Как купить конфискованную квартиру

Время чтения: 6 минут

Хотя в 2020 российский рынок недвижимости находится в стагнации, цены даже на бюджетное жилье остаются для большинства граждан заоблачными. В связи с этим россияне ищут другие пути приобретения квадратных метров, например, пытаются купить у банка квартиру-конфискат. Цены на эти квартиры значительно ниже, чем на рынке недвижимости, но и проблем, которые сопровождают такое жилье, предостаточно. Обсудим, как объект приобретает статус конфискованного, насколько ниже его цена и как его приобрести.

Конфискованная недвижимость: что это

Когда речь идет о покупке изъятого жилья, чаще всего под понятием «конфискованные квартиры» понимается два вида недвижимости:

1. Жилые помещения, находящиеся под управлением банков или других финансовых организаций, фактически являющихся залогодержателями, но не собственниками.
2. Жилые объекты, арестованные территориальными подразделениями ФССП и находящиеся в распоряжении собственников или взыскателей по исполнительным производствам.

В первом случае, квартиры – это залоговое имущество банков. Таковым оно становится, когда граждане приобретают квартиры в ипотеку или закладывают уже имеющееся жилье в качестве обеспечения своих обязательств по кредитному договору.

В результате, если заемщики не в состоянии погасить свои обязательства, кредиторы вправе отобрать у них предмет залога. Делается это двумя путями:

• мирным урегулированием вопроса и передачей имущества самими заемщиками;
• обращением взыскания на предмет залога в принудительном порядке через суд.

Продажа квартир, арестованных ФССП, – это реализация имущества должников. Ее осуществляет специализированная торгующая организация под контролем судебных приставов во исполнение вынесенных судебных решений.

Как правило, недвижимость по факту не является конфискованной, то есть находится в распоряжении у собственников, хотя они в обоих случаях являются должниками.

Возникает определенная специфика операций с таким объектом: если жильцы не заинтересованы в реализации, они могут препятствовать осмотру квартиры и возможному вселению новых собственников.

Почему арестовывают квартиры

Вся недвижимость, которая выставляется на реализацию под контролем ФССП, – это арестованная недвижимость. Арест накладывается приставами-исполнителями в процессе исполнения судебных решений по взысканию с владельцев указанного жилья задолженностей.

Обременение оформляется постановлением сотрудника ФССП и отображается в реестре недвижимости (ЕГРН), чтобы не позволить собственнику отчуждать жилье в пользу третьих лиц.

Арест судебными приставами на жилье налагается не только в пользу банков за просроченные кредиты. Это могут также быть:

• коммунальные долги;
• частные займы;
• возмещение материального ущерба.

Более того, закон позволяет арестовывать жилье должника в качестве обеспечения исполнения его обязательств, причем иногда это происходит еще на этапе судебного разбирательства.

Не в каждом случае арестованное имущество выставляется на торги. Сам факт ареста жилья еще не говорит о том, что на него будет обращено взыскание, если речь не идет об ипотеке. Для этого долг должен соразмеряться со стоимостью объекта, а должник – располагать иным жильем, в которое он может переехать.

Больше о причинах арестов читайте в статье «В каких случаях на квартиру накладывается арест».

Преимущества и недостатки приобретения конфискованного жилья

Кем бы ни выставлялось арестованное жилье на продажу, главным плюсом его приобретения является цена. Как правило, снижение стоимости по сравнению с рыночной ценой составляет от 10 до 40% в зависимости от:

• особенностей объекта;
• стадии его реализации;
• органа, который его продает, – банк или ФССП.

Снижение цены связано в первую очередь с особенностями оценки. Перед продажей любая квартира, особенно, если ее реализация проходит под контролем ФССП, подвергается оценке. Но поскольку продажа осуществляется не в рыночных условиях, а ее сроки максимально сокращены, оценочная стоимость объекта оказывается ниже рыночной.

Кроме того, реализация арестованного жилья, как и продажа залоговой недвижимости банками, осуществляется в несколько этапов. Если объект не продается с первого раза, производится переоценка. Например, в рамках исполнительного производства изначальная стоимость реализации может снизиться на 15%.

Существует и ряд ощутимых минусов, с которыми может столкнуться покупатель:

1. Под покупку такого жилья не выдаются кредиты. Не считая вносимого заранее залога, средства, за которые приобретена квартира, нужно перечислить в предельно короткий срок.
2. Осмотреть такую квартиру нельзя – только оценить ее состояние по фото в отчете об оценке. Покупатель может узнать лишь адрес и технические характеристики объекта.
3. Несогласие владельцев с продажей станет поводом для судебных разбирательств, отказа выселиться из приобретенной квартиры и прочих проблем.
4. Документальное оформление может затянуться. Конфискованное жилье находится под обременением, снятием которого придется заниматься покупателю. На это нужно время и дополнительные расходы.

Риски покупателя конфискованного жилья

Как следует из приведенных выше доводов, конфискованная недвижимость может создать дополнительные трудности новому владельцу:

1. В случае ареста закон гарантирует сохранение жилья в том состоянии, в котором оно было передано нынешнему владельцу на хранение. Но поскольку процедура контроля за сохранностью объекта не предусмотрена, нельзя гарантировать, что приобретателю достанется достойное жилье.
2. Если владельцы против продажи жилья и передачи его третьим лицам, выселять их придется через суд. В случае, если это их единственное жилье, суд может отменить продажу.
3. К должникам могут иметь претензии и другие кредиторы, чьи интересы не учитывались при проведении торгов. Если это так, заинтересованные лица в судебном порядке инициируют отмену продажи.

Это далеко не все риски покупателя. Например, нельзя гарантировать, что на квартире нет других обременений вроде права пожизненного проживания или аренды. Нет также гарантий отсутствия задолженности по коммунальным платежам. Хотя все это не отпугивает большинство потенциальных покупателей.

Покупка квартиры под арестом у банка

Многие банки осуществляют продажу залоговой недвижимости с единственным возможным обременением – ипотекой. А вот арестованные квартиры банков, выставленные на продажу, – это уже прерогатива ФССП и специализированных торговых организаций.

Следовательно, банки продают залоговое, а не арестованное имущество. И для покупателя это даже лучше, поскольку:

• имущество продается по согласию всех сторон, без претензий от прежних владельцев;
• на нем отсутствуют иные обременения в виде арестов, аренды, права пожизненного проживания и так далее.

Распространено несколько вариантов продажи залогового имущества:

1. Владельцы самостоятельно продают залоговую квартиру, согласовав процесс и цену с банком. В этом случае процедура похожа на покупку квартиры на рынке, с тем лишь отличием, что банк должен дать согласие на продажу. Схема выгодна и для должников, ведь позволяет продать квартиру в рыночных условиях и выручить максимальную цену.
2. Квартиру продает банк через собственные ресурсы. На сайте каждого учреждения есть раздел «Залоговое имущество», где размещены объявления о продаже квартир. Несколько примеров: Банк Санкт-Петербург, Россельхозбанк, Росбанк.
3. Продажа имущества с торгов, проводимых специализированной организацией. В интернете описано множество случаев, когда банк доверял продажу жилой недвижимости посредникам. Среди них Российский аукционный дом, iTender, РТС-Тендер и так далее. Банк в этой ситуации выступает в качестве управляющего имуществом.

Аналогичная схема применяется и во время реализации арестованного приставами жилья. ФССП тоже привлекает для продажи торгующие организации. Рассмотрим подробнее, как купить арестованную квартиру у судебных приставов.

Покупка жилья с торгов

Продажа арестованного жилья производится на открытых торгах специализированной торгующей организацией. Участвовать в них могут все, кто отвечает требованиям к участникам торгов:

• совершеннолетие,
• дееспособность,
• способность внести залог и так далее.

Регулируется данный процесс положениями ФЗ № 229 от 02.10.2007 «Об исполнительном производстве». Покупка имущества должников с торгов доступна тому, кто предложит наиболее высокую цену, так что окончательная стоимость может быть выше первоначальной.

Информация о проведении торгов должна быть открытой, поэтому она публикуется на Официальном сайте РФ для размещения информации о проведении торгов. Здесь находятся сведения обо всех процедурах реализации имущества должников, а также:

• данные о местоположении объекта;
• наименование торгующей организации;
• первоначальная цена и так далее.

Информацию о торгах можно найти и на сайтах региональных представительств ФССП.

Сами приставы не участвуют в выборе торгующих организаций. В соответствии с Соглашением между ФССП и Росимуществом № 0001/13/01-12/65 от 30.04.15, продажу курирует Росимущество через привлекаемые им специализированные компании.

Учитывая возможность переоценки, покупка залоговой квартиры с торгов – реальный шанс сэкономить. Потому рассмотрим подробнее процесс участия в них.

Как принять участие в торгах

Гражданин не может спонтанно поучаствовать в торгах по продаже арестованной недвижимости – он должен быть признан в качестве участника. Для этого ему потребуется:

• найти информацию о специализированной торгующей организации, которая продает интересующий объект;
• подать заявку на участие в торгах;
• заключить договор о залоге и внести необходимую сумму (5 – 10% в зависимости от объекта);
• подать другие документы, которые требует торгующая организация;
• представить запечатанное в конверте предложение о цене выше стартовой.

Решение о допуске принимается в день, когда проводится аукцион залогового имущества. При соблюдении всех условий соискатель получает положительный ответ и становится участником торгов.

Отказ в допуске может быть обусловлен, например, отсутствием необходимых документов или непоступлением залога на счет.

Пакет необходимых документов

Для участия в торгах потенциальный участник предоставляет пакет документов, включающий в себя:

• заявку установленной формы;
  Просмотреть документ

  Скачать (DOC, 49KB)

• квитанцию, подтверждающую уплату задатка в соответствии с договором;
• доверенность, если в торгах участвует представитель заинтересованной стороны;
• конверт с предложением по цене;
• удостоверение личности;
• свидетельство ИНН;
• разрешение супруга на проведение сделки или иные документы, подтверждающие право на участие без разрешения супруга.

Порядок проведения аукциона

В день, на который назначен аукцион, все заявители собираются на месте проведения торгов. Как следует из сказанного выше, порядок проведения торгов арестованного недвижимого имущества не предполагает повышения ставки в процессе торгов.

В присутствии всех участников конверты вскрываются. Победителем становится тот, в чьем конверте заявлена самая высокая цена.

По результатам аукциона победителю выдается протокол. После подписания этого документа в течение срока, установленного условиями аукциона (10 дней, 1 месяц и так далее), покупатель обязан внести полную сумму, заявленную на торгах. После этого он может оформлять право собственности.

Заключение

Покупка конфискованной квартиры с торгов представляется весьма привлекательным, но довольно сложным способом приобретения недвижимости. Такое жилье дешевле аналогов, представленных на рынке, однако доступная цена не всегда компенсирует возможные риски. Да и сам процесс участия в аукционе связан с определенными трудностями. Но если квартира и цена действительно достойны внимания, стоит попробовать.