для поиска может быть кадастровый или условный номер. По этому номеру несложно получить информацию о собственниках, их долях, а также зарегистрированных ограничениях прав.

Больше информации по поводу проверки читайте в материале «Как проверить обременение на недвижимость».

Процедура снятия обременения

Теперь вкратце рассмотрим, что нужно для снятия обременения с квартиры. Главное требование – полное погашение обязательства, на основании которого возникло ограничение. Для подтверждения отсутствия долга, как, например, в случае ипотеки, обязательным условием снятия обременений является заявление залогодержателя, поданное совместно с залогодателем. Для этого нужно либо погасить задолженность, либо достичь иных договоренностей между сторонами.

Тем, кого интересует, куда обратиться для снятия обременения с жилья, поясняем: снятие ограничений осуществляется местным отделением Росреестра, в том числе посредством обращения в МФЦ.

Потребуются некоторые документы, необходимые для снятия обременения с квартиры: совместное заявление сторон, заявление банка либо заявление собственника жилья, дополнительно предоставившего договор залога с отметкой о его погашении. Уплата госпошлины в данном случае не предусмотрена.

Больше процедурных подробностей по этому поводу читайте в материале «Как снять обременение с квартиры»

Заключение

Обременение является формой ограничения прав владельца на жилье. Чтобы такое ограничение имело законную силу, оно должно быть зарегистрировано в ЕГРН. При наличии регистрации собственник не вправе продавать, дарить или иным образом отчуждать объект, по крайней мере, без разрешения заинтересованного лица.

Снятие обременения возможно лишь после погашения имущественного обязательства или выполнения иных условий, предусмотренных соглашением.

Обременение объектов недвижимости: Видео