Земельный надел предоставляет множество возможностей: на нем можно построить дом или организовать сельскохозяйственное угодье. При этом необязательно приобретать его в собственность. Аренда земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, доступна любому гражданину РФ.
Какие участки относятся к муниципальной собственности
Оборот земли регламентируется нормами Земельного кодекса РФ от 25.10.2001 N 136-ФЗ (далее — ЗК РФ). Он дает понятие участка и устанавливает основные правила пользования им.
Отдельная глава акта посвящена разграничению прав на землю. В ней перечислены все возможные собственники:
- физические и юридические лица;
- государство (его представляют федеральные власти);
- субъекты России;
- муниципалитеты.
Полный список земель, находящихся в муниципальной собственности, приводится в ст. 19 ЗК РФ. К ним относятся наделы:
- признанные федеральными и региональными законами муниципальными (например, при отказе собственника от участка в пользу местных органов);
- перешедшие муниципальному образованию при разграничении государственной собственности;
- приобретенные по гражданско-правовым сделкам или иным гражданско-правовым основаниям;
- переданные из федеральной собственности.
Таким образом, к муниципальным относятся участки, находящиеся в пределах соответствующих образований: городских округов, сельских или городских поселений.
Условия аренды муниципальной земли
Предоставление муниципального земельного участка в аренду — регламентированная процедура. Ее ключевые условия зафиксированы в гл. 4 и 5 ЗК РФ ( ст. 22, 39.6).
В соответствии с ними арендаторами земли могут стать:
- граждане РФ;
- юридические компании;
- иностранцы;
- лица без определенного гражданства.
Однако получить землю во временное платное пользование можно лишь при соблюдении следующих условий:
- участок должен быть поставлен на кадастровый учет;
- иметь разрешенное использование;
- относиться к одной из перечисленных выше категорий;
- не находиться в аренде.
Аренда муниципальной земли отдельных категорий может иметь дополнительные ограничения или условия. Например, согласно п. 4 ст. 39.8 ЗК РФ, земли береговой полосы можно арендовать лишь при условии организации свободного доступа других граждан к общественному водному объекту.
В этой же статье прописаны правила для аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности.
Процедурные особенности оформления договора содержатся во второй части Гражданского кодекса РФ от от 26.01.1996 N 14-ФЗ. Кроме того, они могут быть отражены в нормативных актах муниципального образования.
Варианты аренды
Чтобы узнать особенности процедуры оформлении сделки на конкретный участок в 2020 году, необходимо установить его статус и наличие (отсутствие) льгот у потенциального арендатора.
То, как взять в аренду муниципальную землю, определяет ст. 39.6 ЗК РФ. Существует два способа:
- Заключение договора на торгах в виде аукциона. Последний может быть инициирован:
- администрацией территориального образования для передачи муниципальной земли в аренду;
- самими гражданами с правом выкупа участка в будущем.
- Без проведения торгов:
- для граждан, относящихся к льготным категориям;
- на наделы, не состоящие на кадастровом учете;
- для отдельных целей использования.
Далее рассмотрим их подробно.
Процедура оформления участка муниципальной собственности в аренду
О том, как оформить аренду земельного участка у муниципалитета, можно узнать в непосредственно в органе местного самоуправления. Кроме того, там же запрашиваются данные о свободных в образовании наделах.
Кроме того, чтобы получить такую информацию, можно обратиться в территориальный многофункциональный центр (МФЦ). Там следует заказать «Выписку о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимого имущества», обозначив местность.
Для заключения договора аренды земельного участка с администрацией города будет полезна содержащаяся в такой выписке информация об участках, которыми владеет муниципалитет, а также об их номерах в кадастре.
Срок изготовления справки составляет 5 дней, а пошлина за оказание услуги — 200 рублей.
Однако сведения можно получить и бесплатно, самостоятельно отыскав свободные наделы на публичной кадастровой карте.
Заключение договора по результатам торгов
Общий порядок предоставления земельного участка в аренду предполагает проведение торгов в форме аукциона. Его может инициировать как администрация образования, так и частное или юридическое лицо. Конечной целью аукциона является определение арендатора и установление размера арендной платы.
Вся организация процесса ложится на муниципалитет. Для этого он за 30 дней до даты проведения мероприятия официально публикует такую информацию:
- сведения об объекте;
- дата торгов, время и место проведения;
- форма заявки для участия и сроки ее подачи;
- порядок внесения и возврата задатка;
- начальная цена, за которую можно арендовать землю у муниципалитета;
- шаг аукциона (до 3 % от стоимости предмета торгов).
Торги являются открытыми. То есть любое лицо вправе подать заявку, внести задаток и принять в них участие.
При этом процедура может проходит в электронной форме, но ее общий алгоритм сохраняется:
- Оглашается начальная цена.
- Она увеличивается на шаг по инициативе одного из участников.
- Если никто не делает шаг, после третьего объявления цены получить муниципальную землю в аренду сможет тот, кто последним повысил цену.
Процесс и результаты аукциона фиксируются в протоколе. Он служит основанием для заключения сделки с победителем торгов.
Процедура без торгов
В порядке исключения надел можно получить без участия в торгах. Однако право на это имеют лишь:
- Лица, намеревающиеся построить индивидуальное жилье либо организовать подсобное хозяйство.
- Лица, планирующие заниматься огородным хозяйством и выпасом животных.
- Некоммерческие организации — для индивидуального жилищного строительства или организации садоводческого/огородного хозяйства.
- Собственники сооружений, которые уже расположены на участке.
Кроме того, право на аренду муниципального земельного участка без торгов имеют те категории льготников, которые наделены федеральным и региональным законодательством возможностью бесплатного получения участка. Например, инвалиды I и II группы, многодетные семьи.
Для начала процедуры необходимо подать одно из следующих заявлений:
- О предварительном согласовании предоставления земельного участка — если надел еще не сформирован либо его границы необходимо уточнить.
- О предоставлении земельного участка — если он образован.
В заявлении на предоставление участка в аренду обязательно должны быть указаны:
- паспортные данные обратившегося;
- информация об объекте — адрес и кадастровый номер;
- цель получения надела;
- контактная информация заявителя.
К заявлению должны прилагаться бумаги, подтверждающие основание заключения сделки без торгов.
Администрация муниципального образования рассматривает документы в течение 30 дней. Она может вынести постановление об аренде земельного участка или отказать в этом.
Порядок предварительного согласования
Если надел пока не образован или необходимо установить его границы, вначале в муниципалитет подается заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка.
Такой документ должен содержать:
- реквизиты паспорта заявителя;
- условный номер и площадь надела, указание на его местоположение;
- кадастровый номер участка (если его границы уточняются);
- реквизиты документа, утвердившего проект межевания;
- основание для заключения договора без аукциона;
- цель, с которой планируется аренда земли у города или другого населенного пункта;
- контактные данные.
К заявлению прилагаются копии документов, подтверждающих указанные сведения: копия паспорта, план межевания.
Как и заявление на предоставление участка в аренду, документы можно подать:
- лично;
- по почте;
- в форме электронного документа через портал Госуслуги. Однако на практике этот вариант может быть доступен не во всех муниципальных образований.
Уполномоченный орган должен вынести решение о предварительном согласовании не позднее 30 дней. Оно является основанием для дальнейших действий. При этом срок разрешения ограничен двумя годами.
Как заключается договор
Договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, составляется уполномоченным органом местной администрации. Если надел образован, проект соглашения выдается заявителю для подписания в течение 30 дней с момента подачи заявления.
Его необходимо рассмотреть. При согласии с условиями — подписать. И не позднее чем в течение 30 дней от даты получения договора предоставить в муниципалитет.
Договор содержит следующую информацию:
- данные арендатора и арендодателя;
- данные об объекте (расположение и адрес, площадь, кадастровый номер);
- категория участка и цель использования;
- основание права собственности у администрации муниципального образования;
- определение прав, обязанностей и ответственности сторон;
- общая цена соглашения;
- срок его действия;
- дата заключения;
- подписи сторон или их представителей.
Ниже приведены образцы договора аренды муниципального земельного участка и акта приема-передачи земельного участка.
Как регистрируется сделка
Договоры, чей срок действия превышает год, подлежат регистрации в Росреестре. Для этого следует подготовить следующий пакет документов:
- заявление;
- паспорт заявителя;
- договор аренды;
- кадастровый паспорт;
- квитанцию об уплате государственной пошлины (для физического лица она составляет 2000 рублей);
Когда земля получена в аренду после торгов, в некоторых регионах могут дополнительно запросить:
- протокол о проведении и результатах аукциона;
- решение органа местного самоуправления;
- акт приема-передачи.
Весь пакет документов можно подать:
- лично обратившись в Росреестр;
- на сайте Росреестра;
- направив документы почтой;
- через МФЦ;
Через семь дней государственный орган зарегистрирует сделку и выдаст документ с разрешающей регистрационной отметкой.
Когда договор аренды становится недействительным или незаключенным
Важно помнить: если договор, подлежащий государственной регистрации, не зарегистрирован, он не вступает в законную силу. Такой документ не образует юридических последствий и считается незаключенным.
Недействительным он может быть признан в судебном порядке. Это возможно, если аренда земельного участка физическим лицом у администрации без торгов не имела законного основания, однако была совершена.
Кроме того, к процедуре оспаривания договора могут прибегнуть третьи лица, интересы которых были нарушены: граждане, имевшие первоочередное право на продление договора аренды участка, а также те, кем надел уже арендован.
Стоимость аренды
Определение цены временного пользования наделом зависит от того, в каком порядке заключается сделка. Так, при проведении торгов стоимость аренды муниципального земельного участка определяется по их итогам. При этом начальное значение устанавливается в размере рыночной годовой арендной платы либо в 1,5 % от кадастровой стоимости.
Стоимость аренды участка без торгов устанавливается местными органами власти. Однако ее расчет основан на кадастровой цене, поэтому такой вариант всегда дешевле предлагаемых частными собственниками.
Срок аренды
Сроки аренды земельных участков по договору ограничены. Они устанавливаются до подписания документа и отсчитываются с момента его государственной регистрации. Это правило распространяется на сделки с периодом действия, превышающим год.
Важно учитывать, что максимальный срок земельной аренды может составлять 49 лет. Земли для индивидуального жилищного строительства в пределах населенного пункта предоставляются лишь на 20. Однако договорные отношения можно продлить, при этом добросовестный арендатор всегда остается приоритетным лицом.
Кроме того, в ряде случаев предусмотрено последующее право выкупа надела.