Налог с продажи квартиры, полученной в наследство: как не платить лишнего

Время чтения: 9 минут

Переход имущества по наследству – закономерный жизненный процесс. Одни остаются жить в унаследованной квартире, другие предпочитают продать жилплощадь и вложить деньги в альтернативные проекты. Поскольку государство взимает налог с продажи квартиры, полученной в наследство, у новых собственников возникают логичные вопросы, например, как правильно рассчитать сумму и в каких случаях можно избежать налогообложения.

Когда можно продавать унаследованное жилье

Часто наследники путаются в сроках, в которые можно реализовать новое имущество. В Налоговом кодексе Российской Федерации фигурируют три периода: полгода, 3 и 5 лет.

Решая, когда можно продать квартиру, полученную в наследство, владельцы должны помнить следующее: реализация имущества допускается только с момента приобретения права собственности на него. Например, если дочь умершего прошла все процедуры по вступлению в наследство и получила выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), она уже может продавать жилье.

Процесс этот длится обычно не больше 1 года, но не менее, чем 6 месяцев со дня смерти наследодателя.

Упомянутые выше сроки в 3 (5) лет влияют лишь на размер налога, который придется уплатить с дохода от продажи имущества. Они никак не ограничивают возможность реализации жилплощади сразу после законного вступления в наследство.

Как происходит процесс продажи

Те, кто интересуется, как продать квартиру после вступления в наследство, должны пройти следующие этапы:

• подготовка документов;
• установление стоимости объекта (самостоятельно или через агентство);
• согласование с покупателем предмета и даты сделки, суммы предоплаты и вариантов расчёта;
• заключение предварительного договора купли-продажи (ДКП);
• передача аванса как гарантия серьезности намерений покупателя;
• проверка бумаг нотариусом;
• проведение сделки: подписание договора и акта передачи жилья, получение всей суммы денег;

После этого покупатель может приступать к оформлению права собственности.

По такому алгоритму с индивидуальными нюансами проходит большинство сделок с недвижимостью. На некоторых моментах стоит остановиться детальнее.

Пакет документов

Чтобы сделка прошла успешно и быстро, покупателю следует ответственно подойти к сбору справок, выписок, удостоверений. Предварительно стоит изучить законодательную базу вопроса, посетить тематические форумы в интернете, проконсультироваться с нотариусом.

Продавец должен подготовить основные документы на продажу квартиры по наследству в 2020 году:

• удостоверения личности всех владельцев. Для взрослых – паспорт, для несовершеннолетних – свидетельство о рождении;
• правоустанавливающие документы, на основании которых жилье находится в собственности, например, свидетельство установленного образца.

С 15 июля 2016-го года в Росрестре такие документы уже не выдаются. Владельцам для подтверждения их прав получают выписку из ЕГРП (до января 2017-го) и ЕГРН (после этой даты).

• ДКП;
• нотариально заверенное согласие супруги(а) на продажу, свидетельство о браке, если продавец женат/замужем, или свидетельство о разводе, если союз расторгнут;
• разрешение органов опеки и попечительства, если среди продавцов есть несовершеннолетние дети;
• предварительный ДКП, если участники сделки его заключали, и передавался аванс;
• техпаспорт объекта;
• свидетельство о праве на наследство;
• письменный отказ от наследства всех, кто имеет на него право;
• нотариально заверенная доверенность и паспорт уполномоченного лица, если продавец подает документы через представителя;
• выписка из лицевого счета, справки из компаний-поставщиков услуг для подтверждения отсутствия долгов по коммунальным и другим платежам (за домофон, интернет и прочих);
• выписка из домовой книги;
• справка о дееспособности, например, если собственник – пожилой человек, а покупатели опасаются оспаривания сделки родственниками.

Первые пять документов обязательны. Остальные могут потребовать покупатели или риелтор в зависимости от ситуации.

Составление ДКП

Договор купли продажи квартиры на основании свидетельства о праве на наследство заключается самостоятельно или с участием нотариуса. Привлекать последнего нужно, если:

• квартира находится в долевой собственности, то есть у нее несколько владельцев;
• среди собственников есть несовершеннолетние.

В остальных случаях нотариальное заверение договора не требуется. Однако новичкам не рекомендуется составлять ДКП самостоятельно. Желательно привлечь юриста с опытом работы в сфере недвижимости или проконсультироваться с тем же нотариусом.

Начало действия договора – день его государственной регистрации (ст. 558 Гражданского кодекса РФ). Однако факт заключения сделки и подписания бумаг не значит, что покупатель стал полноценным хозяином квартиры. Право собственности наступает после регистрации сделки.

Регистрация сделки в Росреестре

Услуги по государственной регистрации прав на недвижимость предоставляет особый орган исполнительной власти – Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии. Это ведомство ведет Единый государственный реестр недвижимости и кадастровый учет, поэтому его называют Росреестр. После подписания ДКП новым хозяевам для завершения сделки нужно обратиться сюда с соответствующим заявлением.

Как и другие государственные услуги, регистрация права собственности производится несколькими способами. Так, документы можно подать:

• лично или через доверенное лицо,
• заказным письмом,
• через интернет.

После этого новые владельцы получат выписку из ЕГРН. Со дня выдачи этого документа они становятся полноправными собственниками квартиры.

Согласно Федеральному закону №218 от 13.07.15 «О государственной регистрации недвижимости», процедура занимает до 10 дней.

Как рассчитывается налоговый сбор

Рассмотрев алгоритм купли-продажи, следует обсудить, надо ли платить налоги с продажи наследственной квартиры. Существует несколько нюансов, которые должен уяснить собственник жилья перед его реализацией.

Налог и пошлина: что есть что

Для начала нужно понять разницу между понятиями «налог» и «пошлина». Под первым термином подразумевается сумма, которая взыскивается с дохода, полученного человеком или предприятием. При продаже движимого и недвижимого имущества человек получает доход. Поскольку есть прибыль, на вопрос, платится ли налог с продажи недвижимости, полученной по наследству, нужно ответить положительно.

Платится взнос обычно как процент с полученной суммы. Хотя предусматриваются исключения и особые правила.

Государственная пошлина – это сборы, взимаемые с физических и юридических лиц при обращении в государственные инстанции в качестве платы за предоставление услуг. Законодательство определяет, в каких случаях и в каком размере взимается плата.

Основные отличия пошлины и налога заключаются в следующем:

• налог взимается периодически с прибыли, полученной человеком (заработная плата, продажа имущества и прочее). Пошлина же берется разово при обращении в государственные органы за предоставлением какой-либо услуги;
• цель налогов – обеспечение деятельности государства (муниципального образования), назначение же пошлины – оплата полученной услуги, обеспечение работы отдельного государственного органа;
• сумма налога зависит от размера прибыли и дохода человека. Размер пошлины определяют законодательные акты, тариф конкретен для каждого типа услуги и не зависит от доходов посетителя;
• налог – это безвозмездный платеж, то есть человек лично не получает ничего взамен, но в глобальном смысле обеспечивается функционирование системы, созданной для соблюдения прав налогоплательщиков. Пошлина – платеж возмездный: человек получает услугу, юридически значимое действие.

Как определяется срок владения имуществом

Ответ на вопрос, обязательна ли уплата НДФЛ при продаже квартиры, зависит от периода, в течение которого жилье находилось в собственности продавца. В случае с наследством мы имеем дело с разными датами:

• день, когда умер наследодатель (открытие наследства);
• день, когда наследник(и) оформляет право собственности на квартиру (принятие наследства).

Чтобы понять, с какой даты вести отсчет, следует обратиться к ст. 1152 Гражданского кодекса РФ. В ней сказано, что квартира принадлежит преемнику с момента открытия наследства независимо от того, когда он фактически оформил свое право.

Кто может не платить налог

В НК РФ (ст. 217.1) перечислены те, кто не платит налог с продажи квартиры, полученной по наследству. К ним относятся в первую очередь лица, официально владеющие квартирой в течение 3 лет и более. При условии, что наследодатель, согласно ст. 14 Семейного кодекса РФ, был:

• членом семьи (супругом);
• близким родственником: родитель, ребенок, брат/сестра, бабушка/дедушка.

Если условие родства не соблюдается, для освобождения от налогообложения минимальный срок владения составляет 5 лет.

Льготных категорий граждан в случае уплаты налогов с реализации наследственного имущества не существует.

Вычет и расходы: способы уменьшить сумму налога

В зависимости от стоимости жилья и условий его приобретения можно уменьшить сумму уплачиваемого налога. Есть два законных варианта:

• налоговый вычет – максимум 1 млн. рублей. Воспользоваться им имеют право работающие граждане РФ, с зарплаты которых высчитывается подоходный налог. Вычет – это своего рода возврат удержанного ранее НДФЛ.
• вычет расходов на приобретение жилья.

Кроме того, при расчете налога на продажу имущества, полученного после 1 января 2016-го года, учитывается кадастровая стоимость жилья. Если за 1 млн рублей продается квартира, оцененная государством в 3 млн, то налог рассчитывается не с миллиона, а с 3 000 000 * 0,7 (уменьшающий коэффициент) = 2 100 000 руб. Это исключает искусственное занижение продажной стоимости с целью минимизации налога или уклонения от него.

Чтобы понять, что выгоднее, исследуем два примера.

Вариант 1. Использование налогового вычета

Гражданин продает квартиру за 5 млн. рублей, но ее кадастровая стоимость – 5 500 000 руб. (3 850 000 с учетом понижающего коэффициента 0,7). Формула, по которой рассчитывается налог за продажу квартиры, выглядит следующим образом:

(3 850 000 (стоимость) – 1 000 000 (вычет)) * 13% = 370 500 руб.

Вариант 2. Вычет ранее понесенных расходов

При вычете подтвержденных документально расходов на покупку квартиры налогооблагаемой суммой считается чистая прибыль – разница между суммой, за которую жилье реализуется, и той, что была потрачена на его приобретение.

Так, если квартира, проданная за 5 000 000 руб., была бы приобретена за 4 000 000 руб., то налогом облагался бы только 1 млн рублей. Следовательно, заплатить нужно 130 000 руб. Но поскольку при наследовании имущества нет первоначальных расходов, при расчете суммы НДФЛ чаще применяется налоговый вычет.

Ставка: какой процент нужно отдать

Ответив на вопрос, как происходит продажа квартиры, полученной по наследству, и взимается ли с этого дохода налог, логично озвучить ставку, по которой он рассчитывается. Четкие цифры можно найти в ст. 224 НК РФ:

• 13% – для налоговых резидентов РФ (проживают в России дольше 183 дней в течение 12 месяцев);
• 30% – для граждан, которые не являются резидентами РФ и проживают преимущественно за границей.

Сроки: когда нужно уплатить налог

Согласно российскому законодательству, уплата налога при продаже квартиры осуществляется в срок до 15 июля года, следующего за годом реализации жилья. Это обязательно должны учесть продавцы, которые интересуются, когда нужно уплатить процент от дохода в пользу государства – сразу после получения суммы или в определенный срок.

Способы уплаты налога

Подоходный налог не уплачивается наличными. Согласно правилам, по которым функционирует современное налогообложение, провести фискальный платеж можно только через банковские учреждения.

Реквизиты для уплаты налога гражданин может взять в ИНФС, в которую он подавал декларацию.

Как платить за детей

Если собственником реализуемого жилого помещения является несовершеннолетний ребенок, от его имени действуют законные представители: родители, опекуны, попечители. Доход малолетнего гражданина облагается налогом по описанным выше правилам.

Ответственность за своевременную уплату положенных сумм в полном размере ложится на взрослых, которые представляют его интересы.

Продажа и покупка жилья в течение года

Существуют также нюансы налогообложения, когда деньги от реализации наследственной жилплощади сразу же тратятся на приобретение другого жилья. В этом случае вычет и НДФЛ могут пойти взаимозачетом.

Это значит, что гражданин может продать квартиру, полученную по завещанию, и сразу купить новую. Хотя при этом он не получит налоговый вычет, зато и от подоходного налога будет освобожден.

Единственное условие – обе сделки должны проводиться в одном налоговом периоде, то есть в течение 1 календарного года.

Если продается доля квартиры

Если наследодатель оставил квартиру нескольким внукам в равных долях, то при ее продаже действуют отдельные правила начисления и уплаты налога. Во-первых, в ходе такой сделки факт купли-продажи заверяется нотариально. Фактически каждый собственник реализует свою часть, что отображается в одном договоре.

Подоходный налог при продаже доли в квартире, полученной по наследству, рассчитывается из ее общей стоимости. Если есть право на вычет, в формуле используют и его. Когда окончательная сумма взноса в государственную казну определена, она делится на всех собственников, и каждый уплачивает свою часть.

Если только один из владельцев продает свою долю, а остальные – нет, он может использовать налоговый вычет в 1 млн. рублей полностью применимо только к своей части.

В таком случае, если стоимость предмета продажи оценивается в меньшую сумму, гражданин может снизить налог с продажи доли квартиры вплоть до полного освобождения от его уплаты. Ведь если кадастровая стоимость части жилья равна, к примеру, 1 200 000 рублей, то с понижающим коэффициентом мы получаем сумму 840 000 руб. Если есть право на налоговый вычет, он полностью покроет стоимость и, соответственно, доход налогом не облагается.

Декларация 3-НДФЛ: правила заполнения и пакет документов

В случае уплаты налога с дохода от реализации жилья гражданином в обязательном порядке подается в налоговый орган декларация 3-НДФЛ после продажи квартиры, полученной в наследство (утверждена Приказом ФНС России «Об утверждении формы налоговой декларации по налогу на доходы физических лиц…» № ММВ-7-11/671@ от 24.12.14). В ней отражаются:

• регистрационные данные плательщика;
• точная сумма сделки;
• сумма налога;
• срок владения квартирой и прочие сведения.

Предлагаем скачать бланк декларации.

В пакет документов, который следует приложить к заполненной декларации, входит:

• копия удостоверения личности заявителя (паспорта);
• правоустанавливающие документы: свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН. Это позволяет установить, что квартира была в собственности менее 3-х лет и следует уплатить налог;
• ДКП;
• подтверждение передачи денег (расписка от покупателя или квитанция);
• если применялся налоговый вычет – подтверждение этого факта.

Сроки и инстанции: куда и когда сдавать декларацию

Декларация подается в управление Налоговой службы России по месту регистрации гражданина до 30 апреля года, следующего за годом продажи квартиры. То есть, если имущество было реализовано в 2020-м году, то задекларировать доход от сделки нужно до 30.04.2021 года.

С датой, когда квартира перешла по наследству к продавцу, сроки отчетности никак не связаны.

Способы подачи декларации

Задекларировать доход с указанием суммы уплаченного налога гражданин может несколькими способами:

• лично прийти в управление ФНС;
• передать документы через третье лицо, оформив доверенность и нотариально заверив свою подпись;
• отправить декларацию заказным письмом с описью вложенных документов;
• заполнить бланк онлайн (для этого нужна электронная подпись).

После проверки правильности комплекта документов заявителю выдаются реквизиты, по которым можно перевести сумму налога в государственный бюджет.

Последствия нарушения сроков

Две даты (30 апреля и 15 июля) обязательно надо запомнить продавцам имущества. Несвоевременная подача декларации и промедление с уплатой налога грозят негативными последствиями в виде штрафных санкций.

Минимальный размер штрафа – 1000 рублей. При игнорировании требований налоговой и откладывании вопроса в долгий ящик сумма увеличивается.

Заключение

Быстрая реализация полученной в наследство квартиры влечет за собой уплату солидного налога. В целях экономии стоит пожить в ней три года или пустить туда родственников. В крайнем случае – воспользоваться налоговым вычетом. Знание нюансов позволяет найти оптимальный выход из сложившейся ситуации.