Свободно владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом – право каждого собственника. Но действия владельца не должны нарушать права других лиц. Индивидуальная собственность вызывает меньше споров и разногласий, чем общая. Мирное сосуществование дольщиков в одной квартире возможно только при точном следовании букве закона. Поэтому общедолевая собственность на квартиру требует глубокого знания прав и обязанностей каждого.
Жилье в долевой собственности
Жилое помещение обычно переходит в собственность после заключения сделки по передаче прав. Если имущество передается 2-м и более гражданам, устанавливается особый порядок распоряжения, отличный от презумпции добросовестности. Поэтому новые владельцы такой недвижимости должны знать, что значит общая долевая собственность на квартиру, и какими правами и обязанностями она наделяет.
Каждый дольщик имеет право эксплуатировать свое имущество и распоряжаться долей в квартире. Но при этом нарушать права и интересы других собственников запрещается.
Имущество, которое является неделимым, то есть не может быть разделено без изменения его назначения, и находится в собственности двух либо нескольких граждан, признается общедолевым. Данная форма собственности установлена гл. 16 Гражданского кодекса РФ. Документ поясняет, что это такое и регламентирует отношения, возникающие при владении имуществом.
Изначально доли участников считаются равными, но могут меняться по разным причинам:
- улучшение объекта за счет средств одного из участников;
- изменение количества собственников.
Общедолевое имущество отличается от совместного – приобретенного в браке. Данный режим предполагает владение и распоряжение на принципах добросовестности без выделения долей.
Более подробно об отличиях режимов читайте в статье «Разница между совместной и долевой собственностью».
Основания возникновения
Среди оснований возникновения общедолевой собственности граждан выделяют:
- договоры дарения, ренты, купли-продажи, мены либо другой сделки;
- соглашение о долевой собственности на квартиру;
- наследование права по закону или по завещанию;
- участие в долевом строительстве;
- приватизацию жилья, принадлежащего государству;
- признание права по решению суда.
Как следует из ст. 30 Жилищного кодекса РФ, все владельцы квартиры должны распоряжаться жильем в соответствии с назначением и пределами его применения.
Кроме перечисленных сделок, право общедолевой собственности устанавливает и брачный договор, заключенный согласно требованиям ст.41 Семейного кодекса РФ. В этом документе прописываются условия владения имуществом, которое уже нажито или только планируется в будущем.
Необходимость заключения договора между супругами возникает при покупке квартиры в ипотеку. Установленный порядок выплат позволяет одному супругу обезопасить себя от претензий кредиторов при невыполнении кредитных обязательств вторым.
Много спорных вопросов возникает при наследовании приватизированной квартиры несколькими гражданами. Правопреемниками по завещанию могут быть любые граждане, даже если между ними нет кровных связей, а по закону – только родные, в соответствии с установленной ГК РФ очередностью.
Распределение долей между собственниками
Как упоминалось выше, части, не определенные законом или соглашением, считаются равными. Таким образом, в квартире на двух собственников каждый станет владельцем ½ части, на трех – 1/3 и так далее. Такое распределение может быть оспорено любым из участников в случае:
- изменения состава собственников квартиры;
- выполнения неотделимых улучшений имущества за свой счет.
Изменение долей происходит на основании соглашения между владельцами либо по решению суда.
Право распоряжения
Владельцы квартиры нередко заходят в тупик при распоряжении общедолевым имуществом, ведь условия должны удовлетворять каждого. Законодательно установлены следующие права дольщика:
- определение и пересмотр размера своей доли;
- выполнение ремонтных работ либо других улучшений в квартире;
- распоряжение имуществом, не нарушающее интересов других участников;
- получение денежной компенсации при отказе от своей доли;
- выделение части в натуре.
Согласно ст. 246 ГК РФ, свои права при долевой собственности квартиры владелец реализует с согласия остальных участников. Получать его нужно для каждого пункта в отдельности либо на основании договора о распоряжении общим имуществом. В документе оговариваются:
- условия проживания;
- оплата коммунальных услуг и долгов;
- выполнение ремонтных работ и других улучшений;
- возможность продажи, дарения, мены долей;
- преимущественное право покупки.
Условия могут дополняться в зависимости от требований жильцов. Если же владельцы не пришли к согласию, каждый из них имеет право обратиться в суд.
Оформление прав на часть имущества
Регистрация права собственности на долю не отличается от процедуры оформления прав на иную недвижимость. Ст. 42 Закона РФ от 13.07.15 № 218 «О государственной регистрации недвижимости» определяет, как оформить долевую собственность на квартиру.
Право регистрируется на основании заявления переданного:
- лично,
- почтой,
- в электронном виде.
К заявлению прилагаются правоустанавливающие документы и основания для перехода прав.
Долевая собственность при ипотеке
В соответствии со ст. 5 Закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в ипотеку передается недвижимое имущество, право владения которым зарегистрировано в ЕГРН. К недвижимости в этом случае относятся и части жилых домов или квартир, состоящие из одной либо нескольких комнат.
Часть неделимого имущества не может быть предметом ипотеки.
Договор о передаче общедолевого имущества в залог заключается одновременно со всеми собственниками либо с одним из них при наличии письменного согласия остальных.
Обязательная доля при покупке жилья за маткапитал
Согласно Закону РФ от 29.12.2006 № 256 «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», материнским капиталом можно распорядиться для улучшения жилищных условий. Ст. 10 предусматривает оформление приобретенного жилого помещения в общую собственность родителей и детей с определением долей по соглашению, отраженному в обязательстве.
Обязательство о выделении долей удостоверяется нотариусом и предоставляется в органы ПФ РФ при подаче заявления о распоряжении материнским капиталом.
Аспекты оформления документации рассмотрены в материале «Материнский капитал на покупку жилья».
Раздел имущества
Ст. 252 ГК РФ оговаривает возможность раздела квартиры, находящейся в общедолевой собственности. Самый простой способ – это соглашение сторон, которое определяет:
- размер доли каждого владельца;
- права и обязанности в отношении:
- своей части квартиры,
- имущества других собственников;
- порядок рассмотрения разногласий и внесение изменений в договор.
Зафиксировав раздел квартиры на доли документально, все совладельцы должны подписать договор и заверить его у нотариуса. После этого право собственности регистрируется в Росреестре.
Если часть квартиры, выделяемая одному из владельцев, слишком мала и не соответствует доле, причитающийся ему по закону, договору или другому документу, остаток может быть выплачен в виде денежной либо другой компенсации.
Если соглашение о способе и условиях раздела не достигнуто, спор рассматривает суд. В этом случае один либо все собственники подают заявление на разделение долей квартиры.
Суд может устанавливать обязанность по денежной выплате в следующих случаях :
- доля собственника незначительна и не может быть выделена;
- участник не имеет существенного интереса в эксплуатации квартиры;
- выдел доли невозможен без несоразмерного ущерба квартире.
После получения компенсации собственник теряет право на владение имуществом.
Выделение доли в натуре
Поскольку нажитое в браке имущество является совместным, соглашение о выделении супружеской доли подписывается только после ее предварительного определения. Квартира делится в равных частях, если иное не предусматривает закон либо брачный договор.
Выделить долю квартиры одному из собственников в натуре можно только в том случае, если технические характеристики жилья предполагают такую возможность. Основным из условий является изоляции части квартиры. К дополнительным требованиям относят наличие отдельного входа, своего санузла и кухни.
Читайте подробнее о том, каким образом производится выделение доли в квартире.
Определение порядка пользования жильем
Если выделить доли в натуре каждому собственнику невозможно, например, имеет место долевая собственность на однокомнатную квартиру, закон предлагает установить порядок пользования таким имуществом. В этом случае защищены права каждого собственника и не нарушаются интересы совладельцев.
Порядок пользования устанавливается добровольно и отражается в нотариально заверенном договоре.
При отсутствии согласия между участниками спор решается в судебном порядке. Каждый получит в пользование конкретную часть квартиры с сохранением права общедолевой собственности.
Подробности описаны в статье «Порядок пользования жилым помещением в долевой собственности».
Аспекты продажи жилья
В соответствии со ст. 42 Закона РФ № 218, продажа квартиры либо долей, принадлежащих нескольким собственникам, оформляется письменно и удостоверяется нотариально. При заключении сделки взимается госпошлина исходя из суммы договора: 0,5 % стоимости имущества, но не менее 300 и не более 20 000 рублей.
К существенным условиям договора относят:
- идентифицирующие характеристики квартиры и долей;
- стоимость и порядок расчетов;
- сроки освобождения жилого помещения.
Право собственности переходит к покупателю после регистрации договора купли-продажи в ЕГРН.
Нюансы заключения договора рассмотрены в статье «Как продать квартиру в долевой собственности».
Оплата налогов владельцами долей
Согласно ст. 23 Налогового кодекса РФ, налогоплательщики обязаны сообщать в фискальные органы о наличии объектов недвижимости и уплачивать установленные платежи. Налог на недвижимость при долевой собственности в 2020 году уплачивается исходя из налоговой базы.
Согласно ст. 402 НК РФ база налогообложения объектов недвижимости определяется их кадастровой стоимостью, рассчитанной на основании Закона РФ от 03.07.16 № 237 “О государственной кадастровой оценке”.
Налог уплачивают все собственники соразмерно долям один раз в год на основании налогового уведомления, полученного в бумажном либо электронном виде. Базовая ставка установлена ст. 406 НК РФ. Налог на квартиру составляет 0,1 % в отношении частей жилых домов, квартир и комнат.
Местные власти и муниципальные образования вправе самостоятельно устанавливать налоговые ставки для подведомственных территорий согласно рамкам, оговоренным в НК РФ:
- до 300 000 руб. – до 1%;
- свыше 300 000 руб. – от 1% до 3 %;
- свыше 500 000 руб. – от 0,3% до 2%.
Если жилье приобретается в браке, супругам полагается налоговый вычет. Его размер не зависит от формы собственности. Сумму определяет налоговый орган на основании заявления, подписанного и мужем и женой.
Максимальный вычет, который может получить каждый из супругов, равен 2 000 000 рублей (260 000 рублей к возврату).
Долевое владение домом
К участникам долевого владения земельным участком и домом относят:
- граждан, оформивших совместно куплю-продажу объекта;
- наследников по закону или завещанию;
- владельцев много- и малоэтажных строений.
При долевой собственности на неделимое имущество каждый владелец получает право не на конкретную часть участка и дома, а на весь объект целиком. При этом собственники устанавливают регламент пользования домом и участком.
Совместное владение недвижимостью
Ст. 253 ГК РФ определяет режим владения и распоряжения квартирой в общей совместной собственности. Пользование имуществом осуществляется участниками сообща на условиях:
- устной договоренности;
- сложившегося порядка;
- молчаливого согласия всех собственников;
- нотариально удостоверенного соглашения;
- решения суда.
Любые сделки с квартирой в совместной собственности требуют согласия всех участников.
Нюансы распоряжения имуществом рассмотрены в материале «Совместная собственность на квартиру без определения долей».
Заключение
Процедура оформления в собственность квартиры несколькими гражданами не отличается от регистрации единоличных прав. Пользование и распоряжение долевым имуществом осуществляется на основании согласия всех участников. Закон определяет, в каких случаях можно выделить доли каждого собственника в натуре, а когда этого сделать нельзя. Зная свои права, участники долевой собственности смогут бесконфликтно и с максимальной выгодой владеть своей частью квартиры.